14 listopada (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościRozliczenia ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Rozliczenia ciepła we wspólnocie mieszkaniowej


Rozliczenia ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Rozliczamy  ciepło  we wspólnocie mieszkaniowej


Zasady rozliczania energii cieplnej dostarczanej do budynków wspólnot mieszkaniowych zostały określone w ustawie Prawo energetyczne (Dz.U 1997 Nr 54 poz. 348, z poźn. zm.). Zgodnie z art.45a p. 4 koszty zakupu ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych w tym przypadku od właścicieli lokali. Ich wysokość  powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła. Odbiorcą ciepła jest najczęściej wspólnota mieszkaniowa, ponieważ z nią dostawca energii podpisuje umowę, jednak w takim wypadku występuje jedynie jako pośrednik a ostatecznym konsumentem usługi w zakresie dostaw ciepła do lokali są poszczególni właściciele, którzy z reguły nie mają możliwości zawarcia umów indywidualnych.

 

Zarządca rozlicza ciepło w oparciu o regulamin rozliczeń

Stosownie do brzmienia art. 45 a pkt. 10 ustawy zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe budynku winny być określone w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń, którego przyjęcie  stanowi  czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu  i winno nastąpić albo w umowie zawartej pomiędzy właścicielami lub w uchwale właścicieli lokali (w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej). Należy pamiętać, że ustawa Prawo energetyczne nakłada na  wspólnotę mieszkaniową obowiązek informacyjny polegający na podaniu do wiadomości przyjętego regulaminu w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Wydaje się, że spełnienie tego obowiązku następuje już w momencie powiadomienia właścicieli o podjęciu uchwały w przedmiocie przyjęcia regulaminu i dostarczenia jego treści.

 

 

Zróżnicowanie obciążeń ze względu na ustytuowanie lokali

Już na etapie przygotowywania projektu regulaminu rozliczeń należy rozważyć czy w budynku znajdują się lokale, których ogrzanie, ze względu na ich usytowanie, wymaga zużycia większej ilości energii cieplnej , jeżeli taka sytuacja ma miejsce należy zastosować tzw. współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła – taki obowiązek wynika bezpośrednio z art. 45a pkt. 9 cytowanej ustawy.

 

 

Dopuszczalne metody rozliczeń ciepła

Właściciele nie mogą dowolnie określać sposobu rozliczeń ciepła,  lecz mają możliwość wyboru spośród metod, które zostały określone w art. 45 a ust. 8 Prawa energetycznego – oczywiście taką, która będzie dla nich  dogodna i uwzględni rozwiązania techniczne istniejące w budynku.

Jeżeli lokale są opomiarowane – przy rozliczeniach bierze się pod uwagę wskazania ciepłomierzy lub urządzeń wskaźnikowych, które nie są urządzeniami pomiarowymi w rozumieniu przepisów meterologicznych (tzw. podzielniki).  Jeżeli w budynku takich urządzeń nie zainstalowano – rozliczenie następuje w opraciu o powierzchnię użytkową lokali lub ich kubaturę. W przypadku ciepłej wody użytkowej stosuje się, albo wskazania wodomierzy ciepłej wody, albo uwględnia liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.


Opłaty miesięczne dotyczące ogrzewania wnoszone przez właścicieli lokali mogą być ustalone na dwa sposoby.  Jednym z nich jest wnoszenie tych opłat tylko w okresie grzewczym i wtedy stawka za ogrzewania jest wysoka, ponieważ musi pokryć koszty faktur. Drugi, to ustalenie stałej stawki na 12 miesięcy i wnoszenie opłat niższych lecz przez cały rok i taki system jest najczęściej stosowny, gdyż  zabezpiecza wspólnotę przed utratą płynności finansowej.

W zależności od przypadku, jaki występuje w danej wspólnocie, koszty ciepła mogą dotyczyć tylko ogrzewania lub tylko podgrzania wody a najczęściej dotyczą zarówno jednego i drugiego. Wtedy należy ustalić jaka część energii dotyczy ogrzewania a jaka wody. Jednym ze sposobów na ustalenie ceny podgrzania 1m3 wody jest wykonanie kalkulacji w oparciu o miesiące letnie, gdy całość kosztów dotyczy podgrzania wody.

 

 

Właściciel ma obowiązek udostępnić lokal

Art. 45 a ust. 11 Prawa energetycznego nakłada na właściciela lokalu obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowany jest ciepłomierz lub inne urządzenie służące do pomiaru zużycia ciepła celem jego kontroli lub odczytu w celu dokonania rozliczenia. To istotna regulacja, ponieważ art. 13 ust. 2. ustawy o własności lokalu stanowi jedynie, że „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

 

 

Obowiązek legalizacji urządzeń

Obowiązek legalizacji, czyli prawnej kontroli meterologicznej  wynika  z par. 6 pkt. 3 i 6 rozporządzania Ministra Gospodarki z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli (Dz. U. z 2008 r. Nr 3, poz. 13, z późn. zm.). Wszystkie wodomierze w gospodarstwach domowych (zarówno służące do pomiarów zużycia ciepłej, jak i zimnej wody) podlegają  kontroli metrologicznej, natomiast w przypadku ciepłomierzy – niektóre, wymienione w cyt. powyżej  przepisie,  ich rodzaje są z niej wyłączone. Zgodnie z § 7 pkt 4 i 7 ww. rozporządzenia wodomierze o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h oraz ciepłomierze do wody o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h, z wyłączeniem ciepłomierzy zwężkowych i ciepłomierzy składanych, których typ został zatwierdzony lub w stosunku do których stosuje się art. 27 albo art. 29a ustawy z dnia 11 maja 2001 r. - Prawo o miarach, podlegają prawnej kontroli metrologicznej obejmującą legalizację pierwotną i legalizację ponowną. Urządzenia należy legalizować co trzy lata, jeżeli legalizacja utraci ważność – nie mogą stanowić podstawy rozliczeń.Obowiązek legalizacji spoczywa na właścicielu urządzenia.

 

Podzielniki kosztów nie podlegają legalizacji

Przepisy powyższe nie mają zastosowania do urządzeń wskaźnikowych, które nie są urządzeniami pomiarowymi w rozumieniu przepisów meterologicznych (tzw. podzielniki kosztów), ponieważ nie mierzą ciepła a wskazania zależne są zwykle od temperatury grzejnika oraz czasu oddawania ciepła przez grzejnik. Montuje się je w celu podziału kosztów ciepła zużywanego w poszczególnych lokalach. Do tych podzielników kosztów ogrzewania stosuje się polskie normy PN-EN 834:1999 i PN-EN 835:1999 (odpowiednio: zasilanych energią elektryczną i działających na zasadzie parowania dyfuzyjnego.

(czytaj więcej o podzielnikach kosztów ogrzewania)


Gdy ciepło do lokali dostarcza pośrednik

Chodzi o takie sytuacje, gdy ciepło wytwarzane jest w lokalnej kotłowani, do której wyłączne prawa rości sobie osoba trzecia, najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa.

Koncentrując się wyłącznie na aspekcie związanym z prawidłowością rozliczeń należy pamiętać, że taki podmiot nie jest uprawniony do ustalania  stawek za ciepło i podgrzanie wody w dowolnej wysokości.

Spółdzielnia mieszkaniowa dystrybuując ciepło do sieci wspólnoty mieszkaniowej ma status przedsiębiorstwa energetycznego w rozumieniu art. 3, pkt. 12 ustawy Prawo energetyczne  orzekł Sąd Okręgowy  w Warszawie – Sądu Antymonopolowy w wyroku z dnia 19 czerwca 2002 r., sygn. akt XVII Ame 86/01 i 87/01).

Jeżeli wielkość zainstalowanej w źródle i zamówionej mocy cieplnej przez odbiorców przekracza 5 MW (art. 32 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz  art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r.  Prawo energetyczne (Dz. U.  z 2006 r. Nr 89, poz. 625, z późn. zm.) – wówczas działalność takiej spółdzielni w zakresie dystrybucji ciepła wymaga uzyskania koncesji, co z kolei wiąże się z tym, że taryfy opłat wymagają zatwierdzenia przez Prezesa URE.

Z taką sytuacją mamy raczej do czynienia wyjątkowo, ponieważ zwykle moc jest niższa, jednak nie oznacza to, że mieszkańcy kwestionujący wysokość rachunków za ciepło są bezbronni, ponieważ kwestie sporne rozstrzyga Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog

Komentarze  

#61 www.zarzadca.eu: KubaP 2018-11-13 15:54
[cite]Elrafi[/c ite] 1) czy powinniśmy posiadać uchwalony regulamin rozliczania koszów C.O.? oczywiście, to obowiązek, zgodnie z prawem energetycznym art. 45a

[cite]Elrafi[/c ite] 2) jakie opłaty mogą być przeniesione na lokatorów nie majacych sieci grzewczej w swoich lokalach? ogrzewanie części wspólnej

[cite]Elrafi[/c ite] A jak powinny być prawidłowo rozliczane koszty co we wspólnocie w przypadku zgodnie z regulaminem rozliczania, jaki obowiązuje w Twojej wspólnocie
Cytuj
#60 www.zarzadca.eu: Elrafi 2018-11-13 12:35
A jak powinny być prawidłowo rozliczane koszty co we wspólnocie w przypadku, gdy na 26 lokali 2 lokale nie są podłączone do ogrzewania? Nie mamy regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania; co zostało uruchomione od 18 paździwernika. W tej chwili przyszla pierwsza faktura za opłaty stałe i zmienne. Lokatorzy , którzy podpięci są do sieci mają oddzielne liczniki na klatce schodowej.
1) czy powinniśmy posiadać uchwalony regulamin rozliczania koszów co?
2) jakie opłaty mogą być przeniesione na lokatorów nie majacych sieci grzewczej w swoich lokalach?
Cytuj
#59 www.zarzadca.eu: koziorozka 2018-09-10 19:12
Cytat:
Czyż działanie opisane powyżej (czyli zabieramy zaliczki x2 i po roku oddajemy to co zostaje z kosztów) nie jest sprzeczne z prawem?

Wysokość zaliczek ustalacie co roku w uchwale, gdy planujecie różne wydatki.
Zaliczka na remonty, na oświetlenie klatek schodowych, na sprzątanie, na ogrzanie - wszystkie sami uchwalacie i raz do roku są one rozliczane.
Cytuj
#58 www.zarzadca.eu: KubaP 2018-09-10 06:01
Cytat:
Zaraz się pojawi pytanie o zarząd. Co na to zarząd? Ludzie z zarządu działają tak że jak administrator powie że wszystko jest OK to przyjmują ze wszystko jest OK, co "specjalisty" skrzętnie wykorzystują na każdym kroku. Taka rzeczywistość.

Jakie jest wasze zdanie na ten temat?
wejdź w skład Zarządu WM , będzie miał, kto zadawać pytania "Szefostwu"
Cytuj
#57 www.zarzadca.eu: drm 2018-09-09 22:24
Odświeżam temat. Gminny administrator "wykoncypował" sobie taki patent, że pobiera od wspólnoty zaliczki na ciepło które ostatnio prawie w 100% przekraczają koszta jakie wynikają z faktur za CO. Robi tak od lat, faktury za ciepło to ~10.000 zł a we wspólnocie pobiera się w zaliczkach 20.000 zł. "Szefostwo" tegoż zakładu (pracownicy na swojego dyrektora mówią prześmiewczo "szefostwo" z przekąsem zawsze się uśmiechając :) ) ma pełną kontrole nad kontem bankowym wspólnoty, nie wiadomo co się dzieje z tą kasą na koncie. Kasę oddają po roku czasu. "Szefostwo" to w ogóle kawał ... nie napiszę kogo, na każdym kroku wykorzystują niewiedzę starszych i/lub też niedoinformowan ych ludzi we wspólnotach no i niestety ludzie nawet nie wiedzą jak są robieni w balona. Szkoda czasu na dokładny opis poczynań "gminnych specjalistów".

Zaraz się pojawi pytanie o zarząd. Co na to zarząd? Ludzie z zarządu działają tak że jak administrator powie że wszystko jest OK to przyjmują ze wszystko jest OK, co "specjalisty" skrzętnie wykorzystują na każdym kroku. Taka rzeczywistość.

Prawo energetyczne art. 45 punkt 4 https://www.lexlege.pl/prawo-energetyczne/art-45a/

Kod:Koszty zakupu, o których mowa w ust. 2, są rozliczane w opłatach pobieranych od osób, o których mowa w ust. 2. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

W moim mieście wszystko jest do góry nogami jeżeli chodzi o wspólnoty mieszkaniowe. Specjalisty gminne zarządzają wspólnotami jako zakład budżetowy, konta bankowe wspólnot kontrolowane są przez urzędników ("szefostwo" i główny księgowy), burmistrz miasta udaje że nie ma problemu.

Jakie jest wasze zdanie na ten temat? Czyż działanie opisane powyżej (czyli zabieramy zaliczki x2 i po roku oddajemy to co zostaje z kosztów) nie jest sprzeczne z prawem?
Cytuj
#56 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-09-27 17:46
Kod:<11a. Jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu
przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może:

1) dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo

2) obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:

a) m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo

b) m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.>
Cytuj
#55 1. Jacek 2016-09-27 16:46
Poprawiamy Regulaminy (!)(?). Dziennik Ustaw.
Warszawa, dnia 11 czerwca 2016 r.
Poz. 831 USTAWA z dnia 20 maja 2016 r.
o efektywności energetycznej
…..............
Rozdział 7

Zmiany w przepisach obowiązujących

Art. 43. W ustawie z dnia 10 kwietnia 1997 r. − Prawo energetyczne (Dz. U. z 2012 r. poz. 1059, z późn. zm.9))
wprowadza się następujące zmiany:
12) w art. 45a:
a) ust. 7 otrzymuje brzmienie: ...... itd.

Art. 60. Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 października 2016 r. (J)
Cytuj
#54 www.zarzadca.eu: joanna.rogacka 2014-03-10 21:17
Dziękuję za odpowiedź :wink:
Kupić nie było aż tak bardzo łatwo i już przed wprowadzeniem się miałam ochotę sprzedać to mieszkanie. Później wszystko się tylko nawarstwiało. A że nie lubię, kiedy jest coś dla mnie niejasne i nie uzyskuję odpowiedzi u właściwej osoby (w tym wypadku zarządca u mnie) to uparcie szukam odpowiedzi albo wskazówek do rozumowania u innych osób, które są w stanie coś powiedzieć. I wlaśnie tak trafiłam tutaj.
Teraz mam długą listę zapytań co do uchwał jakie są do głosowania, sprawozdania za rok 2013 i ustalonego planu gospodarczego na rok 2014, który w kilku miejscach jest dla mnie, jako dla osoby nie do końca znającej się abstrakcyjny kwotowo. Mogłabym poprosić o pomoc w tym temacie? Bo u mnie zarządca powie chociażby "bo z zarządem tak było ustalone, że przewidywany koszt np utrzymania czystości w 2014 będzie 60 tyś a nie oscylujący wokół 35 tyś (co było rzeczywistym kosztem) jak było w 2013 roku" czy, że "wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością zwiększy się o 10 tyś bo tak ustalono z zarządem". :sad:
Cytuj
#53 www.zarzadca.eu: KubaP 2014-03-10 20:18
Cytat:
nie jestem w stanie dowiedzieć się rzeczy ogólnych od administracji to myślałam, że tutaj ktoś będzie życzliwy i mi wyjaśni.

Nie ma takiej możliwości bo nie ma dwóch identycznych wspólnot , każda jest autonomiczna; ma swoje prawo w postaci regulaminu wspólnoty
Cytuj
#52 www.zarzadca.eu: KubaP 2014-03-10 20:05
powinien być Regulamin . Statut by mieć moc prawna winien być zarejestrowany w KRS ..sądzie. jak to ma miejsce w SM.
W regulaminie zawiera się wewnętrzne prawa jakie właściciele wobec siebie uchwali. np granice części wspólnych czy regulamin porządku domowego.
Zapr oponuj zmiana słowa statut na regulamin

Cytat:
Być może popełniam błędy w nazewnictwie, sformułowaniach,
w toku rozumowania jednak nie kształciłam się w tym kierunku
i sama do wielu rzeczy nie dojdę niestety.
Liczyłam na odrobinę zrozumienia.
wiesz życie to wielka dżungla ... popędu seksualnego tez nie uczyliśmy się jako ludzie , a jednak dzieci sie rodzą i zaczynają sie tu problemy ... podobnie jest z właścicielem lokalu

Kupić lokal jest bardzo łatwo, wystarczy miec kasę, ale znać swoje prawa i obowiązki jako właściciela lokalu to już jest problem ...
Wielu właścicieli lokali kupili lokale i chcą żyć jak w komunalce ... że wszyscy musza, tylko nie Oni.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl