19 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Sprzedaż nieruchomości wspólnejForma i treść umowy sprzedaży

Forma i treść umowy sprzedaży

Eugenia Śleszyńska

 

Artykuł: Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości  powstałej z części wspólnej

 

Forma i treść umowy sprzedaży

Z mocy norm Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, czyli przeniesienia własności nieruchomości lokalowej lub gruntowej, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Analogiczna forma obowiązuje również wtedy, gdy akt przeniesienia tej własności poprzedzony zostanie zawarciem umowy przedwstępnej, zobowiązującej do dokonania tej czynności prawnej. Bez zachowania formy szczególnej tej czynności umowa taka umowa będzie  nieważna. Także wtedy traci swą ważność, gdy przeniesienie własności odbywa się pod jakimś warunkiem stron spoza przedmiotu sprawy.

W umowie należy bardzo dokładnie określić:

 

1) strony umowy sprzedaży (zbywcę i nabywcę), z przestrzeganiem zasady, by w przypadku osób fizycznych podano pełną tożsamość zbywcy (zbywców)  bądź nabywcy nabywców), a więc nazwisko i imiona, imiona rodziców, adres zamieszkania, dokument tożsamości (dowód osobisty nr i seria), lub działających w imieniu pełnomocników, natomiast w przypadku osób prawnych, jako zbywcy lub nabywcy, należy podać dokładnie nazwę firmy, jej adres, rejestr osoby prawnej wraz numerem wpisu spółki, osoby reprezentujące spółkę (członkowie zarządu lub ich pełnomocnicy). 

 

2) przedmiot sprzedaży (położenie tej nieruchomości sprzedawanej, jej adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej, numer geodezyjny działki, prawo do gruntu, inne istotne dla stron elementy).

 

3) wartość przedmiotu sprzedaży, w tym jego elementy składowe,

 

4)  i inne istotne dla tego stosunku i stron

                       

Umowa przeniesienia własności sporządzana jest przez notariusza i w jego obecności strony umowy, zbywca i nabywca, składają w tej sprawie oświadczenia osobiście lub przez ustanowionego pełnomocnika.

Odnosząc się do stron umowy na tle opisanej istoty umowy sprzedaży zachodzi pytanie, czy może się zdarzyć taka sytuacja, że nabywcą nieruchomości powstałej z wyodrębnienia z części wspólnej nieruchomości będzie Pan X, który jednocześnie jest właścicielem lokalu wyodrębnionego w tej nieruchomości a w związku z tym posiada udziały we współwłasności nieruchomości, z której wyodrębniono sprzedawaną nieruchomość.

Odpowiemy, oczywiście taka sytuacja jest możliwa, gdyż Pan X nabywając od właścicieli nieruchomość będzie dla nich tzw. osobą trzecią. W konsekwencji z jednej strony uzyska korzyści ekonomiczne wraz z innymi właścicielami zbywając nieruchomość powstałą z części wspólnej, a z drugiej strony poniesie wydatek w związku nabyciem prawa własności do tej nieruchomości. W dalszej konsekwencji ta nowa wspólnota mieszkaniowa, powstała po ukształtowaniu nowych stosunków własnościowych będzie miała taką strukturę własności, w której Pan X będzie właścicielem dwóch nieruchomości lokalowych, oczywiście wraz z odpowiednimi udziałami we współwłasności.

W poprzednim artykule zakładaliśmy, że właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową są współwłaścicielami gruntu, jednakże może też wystąpić taka sytuacja, że ww. będą posiadali prawo użytkowania wieczystego do gruntu a nie prawo własności. Czy wobec tego nieruchomość gruntowa będąca w użytkowaniu wieczystym powstała w wyniku wyodrębnienia z części wspólnej może być przedmiotem obrotu, oczywiście tak ale z zachowaniem norm prawa, w tym podatkowych ( patrz w tej sprawie na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Kolejne pytanie może mieć związek z przedmiotem sprzedaży, czy przedmiotem zbycia przez zbywców, poszczególnych właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową może być „rzecz", która nie należy do tej nieruchomości. Odpowiemy, oczywiście przedmiotem zbycia w przypadku opisywanym w nin. artykule może być tylko to, co stanowi własność tych osób tworzących wspólnotę mieszkaniową w danej nieruchomości. Opisywany przypadek zbycia nieruchomości powstałej z części wspólnej nie miałby związku z taką sytuacją, gdy wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej sprzedaje rzecz, którą nabyła dla siebie, jako dla wspólnoty mieszkaniowej.

 

 

Wróć do: Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości  powstałej z części wspólnej

 

 

 

źródło: Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

 

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl