ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

Podejmując decyzję o zakupie lokalu na rynku wtórnym w nowowybudowanym  budynku  musimy się liczyć z tym, że w razie ujawnienia wad budowlanych nie przysługują nam wobec dewelopera uprawnienia z tytułu rękojmi.

Swoje roszczenia możemy kierować   wyłącznie do osoby, która sprzedała nam lokal, z kolei osoba ta ma prawo, nawet jeżeli nie jest już właścicielem,  dochodzenia ich od dewelopera.

Aby uniknąć niedogodności z tym związanych warto się więc zabezpieczyć i zawrzeć w umowie kupna - sprzedaży klauzulę o przejściu uprawnień z tytułu rękojmi na nabywcę. Taki zapis jest również korzystny dla sprzedającego lokal, ponieważ cedując swoje prawo dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera co do zasady sam zwalnia się od odpowiedzialności za wady budowlane wobec osoby,  której go sprzedał.

Uprawnienia z tytułu rękojmi  są  elementem  stosunku prawnego, który łączy wyłącznie strony umowy kupna sprzedaży, kupując lokal w nowym budynku  nie możemy więc polegać jedynie na zapewnieniach sprzedawcy, że budynek jest objęty rękojmią dewelopera. Nie wstępujemy automatycznie w prawa poprzedniego właściciela, po prostu deweloper, nawet gdy jego wina jest ewidentna, nie jest dla nas stroną.  W takiej sytuacji dopilnujmy, aby  w umowie sprzedaży  (lub w innej umowie) zawarto postanowienia o scedowaniu na nas tych uprawnień według zasad dotyczących przelewu wierzytelności w drodze cesji na zasadzie art. 509 kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów z  dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03, Sąd Najwyższy przedstawił aprobowany obecnie w judykaturze i piśmiennictwie pogląd, że „koncepcje zakładające automatyczne przejście uprawnień z rękojmi na dalszego nabywcę rzeczy nie są możliwe do pogodzenia z normatywnym kształtem rękojmi, jaki przyjęto w kodeksie cywilnym (…) W konsekwencji uznać trzeba, że uprawnienia z rękojmi przysługują kupującemu tylko względem sprzedawcy, z którym pozostaje on w stosunku zobowiązaniowym wynikającym z umowy sprzedaży.” Sąd ten jednocześnie  dopuścił  możliwość przelania  uprawnień przysługujących z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy na inne, nie będące stroną pierwotnej umowy kupna sprzedaży, osoby, co znalazło wyraz w tej uchwale:  „sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.”

Powyższe orzeczenie stanowiło odpowiedź na pytanie prawne Sądu Najwyższego: "czy zbycie rzeczy przez kupującego przed wygaśnięciem jego uprawnień z tytułu rękojmi za wady powoduje przejście tych uprawnień na kolejnego nabywcę pod tytułem szczególnym ?"

Wcześniej, odnośnie kwestii przejścia tych uprawnień, występowały rozbieżności w orzecznictwie, i tak w wyroku z dnia 5 kwietnia 1974 r., II CR 109/74, OSPiKA 1975, nr 3, poz. 64, Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, iż:

„udzielane są kupującemu ze względu na jego prawo własności do określonej rzeczy. Jeżeli więc własność rzeczy i związane z nią jej posiadanie przechodzą na inną osobę (dalszego nabywcę), na nią też przechodzą uprawnienia związane z posiadaniem tej rzeczy, do których należy zaliczyć uprawnienia z rękojmi”.

Natomiast w uchwale pełnego Składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP 1989, Nr 3, poz. 36,  orzekł, że „zmiana właściciela nabytej rzeczy w drodze umowy sprzedaży, zamiany i darowizny lub spadkobrania nie eliminuje więzi prawnej ze sprzedawcą”.

W wyroku z dnia 15 stycznia 1997 roku, III CKN 29/96 Sąd Najwyższy przedstawił tezę, że „sprzedawca, przeciwko któremu kupujący dochodzi swych roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne lub prawne przedmiotu sprzedaży, może ze swej strony na tych samych zasadach realizować w drodze regresu swoje uprawnienia w stosunku do swego sprzedawcy, a ten z kolei do swego dostawcy”. Cesja uprawnień z tytułu rękojmi może nastąpić wyłącznie na osobę, która „ma zapewnione prawo własności i posiadania rzeczy” (tak Sąd Najwyższy  w uzasadnieniu uchwały z  dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03).

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma zatem względny charakter, dotyczy wyłącznie stron danej umowy a gdy dochodzi do wielokrotnej sprzedaży tej samej rzeczy kupujący może dochodzić swoich uprawnień tylko od osoby, która mu  lokal sprzedała.

Zatem również sprzedawca lokalu  musi się liczyć z tym, że to bezpośrednio on a nie deweloper odpowiada przed kupującym za wady budowlane.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca