ZARZĄDCA.pl

17 września (środa)

Nawigacja Komentarze Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie

Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie

Email

Anna Kondrasiuk

 

 

Jeżeli do wyodrębniania lokali w małej wspólnocie dochodzi sukcesywnie, w pierwszym  akcie notarialnym można przyjąć, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadach wynikających z rozdziału IV ustawy o własności lokali.  W ten sposób możliwe jest  wyłączenie stosowania podstanowień kodeksu cywilnego dotyczących sposobu podejmowania decyzji i  skuteczne wyłączenie zasady jednomyślności. Zmieniony sposób zarządu będzie miał zastosowanie również wobec kolejnych nabywców lokali.

Dewloperzy często umieszczają w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali  zapisy dotyczące sposobu zarządu,  jednak zwykle czynią to w tzw. dużych wspólnotach w celu powierzenia jego sprawowania zarządcy. Podstawę takich działań stanowi art. 18 ustawy o własności lokali,  przepis ten  ma także zastosowanie do wspólnot mniejszych, w których położonych jest mniej niż osiem lokali.

 

Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości,  jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4  dotyczą wyłącznie  tzw. dużych  wspólnot. Przesądza o tym art. 19 tej ustawy:  jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwlasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 208 kc) i Kodeksie  postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.pc.).  Małą wspólnotę od dużej w sferze organizacyjnej odróżnia przede wszystkim bezpośredni a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, podczas gdy w dużej powołany  w tym celu organ (zarząd pośredni). Cechuje ją też  większy rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, ponieważ do czynności przekarczających zarząd zwykły   konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli  (podczas, gdy w dużych   decyduje większość).

Zarząd małą wspólnotą może być zatem  bardzo utrudniony, w szczególności w konfliktowych sytuacjach.  

 

W literaturze zgodnie przyjmuje się, że właściciele mogą jednak zmienić wynikający z kodeksu cywilnego sposób zarządu, mogą ustalić reżim wynikający z ustawy o własności lokali. Jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły, "niewątpliwie ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli" (por. Prawo rzeczowe Edward Gniewek, C.H. Beck, Warszawa 1997, s. 139).

Jak dalece dopuszczalne jest  kształtowamie ustawowego reżimu zarządzania, w szczególności czy właściciele mogą zastąpić zasadę jednomyślności zasadą podejmowania decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu większością głosów? Na plan pierwszy wyłania się zatem konieczność ustalenia  granic swobody właścicieli. W odniesieniu do zmiany sposobu zarządu zastosowanie ma zasada swobody umów, która ograniczna jest przepisami bezwględnie obowiązującymi, a więc takimi które służą realizacji zasad  demokratyzmu, tj.  udziału właścicieli w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i prawa do sądu. Poza tym właściciele mogą przyjąć własny, odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną, np, że do spraw związanych z zarządem ich nieruchomością zastosowanie będzie miała w całości lub w części ustawa o własności lokali.  Odstąpienie od zasady jednomyślności nie narusza norm iuris cogentis, o ile nastąpi w sposób prawem przewidziany, a więc z poszanowaniem reguł wynikających z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Właściciele lokali w małej wspólnocie mogą zatem zmienić sposób zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.  W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, na zasadzie art. 18 ust. 2,  przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

 

W uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06)  Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyraził pogląd, że zmiana sposobu zarządu może polegać na zastosowaniu zasad określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. począwszy od art. 19.   

W uchwale  z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu  dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji  ogółu  właścicieli, na zmodyfikowanych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu).

 

 

źródło:

Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

 

 

blog

 

 

 

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antysapmowy
Odśwież