ZARZĄDCA.pl

Andrzej Hoffman

Sposób zarządu nie sprowadza się jedynie do spraw związanych z powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną, czyli do ustaleń dotyczących reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej – tj. czy będzie to, np. zarządca, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, czy też zarząd powoływany w trybie art. 20.

Obejmuje bowiem niemal wszystkie uregulowane w rozdziale czwartym ustawy o własności lokali zagadnienia, np. głosowanie nad uchwałami, organizowanie zebrań wspólnoty, sposób ponoszenia kosztów, czy prowadzenie ewidencji pozakięgowej wspólnoty.

Takim wzorcowym sposobem zarządu jest sposób ustawowy, czyli w przypadku tzw. małych wspólnot (do 7-miu lokali) wynikający z przepisów kodeksu cywilnego, a w przypadku dużej (powyżej 7-miu lokali) sposób zarządu określony w  ustawie o własności lokali dopełnionej odpowiednio regulacjami kodeksowymi.

Właściciele lokali nie są jednak (co do zasady) związani regulacjami ustawowymi, ponieważ mogą w drodze umowy stworzyć zupełnie oryginalny model sprawowania zarządu dostosowany do ich potrzeb i warunków.

Taką możliwość stwarza art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali: „ właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej."

Określony umową sposób zarządu nie może jednak naruszać przepisów bezwględnie obowiązujących i zasad współżycia społecznego. Modyfikacja ustawowego sposobu zarządu kolidująca z tymi przepisami jest bezskuteczna. W odniesieniu do uchwał, tak jak w przypadku umów, obowiązuje zasada swobody umów (pacta sunt servanda) , która została wyrażona w art. 353 (1) kodeksu cywilnego: „strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego."

Należy pamiętać, że powyższą regułą ustanowiono jednocześnie pewne ograniczenia, ponieważ swoboda pozbawiona tych granic może prowadzić do wielu wypaczeń i nieprawidłowości w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Analiza przepisów regulujących poruszone zagadnienie prowadzi do konkluzji, że sposób zarządu to szerokie pojęcie a powierzenie zarządu nieruchomością wspólną to jedynie „wycinek" spraw, jakie są w nim zawarte.

Świadczy o tym, np. umieszczone w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali sformułowanie, z którego wynika, że właściciele zmieniając sposób zarządu mogą „w szczególności" go powierzyć osobie fizycznej albo prawnej.

Powierzenie zarządu wiąże się z pewnym automatyzmem w stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali w zakresie ustawowego modelu zarządzania, ponieważ stosownie do brzmienia art. 33 ustawy o własności lokali: „w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału."

Ustalenie sposobu zarządu może nastąpić wyłącznie w drodze umowy zawartej między właścicielami lokali a nie umowy zawartej pomiędzu właścicielami a zarządcą.

Umowa o sposobie zarządu ustala pewien wzorzec jego sprawowania, jak np. podejmowanie uchwał, powołanie organów pomocniczych obok zarządu wspólnoty nie znanych ustawie o własności lokali, sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowego, natomiast umowa o zarządzanie nieruchomością ma wyłącznie charakter wykonawczy w stosunku do ustaleń poczynionych przez właścicieli lokali, jej celem jest jedynie realizacja umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca