ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

Umowa deweloperska zawierana jest w celu wybudowania przez dewelopera budynku mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa  na kupującego.  W obrocie niekiedy praktykowane jest  przeniesienie udziału w gruncie stanowiącym własność dewelopera na rzecz kupującego, jeszcze przed wybudowaniem lokali. Kupujący lokale stają się w ten sposób współwłaścicielami działki, na której zostaną wzniesione budynki.

Praktyka obrotu wskazuje, że należy jednak unikać takiego sposobu zabezpieczenia transakcji.  Wydawałoby się że zawierając umowę w zakresie nabycia udziałów w gruncie, nabywca ma większe gwarancje, że transakcja sprzedaży lokalu dojdzie do skutku,  jednak tak nie jest.

Decydując się na zawarcie umowy deweloperskiej w sytuacji, gdy deweloper  wyzbywa się udziałów zawsze należy pamiętać, że nie tylko grunt, ale również budynek, który zostanie na nim wzniesiony, wraz z lokalami  stanowi już przedmiot współwłasności wszystkich współwłaścicieli gruntu.   W praktyce oznacza to, że   uzyskanie wyłącznego prawa własności do  zakupionego  lokalu nie jest już takie proste, ponieważ nie wystarczy, że kupujący uda się  z deweloperem do notariusza i zawrze umowę kupna - sprzedaży, w takim przypadku konieczne jest zniesienie współwłasności, które wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, niekiedy kilkudziesięciu osób. Jeżeli którykolwiek z nich nie wyrazi na to zgody - pozostanie  droga sądowa, która jak pokazuje praktyka może być bardzo żmudna i trwać latami.

Niestety, ale to nie jedyne zagrożenie dla interesów nabywcy,  ponieważ jeżeli którykolwiek ze współwłaścicieli gruntu popadnie w tarapaty finansowe i  wierzyciele obciążą jego udział - w momencie zniesienia współwłasności prawdopodobnie sąd wpisze jego hipotekę wszystkim właścicielom lokali. Nie ma przy tym znaczenia, że zobowiązań tych nie było w księdze wieczystej.

Prawo nie jest bowiem w tym przypadku doskonałe a orzecznictwo niejednolite, co może prowadzić do tego, że ustawowe zasady rękojmi ksiąg wieczystych stanowiące fundament stosunków własnościowych w państwie prawa doznają tutaj uszczerbku. W takiej sytuacji kupującemu  pozostanie wytaczanie postępowań sądowych celem obrony jego zagrożonych interesów.

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna),  taką zasadę ustanawia art. 76 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 19, poz. 147 ze zm.). W postanowieniu z dnia 4.11.1997 r. (sygn. akt: I CKN 291/97) Sąd Najwyższy orzekł, że obciążenie hipoteką łączną wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości przez jej podział może nastąpić w świetle art. 76 ust. 1 ukwh tylko, gdy przed podziałem hipoteka obciążała nieruchomość jako całość a nie jej część ułamkową stanowiącą udział we współwłasności. Jednak w świetle innego orzeczenia, a to uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/03 wszystkie obciążenia udziałów obciążą nowopowstałe nieruchomości. Sąd ten, udzielając odpowiedzi na pytanie prawne orzekł, iż: ,,Po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi". Ponadto, w uzasadnieniu tej uchwały czytamy: ,,Jeżeli współwłaściciele nieruchomości dokonują umownego zniesienia współwłasności w sytuacji, w której udział jednego ze współwłaścicieli był obciążony hipoteką, to można przyjąć, że godzą się tym samym na obciążenie ich nowopowstałych nieruchomości hipoteką w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi, a więc - na skutki dokonanego podziału określone w art. 76 ust. 1 u.k.w.h.".

Praktyka orzecznicza nie wykształciła zatem jednolitego stanowiska, dlatego dopóki sytuacja prawna związana z taką inwestycją nie będzie bardziej klarowna, należałoby raczej unikać nabywania udziałów w gruncie przed wybudowaniem lokali.

źródło:

Portal Informacyjny