10 czerwca (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Sprzedaż nieruchomości wspólnejCena sprzedaży

Cena sprzedaży

Eugenia Śleszyńska


Artykuł: Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości  powstałej z części wspólnej

Cena sprzedaży

Porozmawiajmy o cenie sprzedaży nieruchomości gruntowej lub lokalowej wraz z należnym udziałem w części wspólnej nieruchomości wspólnej. Pamiętajmy przy tym, że jeśli przedmiotem zbycia jest nieruchomość zabudowana bierze się pod uwagę wartość gruntu wraz z jej elementami składowymi. Istotą umowy przeniesienia własności nieruchomości jest cena sprzedaży, należy ona do essentialia negotii.

W tym miejscu należy przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z 5 lutego 2002 r. sygn. II CKN 726/2000 :

„Cena stanowi element przedmiotowo istotny (cechę konstytutywną) umowy sprzedaży. Jeżeli w umowie sprzedaży brak określenia ceny, to czynność prawna jest nieważna. Sprzeczność z prawem zawartego w umowie sprzedaży postanowienia o cenie powoduje, że cała umowa z powodu sprzeczności z prawem jest nieważna".

Oznacza to, że strony umowy nie mogą zawrzeć umowy przeniesienia własności (sprzedaży) bez ustalenia ceny sprzedaży. Zastanówmy się, dlaczego jest tak ważna cena sprzedaży nieruchomości. Istotna jest z dwóch powodów, po pierwsze - z powodów ekonomicznych, co jest ważne dla obu stron umowy, a po drugie ze względów podatkowych dla zbywcy (zbywców) nieruchomości.

 

Artykuł 19 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) używa pojęcia „wartość wyrażona w cenie" w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy. O jaką cenę chodzi? Przede wszystkim bez VAT, a to niezwykle istotne stwierdzenie w związku z podatkiem dochodowym. Z orzecznictwa wynika, że wartość wyrażona w cenie z art. 19 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  może być jedynie wartością netto, a więc bez podatku od towarów i usług; uwaga ta jest jednak istotna wtedy, gdy zbycie nieruchomości stanowi obrót w rozumieniu działalności gospodarczej.

 

Podkreślić też należy, że ze względu na przepisy podatkowe nie jest też możliwe zastosowanie ceny innej niż adekwatnej do cen rynkowych. Z normy art. 19 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy wynika, że cena sprzedaży nieruchomości nie może znacznie odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie. Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości, a po bezskutecznym upływie sam określi tą wartość na podstawie opinii biegłego a następnie kosztami opinii biegłego obciąży zbywającego. Analogiczne normy prawne przewidział ustawodawca w odniesieniu do zbywców nieruchomości, osób prawnych, w ustawie z 15 lutego 1991 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), która w art. 14 ust. 1 mówi, że cena sprzedaży to wartość wyrażona w cenie, ta cena która nie może odbiegać znacznie bez uzasadnionej przyczyny od wartości rynkowej. Wartość rynkowa musi odpowiadać cenom rynkowym nieruchomości, a gdy im nie odpowiada organ podatkowy skorzysta ze swoich uprawnień, m.in. do samodzielnego ustalenia ceny sprzedaży. Dlatego pamiętajmy o tych zasadach, bo dla porządku prawnego nie ma żadnego znaczenia, że sprzedaż nieruchomości powstałej z części wspólnej odbywa się we wspólnocie mieszkaniowej. 

 

Wróć do: Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości  powstałej z części wspólnej

 

źródło: Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

 

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl