ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

Wadliwa uchwała wspólnoty mieszkaniowej wywołuje skutki prawne o ile dotyczy zarządu nieruchomością wspólną i  nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego przez sąd w wyniku złożenia powództwa o jej uchylenie (ewentualnie przez samą wspólnotę mieszkaniową). 

Sąd, w zależności od stanu sprawy, może na zasadzie art. 58 par. 3  kodeksu cywilnego  uchylić tylko tę  część zaskarżonej uchwały, która sprzeczna jest z prawem (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia , sygn. akt: I ACa 601/08) . Jednak, gdy  nie można przesądzić, czy bez tych zapisów uchwała w takim kształcie zostałaby w ogóle podjęta - należy uchylić całą zaskarżoną uchwałę (wyrok Sądu Apelacyjnego  w Poznaniu z dnia 20 maja 2008 r. I ACa 367/08).

W ustawie o własności lokali mowa jest o uchyleniu uchwały wspólnoty mieszkaniowej, dlatego też właściciele lokali skarżą całą uchwałę, nawet, gdy  nie zgadzają się tylko z jej częścią. Coraz częściej można spotkać  się z orzeczeniami, w których sądy uchylają jedynie niektóre postanowienia  uchwały.

Podstawę prawną stanowi art. 58, par. 3 k.c. W   przypadku, gdy nieważnością dotknięta jest tylko część  czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

W sprawie dopuszczalności uchylenia części uchwały wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku  z dnia 13 maja 2004 r., V CK 452/03. Rozpoznawana sprawa dotyczyła uchwały podjętej przez spółkę prawa handlowego, jednak pogląd pozostaje aktualny  również w stosunku do wspólnot mieszkaniowych.

Sąd ten doszedł do przekonania, że  dopuszczalne jest zakwestionowanie i w konsekwencji uchylenie części uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy, ale pod pewnymi warunkami, w szczególności, gdy kwestionowany fragment ma charakter autonomiczny i nie jest powiązany treściowo z pozostałymi postanowieniami uchwały. Problem ten został unormowany w art. 58 § 3 k.c., który ma tu odpowiednie zastosowanie (art. 2 k.s.h.). Chyba trzeba też dodać, że jednocześnie nieuchylona, tj. pozostająca część uchwały powinna móc samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym.

Warunkiem częściowego uchylenia uchwały jest zatem niezależność danego jej fragmentu od pozostałych, na co wskazywał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15.04.1999 roku (sygn. akt: ICKN 1088/97, OSNC 11/99, poz. 193).  Wyraził pogląd, że niezgodność z prawem zmian wprowadzonych do statutu spółdzielni nie powoduje konieczności uchylenia całej uchwały walnego zgromadzenia zmieniającej statut, chyba że okoliczności wskazują na to, że bez tych  postanowień zmiana statutu nie zostałaby dokonana.

Odnosząc się do dopuszczalności uchylenia częściowego uchwał wspólnoty mieszkaniowej można przytoczyć dwa orzeczenia Sądu Apelacyjnego. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku  z dnia 20 maja 2008 r. I ACa 367/08 wskazał, że nie jest   możliwe wyeliminowanie z obrotu prawnego tylko zakwestionowanych postanowień uchwały w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego, ponieważ  nie można  przesądzić, czy bez tych zapisów uchwała w takim kształcie zostałaby w ogóle podjęta. Mogłoby zatem dojść do zdeformowania rzeczywistej woli członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy  powinni mieć prawo do kompleksowego, pełnego uregulowania (z tym, że w granicach ustawy) wewnętrznych przepisów porządku domowego.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7.08.2008 roku (sygn. akt: I Aca 601/08) częściowo uchylił zatwierdzony przez wspólnotę plan remontów nieruchomości.

źródło:

Portal Informacyjny