17 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeMontaż reklam i urządzeń to ustawowe prawo współwłaściciela

Anna Kondrasiuk

 

Wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać swoich członków w realizacji przysługującego im z mocy ustawy prawa do współposiadania części wspólnych i korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Uzależnianie możliwości montażu  urządzeń klimatyzacyjnych, anten satelitarnych,  czy krat antywłamaniowych, jak również reklam od podjęcia uchwały może nastąpić wyłącznie w sytuacji, gdy utrudnia to korzystanie z innych lokali lub narusza konstrukcję nośną ściany.

W wyroku z dnia 17.03.2009 roku  Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09)  orzekł, iż zawarcie ze współwłaścicielem umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej możliwe jest dopiero, gdy wiąże  się to dla niego z wymiernymi korzyściami i jednoczesnym ograniczeniem prawa do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

 

Problematyka posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej została unormowana w szczególności w przepisie art. 206 kodeksu cywilnego stanowiącym, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli".

Treść normatywną tych uregulowań  szczegółowo wyjaśniono w piśmiennictwie oraz orzecznictwie, przy czym szczególne znaczenie dla wykładni mają Wytyczne Sądu Najwyższego z 28.09.1963 roku (sygn. akt: III CO 33/62, OSN 1964, nr 2, poz. 22), które nadal zachowały swoją aktualność.

 

Uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy jest wspólne dla wszystkich współwłaścicieli, bo przysługuje każdemu z nich. „Każdy jest z mocy ustawy uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie,  jaki nie wyłącza  takiego samego posiadania  innych współwłaścicieli, a więc do posiadania wespół z nim. Jeżeli przeto współwłaściciel nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, przysługuje mu w zasadzie roszczenie o dopuszczenie go do współposiadania." (uchwała calej  izby cywilnej SN z 28.09.1963 r., III CZP 33/62, OSNCP 2/64, poz. 22).

 

Podkreślenia przy tym wymaga, że to nie wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli określa stosunek, w jakim moga oni korzystać z tego prawa. To nie udział w nieruchomości wspólnej, ale występujący w konkretnej sprawie  sposób korzystania z rzeczy wspólnej, który da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem  przez pozostałych współwłaścicieli,  jest wyznacznikiem ich wzajemnych uprawnień.

Rozważania powyższe należy odnieść również do współwłasności przymusowej uregulowanej przepisami ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2003 r. Nr 90, poz. 903 z późn. zm.).

Art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali wśród praw i obowiązków właścicieli lokali  na pierwszym miejscu wymienia prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej „zgodnie z jej przeznaczeniem".

Regulację tę, na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, uzupełniają właściwe przepisy kodeksu cywilnego,  zatem zastosowanie ma także art. 206 kodeksu cywilnego.

 

Na gruncie stosowania ustawy o własności lokali często uznaje się, że  art. 12 ust. 1 uwl jako szczególny wyłącza obowiązywanie art. 206 kodeksu cywilnego. W konsekwencji powszechną praktyką jest, że zarządzający bezzasadnie uzależniają współkorzystanie z elewacji od wyrażenia zgody, tj. podjęcia stosownej uchwały, zabraniają właścicielom montowania anten telewizyjnych, krat antywłamaniowych, rolet, itp. urządzeń, czy szyldów  reklamowych. Niekiedy wspólnoty mieszkaniowe domagają się od właścicieli zapłaty wynagrodzenia za przysługujące im przecież z mocy prawa uprawnienie do montażu reklamy na części wspólnej. Przyjmuje się bowiem, że taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, to zmiana jej przeznaczenia, która zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 3 pk.4 wymaga uchwały  właścicieli lokali.

 

Niektórzy podnoszą również, że w każdym  przypadku, gdy  współwłaściciel korzysta z części wspólnej ponad swój udział wyrażony ułamkowo w akcie notarialnym winien uzyskać zgodę pozostałych. Taki  wniosek najczęściej wysuwany jest z powodu niewłaściwej interpretacji  uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt: III CZP 59/07), który orzekł, iż:Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową."

W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd przedstawił pogląd, że „nie jest wykluczona zatem umowa dotycząca wykorzystania elewacji wspólnej ściany zewnętrznej budynku na cele reklamowe przez jednego ze współwłaścicieli części wspólnych budynku, a zakres korzystania z rzeczy wspólnej nie musi odpowiadać udziałowi we własności.... Jeżeli współwłaściciele, reprezentowani przez wspólnotę godzą się na umieszczenie przez jednego z nich tablicy reklamowej na wspólnej ścianie budynku, to mogą kwestie z tym związane uregulować w umowie."

Cytowana uchwała Sądu Najwyższego dotyczy jednak sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej ponad swój udział, tj. w zakresie  większym niż określony w art. 206 kodeksu cywilnego  a nie ponad udział w rozumieniu art. 3 ust. 3  ustawy o własności lokali, czyli  ułamek wyrażający stosunek powierzchni użytkowychZatem właściciel korzysta z rzeczy wspólnej ponad swój udział, gdy ten sposób korzystania nie da się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem z rzeczy przez innych współwłaścicieli.

 

Dlatego  też w  orzecznictwie  Sądu  Najwyższego ugruntowany jest pogląd,  że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (por.  uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, niepubl.).

Cytowana powyżej uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.06.2007 r., sygn. III CZP 59/07, nie stoi w sprzeczności z tym poglądem.

 

W uzasadnieniu wyroku z dnia 17 marca 2009 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09)  argumentację odwołującą się do wielkości udziału uznał za  sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania „albowiem nie sposób przyjąć, iż korzystając z części wspólnych nieruchomości, np. klatki schodowej współwłaściciele czynią to nie przekraczając przysługującego im udziału".

Przepis art. 206 kodeksu cywilnego nie uzależnia bowiem prawa współwłaściciela do korzystania z nieruchomości wspólnej od wielkości udziału. Jak to podniósł Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu cytowanego orzeczenia współwłaściciel ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, o tym, czy rzeczywiście tak jest zawsze decydują okoliczności sprawy, zatem w ocenie Sądu montaż rolet antywłamaniowych, krat, urządzeń antywłamaniowych, anten satelitarnych nie prowadzą do zmiany przeznaczenia elewacji. Z taką zmianą mielibyśmy do czynienia, gdyby reklama i inne urządzenia uniemożliwiały korzystanie z okien w budynku i naruszały konstrukcję nośną ściany. Odnośnie szyldów reklamowych - Sąd zwrócił uwagę, że w sytuacji, gdy nieruchomość składa się nie tylko z lokali mieszkalnych, ale również i usługowych, to umieszczenie reklamy nie narusza charakteru budynku, dlatego też zawsze należy brać pod uwagę przeznaczenie lokali.

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

 

 

 

blog

 

 

 

 

 

 

Komentarze  

#7 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-03-10 19:22
[cite] Gość Zarzadca.pl:(Mo nika Szmit) [/cite]jestem właścicielką mieszkania w którym prowadzę działalność gospodarczą ( biuro rachunkowe ).
(...) okleiłam sobie jedną z szyb na balkonie z informacją, że tu znajduje się biuro rachunkowe.

... rozumiem, że balkon jest częścią wspólną balkon nie jest częścia wspólna tylko pomieszczeniem pomocniczym. Jego elementy konstrukcyjne należą do części wspólnych , reszta należy do ciebie - drzwi balonowe szyby ect.

[cite] Gość Zarzadca.pl:(Mo nika Szmit) [/cite] czy zarząd może uchwałą nakazać mi zdjęcie reklamy czy to w formie naklejki czy baneru ?
jest to po prostu oklejona szyba balkonowa;
Nie, nie może bo nie ma takich uprawnień, jak sobie powiesisz na szybach w oknach, czy między ścianą jedna a druga na balkonie (loggii)
Cytuj
#6 www.zarzadca.eu: gecon 2016-03-09 13:58
Cytat:
rozumiem, że balkon jest częścią wspólną
Nie - balkon nie jest częścią wspólną.
Tylko zewnętrzna strona balustrady i części konstrukcyjnie powiązane z budynkiem (płyta) zalicza się do NW reszta a więc cała przestrzeń wewnętrzna balkonu jest Twoja prywatna.
Twoje prywatne są również szyby w oknach. Żadna uchwała właścicieli ani tym bardziej decyzja zarządu nie ma prawa ingerować w Twoją prywatność i nakazywać Ci co Ci wolno lub nie, powiesić na szybie czy jaką palmę postawić na balkonie.
Ty jako współwłaściciel ka NW masz natomiast prawo domagać się od zarządu aby określił Ci warunki na jakich możesz powiesić swoją reklamę (szyld) na elewacji budynku.
Cytuj
#5 Monika Szmit 2016-03-09 13:37
Witam, jestem właścicielką mieszkania w którym prowadzę działalność gospodarczą ( biuro rachunkowe ). Ponieważ zarząd wspólnoty nie zgodził się na umieszczenie baneru reklamowego na ogrodzeniu, okleiłam sobie jedną z szyb na balkonie z informacją, że tu znajduje się biuro rachunkowe. Reklama nie rzuca się w oczy, pasuje do elewacji i ogólnego wyglądu budynku itp. rozumiem, że balkon jest częścią wspólną ale ja jako właściciel mieszkania mam wyłączne prawo do korzystania z niego; w związku z powyższym czy zarząd może uchwałą nakazać mi zdjęcie reklamy czy to w formie naklejki czy baneru ? czy taka uchwała działa wstecz ? dodam, że na dzień dzisiejszy jeszcze nie mamy żadnego regulaminu do tyczącego takich sytuacji; reklama w żaden sposób nie narusza elewacji ani żadnych innych części budynku i nie jest niebezpieczna, jest to po prostu oklejona szyba balkonowa;
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: Zarządca 2014-03-18 06:50
Może żądać również od najemcy, jeźeli najemca chce sobie powiesić reklamę, czy szyld a właściciele podjęli uchwałę w przedmiocie opłat za korzystanie - musi płacić. Jeżeli jednak właściciele lokali takich opłat nie ponoszą a najemca uzyska upoważnienie od właściciela do korzystania z nieruchomości wspólnej w tym zakresie w jego imieniu - wtedy wspólnota nie jest uprawniona do naliczania opłat.
Cytuj
#3 ginos 2014-03-17 17:25
A w sytuacji gdy jeden z lokatorów posiada lokal we wspólnocie i postanowił go wynająć pod działalność - Czy w takim przypadku wspólnota może żądać opłaty za umieszczenie szyldu semaforowego ode mnie - czyli wynajmującego od tego właściciela. Jeśli nie może to na jakiej podstawie.
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: Jakub 2014-01-06 22:06
Cytat:
Genowefa:
czy mogą się sprzeciwić...
-?!
Mogą.
Cytuj
#1 Genowefa 2014-01-06 21:35
witam
proszę o wyjaśnienie problemu, posiadam własnościowe mieszkanie, należę do Wspólnoty, niektórzy właściciele korzystając ze strychu nagminnie włączają grzejniki, dogrzewając obok swoje mieszkanie, strych jest ciepły pranie wysycha bez włączania grzejników, a koszty dzielone są na wszystkich, tak samo w wózkowni włączane są grzejniki, gdzie stoją tylko rowery, bo mieszkańcy 1 piętra twierdzą, że im zimno, koszty dzielone na wszystkich, czy mogą się sprzeciwić, dziękuję Genowefa....... ..
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl