ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

Zgodnie z brzmieniem art. 25 ustawy o własności lokali uchwałę wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć na następujących podstawach: sprzeczność uchwały  z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenie   zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób interesów właściciela. Wady oświadczeń woli jako nie wymienione w tym przepisie,  nie stanowią  podstawy zaskarżenia  (pogląd ten jest aprobowany w piśmiennictwie i orzecznictwie), mogą  jednak doprowadzić  do wyeliminowania uchwały z obrotu prawnego, jeżeli  właściciele lokali, którzy oddali swoje głosy za jej przyjęciem działali pod wpływem błędu. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy wskutek "wycofania głosów" przez tych właścicieli  okaże się, że  "za uchwałą"  nie głosowała większość. Wcześniej podjęta uchwała przestanie zatem istnieć w obrocie prawnym.

Często wśród przyczyn zakarżenia właściciele wytaczający powództwo o uchylenie uchwały podają tę okoliczność, że głosujący pozostali członkowie wspólnoty mieszkaniowej działali pod wpływem błędu, że gdyby znali rzeczywisty stan faktyczny i prawny nie oddaliby swojego głosu za przyjęciem uchwały.  Najczęściej przywoływany jest  podstęp, polegający na tym, że zarządzający podczas aktu głosowania wprowadził właścicieli w błąd.

Tak formułowany zarzut nie znajduje oparcia w przepisach prawa.  Głosowanie nad uchwałą pod wpływem błędu, to złożenie wadliwego oświadczenia woli,  zastosowanie mają więc właściwe przepisy kodeksu cywilnego regulujące kwestię wad oświadczeń woli a nie przepisy ustawy o własności lokali.  Jak już to zostało powyżej podniesione, wady oświadczeń woli nie stanowią podstawy zaskarżenia, co jednoznacznie wynika z treści art. 25 ustawy o własności lokali.

Głosujący pod wpływem błędu właściciel może jednak doprowadzić do unieważnienia oddanego przez siebie głosu składając oświadczenie o uchyleniu  się od jego skutków. Należy mieć też na względzie, że jest to uprawnienie przysługujące wyłącznie temu właścicielowi, to tylko w jego  gestii leży podjęcie decyzji czy zniweczy skutki złożonego przez siebie oświadczenia, czy też mimo błędu swój  głos pozostawi ważnym.  Podkreślenia wymaga, że osoba trzecia (inny właściciel) nie ma w tym zakresie żadnych uprawnień, nie jest bowiem dysponentem tego prawa.

Stosownie do brzmienia art. 84  § 1. kodeksu cywilnego "w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli", co następuje "przez oświadczenie złożone  ... na piśmie"  (art. 88 par.  1 kodeksu cywilnego).  Działający pod wpływem błędu właściciel może wystosować do wspólnoty mieszkaniowej pismo, w którym składa oświadczenie o uchyleniu się od skutków oddanego głosu.  Z chwilą dojścia tej informacji do adresata - głos właściciela należy uznać za nieważny i nie można go uwzględniać w wynikach głosowania. Oczywiście warunkiem skuteczności unieważnienia jest faktyczne działanie pod wpływem błędu i w razie sporu, to właściciel winien tę okoliczność udowodnić, ponadto uchylenie się od głosu oddanego pod wpływem błędu  jest możliwe w zakreślonym przez ustawę terminie, który wynosi rok od daty jego wykrycia, o czym stanowi art. 88 par. 2 kodeksu cywilnego.  Sąd Apelacyjny w Lublinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 1999 roku ,sygn. akt I ACa 192/99, OSA 2000/3/13,  orzekł, iż:  "możność uchylenia się od skutków wadliwego oświadczenia woli następuje przez złożenie innej osobie stosownego oświadczenia na piśmie, którym może być również pozew wniesiony przeciwko tej osobie. Wówczas datę uchylenia się od skutków oświadczenia woli stanowi chwila doręczenia pozwu."

Skutek  uchylenia się od złożonego oświadczenia jest taki, jakby głos nad uchwałą nie został oddany (bezwględna nieważność oddanego głosu). Jaki ma to wpływ na podjętą uchwałę?  Unieważnienie głosu zawsze powoduje zmianę wyników głosowania nad podjętą wcześniej uchwałą, jeżeli  udział  właściciela (właścicieli), który wycofał swój głos jest na tyle duży, że brak będzie wymaganej do podjęcia uchwały większości  - uchwała utraci swój prawny byt (tzw. uchwała nieistniejąca). 

Jeżeli zarząd dokonał na jej podstawie czynności, np. zawarł umowy, to takie działanie należy uznać za działanie bez umocowania, którego ważność  zależy od potwierdzenia przez właścicieli lokali (por.:  uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach  z dnia 5 listopada  2009 roku, sygn. akt: I ACa 609/09, niepubl.).

źródło:

Portal Informacyjny