10 sierpnia (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Sprzedaż nieruchomości wspólnejSkutki podatkowe przychodu ze sprzedaży mienia u osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gosp.

Skutki podatkowe przychodu ze sprzedaży mienia u osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gosp.

 

Eugenia Śleszyńska

 

Artykuł: Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości  powstałej z części wspólnej

 

Skutki podatkowe przychodu ze sprzedaży mienia u osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej

 

 

Na samym wstępie powiedzmy, jak odróżnić sytuację podatnika - osoby fizycznej, który sprzedaje nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością od podatnika - osoby fizycznej, który zbywa nieruchomość bez takiego związku, co jest tym bardziej istotne, że cyt. niżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wyłącza zbycie w związku z prowadzoną działalnością.

 

Sytuację tą wyjaśnia wyrok NSA z 31 stycznia 2003 r. sygn. I SA/Łd 1062/01 w sposób następujący: „Skoro źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (...) obejmuje tylko taką sprzedaż nieruchomości, która nie nastąpiła w wykonywaniu przez podatnika działalności gospodarczej (będącej działalnością zarobkową w rozumieniu art. 42 ust. 1 ustawy o zobowiązaniach podatkowych), to opodatkowanie dochodu uzyskanego z tego źródła nie może być uznane za opodatkowanie działalności zarobkowej".

Przedstawmy wobec tego sytuację osoby fizycznej, u której przychód ze zbycia nieruchomości powstał bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

 

Dana osoba fizyczna, właściciel lokalu posiadający udział w części wspólnej nieruchomości, w tym udział w nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, uzyska przychód podatkowy ze sprzedaży (przeniesienia własności) tej nieruchomości tylko wtedy, gdy nie spełni normy prawnej art. 21 ust. 1 pkt 126 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c ww. ustawy.  O czym mówi ten przepis?         Art. 10 ust. 1 pkt 8 stanowi o tym, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

 

Z kolei norma art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy mówi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia m. in.:

- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębna nieruchomość lub udziału w takim lokalu, itd., jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w ustawie na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Jak widać z przedmiotowych przepisów nie zawsze korzyść ekonomiczna z tytułu zbycia nieruchomości będzie przychodem podatkowym osoby fizycznej.

Czy przedmiotowe przepisy zwalniające z podatku przychód ze zbycia nieruchomości będą miały zastosowanie do sytuacji właściciela lokalu, który jest jednym ze zbywców nieruchomości powstałej z części wspólnej?

Należy zauważyć, że przepis nie wyłącza takiej sytuacji, o ile osobą zbywającą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i jeśli ta osoba zbywa po upływie nie krótszym niż 5 lat ( 5 lat i więcej) od czasu nabycia lub wybudowania i o ile zbycie dotyczy budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w nim, i o ile właściciel był zameldowany w tym budynku minimum 12 miesięcy przed datą zbycia.

 

W sprawie tej wobec licznych pytań podatników wydana została przez Ministra Finansów ogólna interpretacja w sprawie stosowania prawa z 19 lutego 2008 r. znak DD2/033/0557/SKT/07/1682, której fragmenty poniżej cytuję:

„Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,  (...)

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, po spełnieniu określonych prawem warunków. Zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości (..) , złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia w urzędzie skarbowym (...). Przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. (..)

Zgodnie z treścią przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, przyjąć należy, że (wymagany okres zameldowania na pobyt stały - dopisek autora) obejmuje co najmniej 12 miesięcy wstecz od daty zbycia".

 

Zacytowany przepis wraz z interpretacją ogólną Ministra Finansów wskazuje na zwolnienie z obowiązku podatkowego przychodów ze zbycia nieruchomości, ale tylko na warunkach określonych w dwóch zacytowanych wyżej przepisach.

W sensie przedmiotowym zwolnienie nie dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem zbycia będzie grunt i nieruchomość o innym przeznaczeniu niż mieszkalna.

A w sensie podmiotowym zwolnieniem nie zostaną objęci podatnicy - osoby fizyczne nie spełniający warunku przepisu, m.in. dot. zameldowania.

 

Jakie wobec tego skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych może wywołać zbycie nieruchomości powstałej z części wspólnej, gdy podatnik nie zostanie objęty ww. zwolnieniem?

 

Podatnik zapłaci podatek dochodowy 10% od przychodu ze sprzedaży lub 19% od uzyskanego dochodu z tej sprzedaży.

 

Przypadek nr 1 - 10 % podatek od przychodu ze sprzedaży

Pierwszy przypadek 10% podatku od przychodu ze sprzedaży wystąpi wówczas, gdy chodzi o nieruchomość nabytą przez osobę obecnie zbywającą przed datą zmiany przepisu podatkowego, czyli przed 1 stycznia 2007 r. Podstawę opodatkowania w takim przypadku stanowić będzie 10% zryczałtowany podatek dochodowy naliczany od uzyskanego przychodu podatkowego, czyli w istocie od ceny zbycia nieruchomości. W podstawie opodatkowania tego podatku nie uwzględnia się poniesionych kosztów nabycia nieruchomości.

 

Dodajmy, że ww. 10% zryczałtowany podatek dochodowy płatny jest w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia nieruchomości, czyli podpisania aktu przeniesienia własności, do właściwego organu podatkowego ze względu na miejsce zamieszkania i w tym samym czasie podatnik powinien złożyć deklarację podatkową PIT-23. Dochodu ze zbycia nie należy wykazywać w zeznaniu rocznym.

Dodajmy w tym miejscu, że podatnikowi przysługuje prawo do pomniejszenia podstawy opodatkowania, przychodu, o ewentualne koszty zbycia nieruchomości, takie jak opłaty notarialne, opłaty sadowe, opłaty skarbowe, koszty usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami; zważmy jednak że koszty te z reguły ponosi nabywca nieruchomości.

 

Przypadek nr 2 - 19% podatek od dochodu ze sprzedaży

Drugi przypadek 19% zryczałtowanego podatku dochodowego naliczanego od podstawy opodatkowania, jaką jest różnica pomiędzy uzyskanym przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodów. Nowe zasady opodatkowania zostały wprowadzone regulacjami art. 7 ust.1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588). Przepis ma zastosowanie wyłącznie do sprzedaży nieruchomości nabytej lub wybudowanej po 1 stycznia 2007 r.

 

Według art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą opodatkowania jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. Koszty te to udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone ewentualnie o nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości. Przepis wyraźnie podkreśla, że dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie należy łączyć z dochodami z innych źródeł oraz że nie ma zastosowania w przypadku budowy i sprzedaży budynków i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. 19% zryczałtowany podatek dochodowy płatny jest do właściwego organu podatkowego w terminie złożenia zeznania rocznego.

 

Przykłady obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości

 

1) Podatnik, nieprowadzący działalności gospodarczej, nabył nieruchomość lokalową wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości w dniu 1 grudnia 2007 r. a zbycie nieruchomości lokalowej powstałej z części wspólnej nieruchomości wspólnej nastąpiło w dniu 30 maja 2008 r. Podatnik uzyskał przychód z tytułu zbycia nieruchomości w ułamku odpowiednim do udziału w nieruchomości sprzedawanej. W opisanej sytuacji podatnik zapłaci organowi podatkowemu 19% zryczałtowany podatek dochodowy naliczony od dochodu z tytułu zbycia tej nieruchomości.

 

2) Małżeństwo, nieprowadzące działalności gospodarczej, nabyło nieruchomość lokalową wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości wspólnej w 2002 r i od tego czasu jest zameldowane w tej nieruchomości na pobyt stały. Do zbycia nieruchomości lokalowej powstałej z części wspólnej nieruchomości wspólnej doszło w styczniu 2008 r.

W opisanej sytuacji wobec spełnienia przesłanek art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy u podatników nie wystąpi przychód i obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

 

Wróć do: Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości  powstałej z części wspólnej

 

źródło: Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl