ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

Wspólnota mieszkaniowa może pobierać od właścicieli lokali opłaty za korzystanie z parkingu stanowiącego nieruchomość wspólną, ale tylko od tych, którzy korzystają z niego w większym zakresie niż pozostali. W orzecznictwie i w doktrynie ugruntowany jest pogląd, że współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z całości bądź z części nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści a sposobem dokonania takiego rozliczenia jest ustalenie opłaty za korzystanie z rzeczy wspólnej. W uzasadnieniu wyroku z dnia 17 marca 2009 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09, niepubl.) skonstatował, iż w sytuacji,” gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 kc możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej”.

Brak miejsc do parkowania to problem większości wspólnot mieszkaniowych. Nawet jeżeli na terenie nieruchomości wspólnej wybudowano parking do użytku mieszkańców, to i tak zwykle nie jest w stanie pomieścić pojazdów wszystkich zainteresowanych. Parkują na nim nie tylko właściciele, czy inni użytkownicy lokali, ale także bezprawnie osoby trzecie.

W pierwszej kolejności wspólnoty blokują zatem osobom niepowołanym wjazd na swój teren montując bramy, szlabany i inne urządzenia.

Jednak na tym problemy z parkowaniem się nie kończą, bo nawet zabezpieczenie nieruchomości przed dostępem osób trzecich nie będzie wystarczające, jeżeli współwłaściciele nie współdziałają korzystając ze wspólnej nieruchomości.

Stosownie do art. 206 k.c. każdy współwłaściciel lokalu ma prawo do współkorzystania i współposiadania nieruchomości wspólnej w zakresie, który da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych. Zatem prawu każdego współwłaściciela do współkorzystania i współposiadania odpowiada jednocześnie obowiązek respektowania analogicznego uprawnienia pozostałych współwłaścicieli.

Jak jednak takie uprawnienie realizować i jak uczynić zadość obowiązkowi w sytuacji, gdy charakter lub rozmiary rzeczy uniemożliwiają równoczesne korzystanie z niej przez wszystkich współwłaścicieli?

Z taką sytuacją będziemy mieli właśnie do czynienia, gdy jedni współwłaściciele parkując po kilka pojazdów uniemożliwią korzystanie z parkingu pozostałym. Współwłaściciele ci korzystają zatem z rzeczy ponad swój udział, ponieważ nie daje się to korzystanie pogodzić z analogicznymi uprawnieniami pozostałych. Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę upoważniającą zarząd do obciążania tych współwłaścicieli opłatami za parkowanie.

W uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06 Sąd Najwyższy orzekł, iż współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd ten wskazał, iż korzyści z tytułu korzystania z rzeczy wspólnej mogą polegać na oszczędzeniu wydatków, dlatego też współwłaściciel, który korzysta z rzeczy wspólnej wykraczając poza granice korzystania, winien rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami. Podkreślił przy tym, że „wniosek taki harmonizuje z obowiązkami wynikającymi ze stosunku współwłasności, w tym z obowiązkiem zredukowania przez wszystkich współwłaścicieli swoich wzajemnych uprawnień i przestrzegania przysługującego im wszystkim uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.”

Odnosząc te rozważania do przedstawionego stanu faktycznego należy przyjąć, iż w przypadku, gdy współwłaściciel parkingu parkujący na nim więcej niż jeden pojazd (czym uniemożliwia parkowanie pozostałym) winien uiścić na rzecz pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenie.

W uchwale z dnia 19 czerwca 2007 roku, sygn. akt: III CZP 59/07, OSNC 2008/7-8/81 Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalne zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy określającej zasady korzystania korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku.

Dopuszczalny zakres tej umowy został sprecyzowany natomiast przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 17.03.2009 roku, sygn. akt: I ACa 149/09 (niepubl.) skonstatował, iż zawarcie takiej umowy jest „dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy współwłaściciel ma zamiar korzystać z rzeczy w zakresie szerszym niż to wynika z art. 206 kc. Stosownie do treści cytowanego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli (...). Dopiero, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 kc możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej”.

Podkreślenia przy tym wymaga, że nałożenie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z parkingu może nastąpić tylko w stosunku do tych współwłaścicieli, którzy korzystają ponad swój udział a nie generalnie wobec wszystkich parkujących. W praktyce najczęściej ustala się opłatę dla parkujących więcej niż jedno auto, ponadto jej wysokość winna odpowiadać korzyściom jakie współwłaściciel osiąga w związku z parkowaniem na terenie nieruchomości. Określając wysokość stawki można, np. przyjąć wysokość opłat za parkowanie pojazdów na parkingach płatnych znajdujących się w bliskiej odległości od nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny