ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

W umowach o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokali deweloperzy niekiedy zamieszczają oświadczenia dotyczące ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Istota takiego zapisu sprowadza się do tego, że za odpowiednią opłatą na rzecz zbywcy nabywca lokalu miałby uzyskać  prawo do wyłącznego  korzystania z części działki w formie miejsca parkingowego lub ogródka przydomowego.  

Taka praktyka, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali,   jest niedopuszczalna, ponieważ deweloper nie ma uprawnień do dysponowania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali.  Zapisy te  na gruncie przepisów cyt.  ustawy są nieskuteczne zarówno w odniesieniu  do tzw. małych wspólnot, jak i tych, w których położonych jest więcej niż 7 lokali.

Do małej i dużej wspólnoty zastosowanie mają regulacje ustawy o własności lokali wykluczające, w razie sukcesywnego ustanawiania odrębnej własności lokali, możliwość dysponowania nieruchomością wspólną  przez dewelopera i nabywcę lokalu z wyłączeniem powstałej w toku wyodrębniania lokali  wspólnoty mieszkaniowej.

Art. 4 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowiący, że:  jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali   obejmuje swoim zakresem jedynie wyodrębnianie lokali, które są  własnością  dotychczasowego właściciela. Jeżeli zatem umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawierają postanowienia dotyczące innych kwestii, np.  ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, po wyodrębnieniu własności pierwszego lokalu i powstaniu wspólnoty mieszkaniowej,  do każdej kolejnej   winni stanąć - już  nie tylko deweloper i nabywca lokalu, ale również pozostali właściciele lokali tworzący wraz  z deweloperem wspólnotę mieszkaniową celem wyrażenia zgody na taki podział nieruchomości wspólnej.

Stronami  umowy dotyczącej sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej mogą  więc być wyłącznie wspólnota mieszkaniowa (deweloper jako właściciel lokali niewyodrębnionych  oraz  właściciele lokali już wyodrębnionych) i właściciel a nie deweloper i nabywca lokalu.

W piśmiennictwie można spotkać się z poglądem, że w przypadku tzw. dużej wspólnoty zamieszczenie zapisu o sposobie korzystania w pierwszym akcie notarialnym wywołuje, na zasadzie art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali skutek wobec kolejnych nabywców.

Przepis ten stanowi, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Ustalenie sposobu korzystania nie jest jednak czynnością  zarządu nieruchomością wspólną, lecz dotyczy ograniczenia prawa własności jednych właścicieli na rzecz innych.  W takiej sytuacji mamy do czynienia ze zmianą przeznaczenia nieruchomości wspólnej, dla skuteczności której, w przypadku małej  wspólnoty konieczna jest  zgoda wszystkich właścicieli lokali, natomiast w dużej wspólnocie uchwała większości.

Właściciele lokali mogą podzielić między sobą nieruchomość do korzystania (umowa quoad usum), jednak jej stroną umowy może być wspólnota mieszkaniowa oraz właściciel lokalu,  tej zasady po prostu ominąć się nie da. Natomiast umieszczane przez deweloperów w treści umów o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokali postanowienia o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej należy rozpatrywać w aspekcie klauzul niedozwolonych.

źródło:

Portal Informacyjny