ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

W umowach deweloperskich powszechną już praktyką obrotu jest przekazywanie nabywcom lokali wyłącznego prawa do korzystania z określonych części nieruchomości wspólnej, zwykle miejsc parkingowych.

Zastrzeżenie w umowach wyodrębnienia i sprzedaży lokali tego prawa nie ma jednak charakteru definitywnego, może być w każdej chwili uchwałą właścicieli lokali zmienione, o czym przesądził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09 (niepubl.).

Ustanowienie wyłącznego prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej prowadzi do     podziału rzeczy wspólnej do używania zwanego w doktrynie podziałem quoad usum.

Skutek tej czynności nie wpływa jednak na stosunki własnościowe, w szczególności współwłaściciele rzeczy, w tym przypadku członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mogą dokonać jego zmiany, oczywiście o ile jest to uzasadnione okolicznościami (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNCP 1973, nr 12, poz. 208).

Za taką przesłankę należy uznać sytuację, w której tylko część właścicieli ma zapewnione miejsca parkingowe z wyłączeniem pozostałych, ponieważ sprzeczne jest to z zasadami sprawiedliwości i słuszności. Dokonując podziału quoad usum należy zatem zawsze mieć na uwadze obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu cytowanego na wstępie wyroku (wyrok z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl.) wskazał co prawda na dopuszczalność ustanowienia prawa do wyłącznego korzystania w umowach deweloperskich, jednak podkreślił, że konieczne jest przy tym uwzględnienie, że „wszyscy właściciele mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno – gospodarczym". W przypadku, gdy określony w umowach deweloperskich sposób korzystania powyższej przesłanki nie spełnia – „może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali".

W ocenie Sądu Najwyższego uchwała w tym przedmiocie prowadzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, dlatego też podstawę prawną jej podjęcia stanowi art. 22 ust. 3 pkt. 4 i art. 25 ust. 1 u.w.l. Przyjęcie takiego stanowiska oznacza, że choć zawarcie umowy quoad usum stanowi czynność przekraczającą zarząd zwykły, to w warunkach funkcjonowania tzw. dużej wspólnoty (powyżej 7-miu lokali) dla jej skuteczności konieczna jest zgoda większości właścicieli lokali.

Sąd skonstatował także, że ustanowienie prawa do korzystania z nieruchomości nie może być interpretowane jako zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali z 14 czerwca 1994 roku.

Nabywając prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnych kupujący często pozostaje w błędnym przekonaniu, iż nabyte uprawnienie jest trwałe w tym znaczeniu, że pozostali członkowie wspólnoty nie mogą ingerować w jego realizację. Ponadto, uzyskanie  tego prawa wiąże się także z koniecznością dokonania uzgodnionej przez strony opłaty na rzecz dewelopera a kupujący nie ma zwykle świadomości, że powstała po wyodrębnieniu lokali wspólnota mieszkaniowa może pozbawić go wyłącznego prawa korzystania, albo nałożyć z tego tytułu opłaty na swoją rzecz.

Powyższe względy przemawiają moim zdaniem za uznaniem tej klauzuli za niedozwoloną, o ile w umowie brak zapisów o skutkach dokonanej czynności.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

zobacz: wyrok z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09 

zobacz: Opłaty za parkowanie we wspólnocie mieszkaniowej