ZARZĄDCA.pl

Dość powszechną praktyką obrotu jest oferowanie nabywcom lokali w budynkach deweloperskich przydomowych ogródków i miejsc parkingowych do wyłącznego korzystania.   W tym celu ustanawia się służebności na rzecz każdoczesnych nabywców.  Takie rozwiązanie jest jednak w praktyce problematyczne, ponieważ zwykle do powstania odrębnej własności  lokali  dochodzi sukcesywnie, gdy deweloper przenosi własność poszczególnych lokali i związany z tym udział w gruncie.   Już w momencie zawarcia pierwszej takiej transakcji powstaje wspólnota mieszkaniowa a deweloper nie jest już jedynym właścicielem (ewentualnie  użytkownikiem wieczystym) gruntu, na którym wybudowano inwestycję. Nie może zatem obciążać nieruchomości wspólnej bez zgody pozostałych właścicieli.

Ostatnio wytworzyła się nowa praktyka polegająca na tym, że deweloperzy jeszcze w momencie, gdy mają,  ze względu na niesprzedane lokale decydujący wpływ na sprawy nieruchomości wspólnej inicjują  podejmowanie przez nowopowstałe wspólnoty mieszkaniowe uchwał dotyczących ustanowienia powyższych służebności.

Oczywiście, mają też miejsce takie przypadki, że same wspólnoty, niekoniecznie powstałe z zasobów deweloperskich, zainteresowane są ich ustanowieniem.

Kwestia dopuszczalności takiego obciążenia nieruchomości wspólnej na rzecz właścicieli lokali budzi jednak pewne wątpliwości w orzecznictwie, czego wyrazem są pytania  prawne, w których sądy zwracały się do SN o wykładnię przepisów.

Największe  dotyczyły tego  czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle może ustanowić  służebność nieruchomości wspólnej na rzecz swojego członka, który jest przecież  jej współwłaścicielem.

Jedno z postawionych pytań   pozostało bez odpowiedzi, ze względów formalnych Sąd Najwyższy odmówił postanowieniem z dnia 12 stycznia 2010r. (III CZP 106/09 ) podjęcia uchwały.

Sąd zwrócił się wówczas z pytaniem "Czy dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903 z późn. zm.) służebnością gruntową polegającą na prawie wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, z własnością którego związany jest udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości wspólnej?" 

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu  postanowienia  częściowo  pozostawił jednak  wskazówki interpretacyjne, ponieważ orzekł, iż w pierwszej kolejności konieczna jest ocena prawidłowości wyrażenia przez Wspólnotę Mieszkaniową  zgody na ustanowienie służebności oraz prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa do składnia w tym przedmiocie stosownych oświadczeń woli.

Kolejne pytanie dotyczące tej tematyki zostało już przez Sąd  Najwyższy  postanowieniem z dnia 21 lipca 2010 roku (sygn. akt: III CSK 322/09) rozpoznane merytorycznie. S.N. wskazał, że:

„przyznanie właścicielowi lokalu w ramach służebności gruntowej uprawnienia do wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego na nieruchomości wspólnej położonego pod oknami lokalu mieści się w granicach uprawnień właściciela nieruchomości władnącej przewidzianych w art.285  par. 1 k.c.”

Dopuszczalne jest zatem obciążenie służebnością gruntową – ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu  – nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 uwl.

Treść orzeczenia wraz z uzasadnieniem III CSK 322/09

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca