2 lipca (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeWspólnota mieszkaniowa może „zatrzymać” fundusz remontowy

Wspólnota mieszkaniowa może „zatrzymać” fundusz remontowy

 

Fundusz remontowyPojęcie tzw. funduszu remontowego nie występuje w ustawie o własności lokali, jednak w orzecznictwie i piśmiennictwie jednolity jest pogląd o możliwości jego tworzenia przez wspólnotę mieszkaniową w celu zapewnienia płynności finansowej i gromadzenia środków koniecznych do wykonywania remontów nieruchomości wspólnej.

 

W uzasadnieniu wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt: V CSK 367/09 (niepubl.) Sąd Najwyższy za dopuszczalne uznał unormowanie  w drodze uchwały     statusu prawnego funduszu remontowego, skoro „nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali z 1994 r., a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie potrzeby partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty (np. są zainteresowani zbyciem lokali i uzyskanie zwrotu przypadającej im części środków funduszu remontowego)."      

 

 

Z uwagi na brak unormowań prawnych dotyczących tej problematyki wątpliwości budzi zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do tworzenia niezbędnych regulacji zabezpieczających wykonywanie remontów nieruchomości wspólnej.

 

Podstawowe można sprowadzić do dwóch kwesti:

1) czy wspólnota mieszkaniowa może przeznaczyć środki zgromadzone na funduszu remontowym na cele inwestycyjne wykraczające poza pojęcie „utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym". Chodzi o nakłady na nieruchomość prowadzące do wzrostu jej wartości czy użyteczności, które nie mieszczą się już w definicji nakładów koniecznych, jak np. doposażenie w nowe urządzenia, czy jej przebudowa;

 

2) drugą najczęściej dyskutowaną jest   zwrot środków zgromadzonych przez właściciela na funduszu remontowych w przypadku zbycia lokalu.

 

Dotychczasowe orzecznictwo wskazuje już jednoznacznie, że sposób rozwiązania tych problemów leży po stronie właścicieli lokali w tym znaczeniu, że to oni w uchwale określającej funkcjonowania funduszu remontowego winni określić niezbędne regulacje prawne.

 

W uzasadnieniu wyroku z dnia 18 grudnia 2007 r., sygn. akt: 1226/07 Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wskazał, że „poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego" Natomiast w cytowanym na wstępie orzeczeniu (wyrok SN z dnia 22.04.2009 r., sygn. akt: VCSK 367/09, niepubl.) Sąd Najwyższy odnosząc się do kwestii obowiązku zwrotu niewykorzystanych środków na fundusz remontowy w przypadku zbycia lokalu skonstatował, że wobec braku unormowań ustawowych, właściciele lokali mogą zawrzeć odpowiednie regulacje w uchwale.

Orzecznictwo wskazuje zatem na znaczną autonomię wspólnoty mieszkaniowej,   należy przyjąć, że w sytuacji utworzenia funduszu remontowego wyłącznie na cele remontowe, jego przekwalifikowanie i wydatkowanie środków na inwestycje wymaga już zgody wszystkich właścicieli. Jeżeli jednak właściciele postanowili o utworzeniu funduszu remontowo – inwestycyjnego, to o finansowaniu z tych środków, np. monitoringu będzie zgodne z prawem, o ile właściciele podejmą taką uchwałę.

Ponadto, co prawda wspólnota obowiązana jest zwrócić właścicielowi lokalu wpłacone przez niego środki na poczet funduszu remontowego, których nie wydatkowała, o ile właściciele lokali nie podjęli uchwały wprowadzającej odmienne regulacje w tym zakresie.

Należy jednak mieć na względzie, że uprawnienia „prawotwórcze" wspólnoty mieszkaniowej  nie są oczywiście nieograniczone, mimo braku regulacji ustawowych w zakresie tworzenia funduszu remontowego trzeba respektować obowiązujące przepisy, w szczególności dotyczące zakresu działalności wspólnoty mieszkaniowej, który dotyczy wyłącznie zarządu nieruchomością wspólną. Sąd Najwyższy w cytowanym wyroku z dnia 22.04.2009 r (sygn. akt: V CSK 367/09, niepubl.) za niedopuszczalne uznał rozszerzanie „przedmiotowego zakresu nieznoszalnej współwłasności ... uzupełniania (na podstawie uchwały wspólnoty) zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym".

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog

Komentarze  

#13 www.zarzadca.eu: blazejh 2016-06-01 08:29
Zwróćcie uwagę, że jeśli w opracowaniach jest mowa o rozliczeniu to zawsze dodaje się że chodzi o zaliczki. Nie chodzi więc o rozliczenie pieniężne jakie wykonują codziennie banki, nie chodzi o ruch środków pieniężnych pomiędzy kontem wspólnoty a kontami właścicieli.

Gdyby więc miało chodzić o zwrot pieniędzy mówilibyśmy po prostu o zwrocie. Zwrot to zwrot, rozliczenie zaliczek - to rozliczenie zaliczek. Zwrotowi podlegają środki, nie zaliczki.
Sędz iowie na ogół to rozróżniają. Zarządcy rzadziej, właściciele - prawie nigdy.
Cytuj
#12 www.zarzadca.eu: tajfun 2016-06-01 07:51
[cite] ijan:[/cite]Egz o- czy ty w swojej WM płacisz na utrzymanie twojego mieszkania tylko mi nie pisz że opłaty na media to jest utrzymanie twojego mieszkania , utrzymanie swojego mieszkania pokrywasz sam bez WM no chyba że WM wymieni ci okna , pomaluje mieszkanie, naprawi ci instalację czy to elektryczna lub wodociągową . Czy też uważasz że FR-ym pokrywasz wsystkie wyżej wymienione prace.
Zapraszam do lektury UoWL, a nastepnie na forum .(art 13...17))
Cytuj
#11 www.zarzadca.eu: ijan 2016-05-31 16:49
Egzo- czy ty w swojej WM płacisz na utrzymanie twojego mieszkania tylko mi nie pisz że opłaty na media to jest utrzymanie twojego mieszkania , utrzymanie swojego mieszkania pokrywasz sam bez WM no chyba że WM wymieni ci okna , pomaluje mieszkanie, naprawi ci instalację czy to elektryczna lub wodociągową . Czy też uważasz że FR-ym pokrywasz wsystkie wyżej wymienione prace.
Cytuj
#10 www.zarzadca.eu: Egzo 2016-05-31 16:40
Cytat:
"... zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, mimo ich wpłaty na konto bankowe wspólnoty, stanowią nadal do czasu ich wydatkowania własność właścicieli lokali, a nie wspólnoty. Takie stanowisko zajął w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie sygn. akt. I ACa 1309/2000."

- Paweł Puch

Obawiam się, że pan Puch nieco przeholował, bo akurat ten wyrok SA w Warszawie nie zawiera stanowiska sugerowanego przez pana Pawła. Ten wyrok mówi jedynie o tym, że właściciele ponoszą dwa rodzaje opłat, jedną na NW, drugą na utrzymanie swoich lokali, i ta druga opłata podlega zwrotowi właścicielom lokali w części niewykorzystane j do końca roku.
Cytuj
#9 www.zarzadca.eu: gecon 2016-05-31 13:32
Cytat:
...Wspólnota nie może zatrzymać FR gdyż nie jest on własnością WM
Może, może.
To nie jest taka prosta zależność.
Z FR we wspólnocie sprawa do końca nie jest jasna. Są dwie szkoły na temat zwrotu przy sprzedaży lokalu - obydwie mają potwierdzenie w orzecznictwie.
Ja jednak przychylam się do poniższej opinii prawnej:
Cytat:
"... zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, mimo ich wpłaty na konto bankowe wspólnoty, stanowią nadal do czasu ich wydatkowania własność właścicieli lokali, a nie wspólnoty. Takie stanowisko zajął w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie sygn. akt. I ACa 1309/2000.
W związku z tym wyrokiem wielu właścicieli lokali błędnie uważa, że skoro są właścicielami zaliczek, mogą żądać ich zwrotu w każdym czasie, na przykład w związku ze sprzedażą lokalu. Jest to błędne myślenie niemające podstaw prawnych.
Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc także na fundusz remontowy.
Jednak zgodnie z prawem wspólnota nie jest zobowiązana rozliczyć się w związku ze sprzedażą lokalu.
Inaczej mówiąc, sprzedaż lokalu nie powoduje obowiązku wspólnoty do rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną na dzień sprzedaży lokalu.
...wszystkie wspólnoty mieszkaniowe gromadzą środki na funduszach remontowych w okresach wieloletnich, a w konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek następuje po wykonaniu inwestycji. Zatem rozliczenie, na przykład zaliczek wnoszonych na remont dachu, nastąpi po uzbieraniu niezbędnych środków i wykonaniu remontu, czyli nawet po paru latach..."
- Paweł Puch, prawnik serwisu: http://www.oferty.net/
Cytuj
#8 www.zarzadca.eu: blazejh 2016-05-31 10:30
Sama sentencja V CSK 367/09 jest raczej w interesie zachowania porządku prawnego. SN po prostu naprawił sytuację, w której właściciele zechcieli wyłączyć stosowanie prawa powszechnego czy też zmienić artykuły kc.

W interesie wspólnoty SN dołączył za to stwierdzenie sądu niższej instancji o braku możliwości zwracania niewykorzystany ch środków z funduszu remontowego. SN pokazuje tym cytatem, że takie rzeczy są wybitnie wbrew interesowi wspólnoty mieszkaniowej.
Cytuj
#7 www.zarzadca.eu: tajfun 2016-05-31 10:11
[cite] ijan:[/cite]Taj fun - czy my żyjemy w końcu w państwie prawa czy też oddalamy się od tego prawa istosujemy jak to było w dzieciństwie każdy ...... na swój strój.
ijan. Żyjemy w tym samym państwie.Tylko prawo jest dla nas zbyt zawiłe. |Inaczej je interpretujemy. SN uchylił ( tylko) ewidentnie niezgodną z prawem uchwałe. I moim zdaniem prawidłowo ja uzasadnił.
Żad ne środki finasowe w obrocie wspolnoty nie są bowiem elementem NW. Ale moim zdaniem ten wyrok wcale nie zobowiązuje Wspólnoty do zwrotu Gmnie środków niewykorzystany ch z fr.A paradolsalnie uchylenie tej uchwały jest w interesie wspólnoty.
Cytuj
#6 www.zarzadca.eu: blazejh 2016-05-31 09:46
streszczam wyroki:

IACa 1382/03 - wyrok na inny temat, przeprowadzono uchwałę o przeznaczeniu nadwyżek na eksploatacji na fundusz remontowy ale uprzednio zaniedbano księgowań, i wyznaczono nieprawidłowe wartości tych nadwyżek,
konk retnie uchwałą objęto również wysokość nadwyżek pochodzących z rozliczeń za media, czyli oczywisty kryminał, sentencja wyroku dotyczy więc środków zgromadzonych na funduszu eksploatacyjnym , nie remontowym, w uzasadnieniu nie ma słowa o możliwości zwrotu właścicielom kwot prawidłowo naliczonych na fr

jest też wątek poboczny - WAM zalegał na wszystko, potem spłacił , ale omyłkowo na eksploatację zamiast rozdzielić wpłaty i cześć wpłacić na fr, klasyczna pomyłka WAM-u i ZGM-ów, które nie są w stanie ogarnąć gdzie przelewać na dwa konta a gdzie na jedno,
Sad tu też ma rację - brak uprzedniego przeksięgowania spłaconego przez wam długu pomiędzy obydwa konta spowodował, że w wyniku feralnej uchwały przeksięgowania nadwyżek byłyby nieproporcjonal ne


V CSK 367/09 - również wyrok o zupełnie czymś innym, też ani słowa o możliwości zwrotu środków z fr na żądanie,

istotą sprawy było uchylenie uchwały wspólnoty, która uchwałą chciała zmienić aż dwa bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego, miedzy innymi rozszerzono definicje współwłasności przymusowej z kc

Mimo że wyrok na inny temat yo jednak SN w trakcie wywodu przytacza zdanie sądu I instancji, wręcz eksponuje bo przytoczenie jest na samym początku uzasadnienia:

"Zwrot uiszczonych już zaliczek, zasilających fundusz remontowy, prowadziłby do patologicznej sytuacji, w której Gmina – sprzedając lokale przed dokonaniem przez wspólnotę ostatecznej zapłaty za wykonane prace – pozbawiałaby tę wspólnotę zarazem środków na ten cel."

Zatem sądy, w tym Sąd Najwyższy, akurat wedle wskazanej sygnatury V CSK 367/09 przyjęły, że przedstawione w pierwszym poście stanowisko:

"Jeżeli został on (chodzi oczywiście fr) niewykorzystany , to sprzedający mieszkanie może żądać jego zwrotu i WM musi mu ten niewykorzystany FR zwrócić, gdyż pieniądze wpłacone są własnością lokatora"

prowadzi po prostu do patologii.
Cytuj
#5 www.zarzadca.eu: ijan 2016-05-31 08:42
Tajfun - czy my żyjemy w końcu w państwie prawa czy też oddalamy się od tego prawa istosujemy jak to było w dzieciństwie każdy ...... na swój strój.
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: Haneczka 2016-05-30 23:11
[cite] ijan:[/cite]Wsp ólnota [color=#f00]nie może zatrzymać FR[/color] gdyż nie jest on własnością WM tylko jest on przynależny do właściciela który wpłaca na ten FR .
ijan, Ty się prześpij z rzeczywistością , a nie z wyrokami sądowymi.
Temida jest ślepa - co oczywiście absolutnie nie przeszkadza, żeby z nią sypiać.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl