16 lipca (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Sprzedaż nieruchomości wspólnejO sprzedaży nieruchomości wspólnej

O sprzedaży nieruchomości wspólnej

 sprzedaż nieruchomości wspólnej

Eugenia Śleszyńska

 

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości wspólnej. Każdy z właścicieli lokali posiada swój majątek własny, wyodrębniony lokal, oraz udział w części wspólnej nieruchomości wspólnej, przez co należy rozumieć udział w budynku oraz udział w prawie do gruntu.

 

Udział we współwłasności jest prawem pochodnym w stosunku do prawa własności lokalu, a zatem niesamodzielnym. Wiadomo, że współwłasność w części wspólnej dotąd trwa dopóki trwa własność lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Jednakże z zasad ogólnych i orzecznictwa wynika prawo właścicieli do zmian w części wspólnej nieruchomości wspólnej w sensie faktyczno-użytkowym, na przykład poprzez jej przebudowę, podział i wyodrębnienie z części wspólnej nieruchomości lokalu oraz  poprzez jej zbycie.

 

 

Prawo do rozporządzania rzeczą wspólną to także prawo właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w nieruchomości wspólnej do:

 

1) zbycia części gruntu stanowiącego część wspólną nieruchomości, gdy działka gruntu jest większa niż normatywna powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, oraz w związku z normą art. 5 ustawy o własności lokali,

 

2)zbycia lokalu powstałego w wyniku przebudowy i podziału części wspólnej nieruchomości.

 

 

 

Zbycie części gruntu stanowiącego część wspólną nieruchomości następuje w wyniku podziału gruntu, z którego właściciele tworzący wspólnotę przy zachowaniu wszelkich procedur prawnych wydzielają działkę gruntu ustanawiając jej odrębną własność.

 

 

 

Wydzielona w ten sposób działka gruntu nadal stanowi zwykłą współwłasność1 poszczególnych właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową do czasu jej zbycia.

 

 

Z kolei zbycie lokalu powstałego w wyniku przebudowy (lub nadbudowy) części wspólnej nieruchomości wspólnej następuje w wyniku podziału nieruchomości (budynku) i ustanowienia odrębnej własności. Tak, jak w przypadku wydzielonej przez właścicieli działki gruntu, również lokal stanowiący odrębną własność nadal jest współwłasnością właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową do czasu jego zbycia.

 

 

Oczywiste jest przy tym, że zbycie działki gruntu bądź lokalu powstałego z części wspólnej wymaga zachowania procedur właściwych dla danego typu wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej będą to procedury zgodne z odpowiednimi postanowieniami Kodeksu cywilnego, a w przypadku tzw. dużej wspólnoty będą to procedury zgodne z postanowieniami ustawy o własności lokali.

 

 

Należy w tym miejscu podkreślić, że zbycie jest najdalej idącą czynnością rozporządzającą właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, bo przecież   właściciele lokali mogą podjąć zupełnie inne decyzje przysparzające im pożytków z nieruchomości, na przykład poprzez wydzierżawienie gruntu lub poprzez wynajem lokalu. Także takie decyzje dotyczące majątku wspólnego przyniosą właścicielom lokali korzyści ekonomiczne, czyli w efekcie zmniejszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

 

 

Sprzedaż wydzielonej działki gruntu lub lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej odbywa się przy zachowaniu zasad wynikających z normy art. 535 Kodeksu cywilnego, która stanowi, że „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę". Istotę sprzedaży  lokalu powstałego z części wspólnej nieruchomości wspólnej stanowi powstanie odrębnej własności lokalu  z punktu widzenia ekonomicznego, jak i prawnego. Analogiczne znaczenie ma sprzedaż działki gruntu.

 

 

 

Kto może przenieść własność na kupującego?

 

Zasada od czasów prawa  rzymskiego mówi, że prawo do przeniesienia własności rzeczy w wyniku sprzedaży przysługuje tylko temu, kto jest jej  właścicielem. Nawet wtedy, gdy czynności zbycia wykonuje w ich imieniu zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust.1 cyt. ustawy, to i tak wykona te czynności w imieniu , na rzecz  i ze skutkiem dla tych właścicieli. W opisywanym przypadku chodzi o każdego właściciela lokalu będącego jednocześnie współwłaścicielem części wspólnej nieruchomości wspólnej, a zatem chodzi o wszystkich właścicieli lokali będących współwłaścicielami części wspólnej nieruchomości, w tym również lokalu w ten sposób powstałego. Oczywiste jest przy tym, że skoro prawo to przysługuje każdemu właścicielowi, to do sprzedaży dojdzie tylko wtedy, gdy wszyscy tak postanowią, również w zakresie warunków tej sprzedaży, czyli np. ceny. Za szczególny przypadek należy jednak uznać taką sytuację, gdy nie będzie w tej sprawie consensusu współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i dojdzie do sporu na tle decyzji rozporządzających, który w rezultacie rozstrzygnie sąd.

 

 

W związku z normą prawną art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca  do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przeniesienia własności (działki gruntu bądź lokalu) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego w obecności stron. Stronami umowy są zbywcy, czyli dotychczasowi właściciele lokali posiadający udziały w części wspólnej, w tym, w lokalu powstałym z części wspólnej, oraz  nowonabywca. Odpowiednie warunki umowy sprzedaży nastąpią w przypadku zbycia wydzielonej działki gruntu.

 

 

Umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną przyrzeczenia, w szczególności gdy dotyczy to wyodrębnienia i zbycia lokalu powstałego z części wspólnej. Umowa przedwstępna obowiązkowo powinna być spisana przed notariuszem. Ustalenie zasad wyceny lub ceny nabycia jest istotne dla obu stron umowy, także na etapie umowy przedwstępnej. Cena sprzedaży nieruchomości powinna odpowiadać wartości rynkowej, głównie z powodu przepisów podatkowych. Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość lokalowa wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości wspólnej, w której każdy z właścicieli, jako strona umowy sprzedaży będzie zbywcą z prawem do przysporzenia korzyści z tej sprzedaży płynących według udziału własnego.

 

 

 

Nieco inne znaczenie będzie miała sprzedaż nieruchomości gruntowej, albowiem „zbycie działki wydzielonej z nieruchomości wspólnej nie wpływa na wielkość udziałów poszczególnych właścicieli lokali we własności nieruchomości wspólnej, ale zmienia się wielkość tej nieruchomości (zmniejsza się powierzchnia gruntu), w której mają oni udziały". 2 Sprzedaż oznacza skutki ze zbycia rzeczy dla każdego zbywcy w postaci przychodów ze sprzedaży, oczywiście w części odpowiedniej do udziału.  Nowonabywca nieruchomości lokalowej stanie się w efekcie umowy przeniesienia własności właścicielem lokalu wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości wspólnej, w wielkości ułamkowej odpowiadającej odpowiedniemu zmniejszeniu udziałów w części wspólnej każdego ze zbywców tego lokalu.

 

 

 

Dodać w tym miejscu należy, że wraz z przeniesieniem na nowonabywcę lokalu praw własności przysługujących niepodzielnie zbywcom zgasną w zakresie wynikającym z tego przeniesienia ich udziały. I co do zasady, nowonabywca powinien ponieść koszty związane z nabyciem lokalu i zmianą udziałów we współwłasności w tej nieruchomości.

 

 

 

Po stronie każdego zbywcy powstanie korzyść ekonomiczna, przychód, w dacie sprzedaży nieruchomości. Za datę sprzedaży nieruchomości lokalowej lub nieruchomości gruntowej uważa się datę zawarcia umowy notarialnej przeniesienia własności i tą datę w prawie podatkowym, według ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa się za datę powstania przychodu dla zbywcy. Dochodem z kolei będzie nadwyżka przychodu nad kosztami ich uzyskania.

 

Zauważmy jednak, że skoro właścicielowi, jako zbywcy rzeczy, przysługuje prawo do uzyskania korzyści ekonomicznych z tej sprzedaży, to również zobowiązanie do poniesienia ciężarów z tym związanych, w tym przede wszystkim ciężarów związanych z zobowiązaniami w podatkach.O jakie podatki chodzi? Oczywiste jest, odpowiemy, że o podatek dochodowy dla osób prawnych, gdy do przysporzenia korzyści ze sprzedaży dochodzi dla osoby prawnej, a także o podatek dochodowy od osób fizycznych, gdy to przysporzenie korzyści uzyska osoba fizyczna.

 

 

 

O ciężarach zbywcy i nabywcy a także o zasadach sprzedaży w warunkach sprzedaży z udziałem współwłaściciela nieruchomości, Skarbu Państwa lub gminy,   w następnym artykule.

 

 

 

.......................................................................................

 

 

 

1. Patrz: Ewa Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, wyd. Twigger, Warszawa 2007

 

2. Tamże

 

 
 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl