ZARZĄDCA.pl

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej upoważniony jest do dokonywania czynności zarządu zwykłego samodzielnie, ale w sprawach przekraczających zarząd zwykły konieczna jest już zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale. Można  jednak potwierdzić działania  dokonane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej bez umocowania,  w uchwale należy skonkretyzować potwierdzane czynności a wyrażona w niej wola zatwierdzenia czynności winna jednoznacznie wynikać z treści uchwały-  taki pogląd wyraził Sąd Apelacyjny  w Katowicach uzasadniając wyrok z dnia 5 listopada  2009 roku (sygn. akt: I ACa 609/09, niepubl.).

W ustawie o własności lokali  wymieniono przykładowe czynności, które przekraczają zarząd zwykły, jednak nie jest to katalog zamknięty.  Kwestię ustalenia, poza przypadkami wymienionymi w art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku,  czy dokonanie  danej czynności wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale  pozostawiono orzecznictwu uznając, że kwalifikacja zależna jest od stanu faktycznego sprawy.

Z działaniem bez umocowania mamy do czynienia  w sytuacji przekroczenia kompetencji przez organ wspólnoty (lub zarządcę, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl), tj. gdy czynność zostaje dokonana mimo braku upoważnienia a także, gdy uchwała upoważniająca zarząd (zarządcę) do dokonania danej czynności zostanie co prawda podjęta, ale jej skutki zniweczy orzeczenie sądu uchylające uchwałę. W razie  uwzględnienia powództwa o uchylenie  „uchwała traktowana jest jako nieważna z mocą wsteczną” (por. Własność lokali. Komentarz. R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2007, s. 432).   Jeżeli zatem na jej podstawie zostały dokonane czynności prawne,  działanie zarządu należy również uznać za działanie bez umocowania.

Właściciele lokali mogą jednak zatwierdzić dokonane czynności, o ile nie są jednostronne, o czym stanowi  art. 104 kodeksu cywilnego, czy bezwzględnie nieważne (art. 58 kc) .

Z bezwzględną nieważnością uchwały będziemy mieli do czynienia w  szczególności,  gdy jej przedmiot wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną (np. urządzanie parkingu na terenie przyległym nie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej).

W uchwale z dnia 14.września 2007 roku , sygn. akt: III  CZP  31/07 (OSP 2008, nr 5, poz. 56),   Sąd Najwyższy  orzekł, że „do umowy zawartej przez zarząd spółdzielni bez wymaganej do jej ważności uchwały walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej ma zastosowanie w drodze analogii art. 103 par. 1 i 2 k.c.”.

Pogląd ten pozostaje aktualny w stosunku do działania organu wspólnoty mieszkaniowej bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu.

Mamy zatem w takiej sytuacji do czynienia z sankcją bezskuteczności zawieszonej, gdy ważność danej czynności nie jest bezwzględna, lecz można ją zatwierdzić. Oznacza to, że skuteczność zawartej przez zarząd umowy jest zawieszona do momentu , gdy  właściciele jej nie potwierdzą  w uchwale (lub odmówią potwierdzenia).  Przez potwierdzenie następuje konwalidacja umowy i  odnosi ona już skutek wstecz – tj. od daty jej zawarcia. Jeżeli jednak wspólnota mieszkaniowa nie wyrazi na to zgody – umowa jest bezwzględnie nieważna.

W takiej sytuacji działający bez umocowania zarząd wspólnoty winien na zasadzie art. 103 par. 3 kodeksu cywilnego odpowiada względem drugiej strony  za powstałą szkodę, którą ta poniosła przez to, że nie wiedziała o braku umocowania.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 5 listopada 2009 roku Sąd Apelacyjny w sprawie I ACa 609/09 wskazał, że  warunkiem koniecznym uznania danej uchwały za potwierdzającą czynności dokonane bez umocowania jest jednoznaczne wskazanie woli wspólnoty w tym zakresie oraz ich skonkretyzowanie w uchwale,  potwierdzenie  nie może  budzić wątpliwości.

Nie jest jednak możliwe zatwierdzenie przez wspólnotę mieszkaniową czynności dokonanych przez osobę, która nie jest jej organem (oczywiście z wyjątkiem działania właściciela lokalu, ponieważ jego umocowanie wynika z przepisów kodeksu cywilnego).

W uzasadnieniu   wyroku z dnia 12 grudnia 1996 roku (sygn. akt: I CKN 22/96, OSNC 6-7/97, poz. 75) Sąd Najwyższy  wskazał, że jeżeli za osobę prawną działał podmiot nieuprawniony, który nie był jej organem, to do działania osoby prawnej w ogóle nie doszło, dlatego nie jest możliwe sanowanie takiego działania.

Orzeczenie to należy odnieść do działania wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, ponieważ w orzecznictwie i doktrynie aprobowany  jest pogląd, stosuje się tutaj uregulowania   dotyczące osób prawnych „oraz odpowiedzialności osób działających jako organ osoby prawnej, ale nie będących ich organem lub z przekroczeniem umocowania” (por.Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych. R. Dziczek, LexisNexis Warszawa 2009,  s. 155).

źródło:

Portal Informacyjny