12 grudnia (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościI ACa 1249/16 głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów

I ACa 1249/16 głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów

 

Data orzeczenia: 17 lutego 2017 r.

   

Rodzaj orzeczenia: wyrok

 

Sygnatura akt: I ACa 1249/16

 

Sąd: Sąd Apelacyjny w Krakowie

 

M

  

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

 

Dnia 17 lutego 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:

SSA Paweł Rygiel (spr.)

Sędziowie:

SSA Zbigniew Ducki

SSA Paweł Czepiel

Protokolant:

st.sekr.sądowy Urszula Kłosińska

 

 

po rozpoznaniu w dniu 17 lutego 2017 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa J. C.W. O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S.

o uchylenie, stwierdzenie nieważności, ustalenie nieistnienia uchwały na skutek apelacji powódek od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 30 maja 2016 r. sygn. akt I C 1829/14

1.zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

„I. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. nr (...) podjętą w dniach 11-12 sierpnia 2014r.,

2.zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...)przy ul. (...)S. na rzecz powódek J. C. i W. O. kwotę 414 zł (czterysta czternaście złotych) tytułem kosztów procesu,

III. nakazuje zwrócić Skarbowi Państwa Sądowi Okręgowemu w Krakowie na rzecz powódek kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem zbędnie pobranej opłaty od pozwu.”;

3.zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...)przy ul. (...) w S. na rzecz powódek J. C. i W. O. kwotę 470 zł (czterysta siedemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

 

 

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 lutego 2017 r.

 

Zaskarżonym wyrokiem Sąd oddalił powództwo J. C. i W. O. o uchylenie, ewentualnie o stwierdzenie nieważności, ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S., nr (...)r. podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach 11-12 sierpnia 2014 r.

Sąd I instancji ustalił, że powódki są członkami pozwanej Wspólnoty, a od 2008 r. pełniły funkcję członków zarządu Wspólnoty wraz z A. B.. Zarząd ten składał się z 3 osób.

Wśród członków Wspólnoty rosło niezadowolenie ze sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, powierzonego firmie (...) sp. z o.o. w S. i część z właścicieli lokali postanowiła dokonać zmiany poprzez powierzenie zarządzania innemu podmiotowi. Powódki sprzeciwiały się zmianie obecnego zarządcy, a J. C.nie godziła się na zorganizowanie zebrania, przedmiotem którego byłaby debata na ten temat.

Członek zarządu A. B., który był zwolennikiem zmiany zarządcy, przygotował projekt uchwały o rozwiązaniu umowy ze spółką (...). Zbieranie podpisów pod nią w drodze indywidualnego zbierania głosów powierzył, na mocy pisemnego upoważnienia z dnia 10 sierpnia 2014 r., B. S. (1) – członkowi Wspólnoty. Sąd wskazał, że powódki jako pozostałe członkinie zarządu odmówiły uczestnictwa w zbieraniu głosów nad przygotowaną uchwałą, 

zaś A. B. nie mógł w tym czasie osobiście uczestniczyć w tej czynności z uwagi na stan zdrowia.

Głosowanie nad uchwałą nr (...)odbyło się w dniach od 11 do 12 sierpnia 2014 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przedmiotowa uchwała dotyczyła rozwiązania umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną z (...) sp. z o.o. w S. z zachowaniem okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 28 lutego 2015 r. W § (...) uchwała powierzała jej wykonanie zarządowi a także zobowiązywała zarząd do wyboru i zawarcia umowy z nowym zarządcą z wynagrodzeniem dla niego w wysokości 0,60 zł/m2 /miesiąc. Za uchwałą opowiedzieli się członkowie Wspólnoty reprezentujący 79,20 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Powódki odmówiły złożenia jakiegokolwiek głosu pod uchwałą. Podczas zbierania głosów B. S. (1) dysponowała treścią uchwały a także listą głosów, na której nagłówku widniała informacja czego dotyczy uchwała, na którą oddawane są głosy.

Sąd poczynił także ustalenia, z których wynikało, że w imieniu części właścicieli głosowali ich pełnomocnicy, na podstawie ustnych pełnomocnictw, wskazując te przypadki. Odnotował także późniejsze wydarzenia dotyczące składanych oświadczeń co do wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością i dalszego, związanego z tym sporu. Wskazał nadto, że uchwałą nr (...)z dnia 19 sierpnia 2014 r. uzupełniono dotychczasowy skład zarządu pozwanej o dodatkowe dwie osoby tj. B. S. (1) i E. W., a uchwałą nr (...), podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od 22 stycznia do 26 stycznia 2015 r., pozwana Wspólnota odwołała powódki z zarządu Wspólnoty.

Wreszcie Sąd wskazał, że w dniach od 21 do 28 sierpnia 2014 r. część osób głosujących za uchwałą nr (...), posiadających łącznie 20,40 % głosów, złożyła oświadczenia o wycofaniu swojego podpisu za przedmiotową uchwałą.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy ocenił, że żądanie uchylenia spornej uchwały nie zasługuje na uwzględnienie. Przytaczając treść art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i dokonując wykładni tego przepisu, nie znalazł podstaw do zakwestionowania uchwały.

Za nieuzasadnione Sąd uznał zarzuty formalne związane z procedurą głosowania oraz zbierania głosów przez osobę nieupoważnioną. W ocenie Sądu procedura ta odpowiadała przewidzianej art. 23 cyt. wyżej ustawy. W szczególności członkom wspólnoty znana była treść uchwały, jak też mieli oni możliwość wyrobienia sobie poglądu w związku z ewentualnymi planami zmiany podmiotu zarządzającego. Nadto sposób przeprowadzenia głosowania wynikał z faktu, że powódki nie chciały przeprowadzić zebrania dotyczącego zmiany zarządcy. Z kolei zbierająca podpisy B. S. (1) miała stosowne upoważnienie od członka zarządu. Wreszcie, ewentualne uchybienia w zakresie procedury podjęcia uchwały nie miały wpływu na treść uchwały i fakt jej podjęcia.

Za bezzasadne uznał Sąd także te zarzuty powódek, które kwestionowały fakt podjęcia uchwały z uwagi na to, że część właścicieli głosowała przez pełnomocników. Podkreślił, że za uchwałą głosowało 79,20 % udziałów. Nawet zatem po odjęciu głosów osób działających przez pełnomocników, uchwała zostałaby podjęta większością 58,80 % głosów.

Z kolei zarzuty merytoryczne powódek do treści uchwały były ogólnikowe. Powódki nie udowodniły w żaden sposób, że zaskarżona uchwała wpłynie w sposób negatywny na sytuację finansową Wspólnoty bądź ich członków.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Od powyższego orzeczenia apelację wniosły powódki, podnosząc szereg zarzutów skierowanych przeciwko podstawie faktycznej, tak w zakresie błędnych ustaleń faktycznych jak i naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. W tej części powódki zakwestionowały ustalenia dotyczące udziału osób związanych z nowym podmiotem zarządzającym w procesie podjęcia spornej uchwały, zakresu umocowania B. S. (1) do zbierania podpisów, wprowadzenia w błąd członków wspólnoty w procesie głosowania, przebiegu głosowania, ustalenia wyników 

głosowania z uwagi na wady w zakresie pełnomocnictw i uchylenia się od skutków oświadczenia woli osób głosujących.

Kwestii ważności pełnomocnictw osób głosujących za członków wspólnoty dotyczyły także zarzuty naruszenia przepisu prawa procesowego tj. art. 253 k.p.c. oraz naruszenia przepisu prawa materialnego tj. art. 98 i 99 § 1 k.c.

Nadto apelujące zarzuciły naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 21 ust.1 i 2, art. 23 ust.1, 2 i 2b oraz art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali przez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Zarzuciły także naruszenie art. 328 § 2 k.p.c.

W konsekwencji powódki wniosły o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa poprzez uchylenie spornej uchwały, ewentualnie stwierdzenie jej nieistnienia, ewentualnie stwierdzenie jej nieważności oraz zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódek kosztów procesu. Jako wniosek ewentualny apelujące wniosły o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wniosły także o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Bezprzedmiotowy jest zarzut apelujących powódek odwołujący się do treści art. 328 § 2 k.p.c. Skuteczność tego zarzutu ograniczona jest do sytuacji, w której treść uzasadnienia skarżonego wyroku uniemożliwia kontrolę instancyjną. W systemie apelacyjnym, w którym Sąd drugiej instancji jest sądem merytorycznym a postępowanie odwoławcze jest kontynuacją postępowania przed sądem pierwszoinstancyjnym, uchybienia w formie uzasadnienia, nieprowadzące do trudności w identyfikacji motywów rozstrzygnięcia sprawy, nie mają znaczenia dla możliwości rozpoznania apelacji. W tym kontekście wskazać należy, że z treść uzasadnienia Sądu Okręgowego w oczywisty sposób wynika zakres dokonanych ustaleń oraz motywy, którymi kierował się Sąd przy dokonywaniu oceny prawnej. Zważyć zatem należy, że ewentualna wadliwość ustaleń faktycznych czy też podnoszone uchybienia w zakresie oceny dowodów nie wpływają na możliwość merytorycznego rozpoznania sprawy, a co najwyżej mogą stanowić podstawę podniesienia zarzutów skierowanych przeciwko podstawie faktycznej oraz zarzutów naruszenia prawa procesowego.

Apelacja powódek jest uzasadniona, jakkolwiek jedynie część podniesionych zarzutów zasługuje na akceptację.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma ta część ustaleń faktycznych, która dotyczy podjęcia decyzji o zarządzeniu głosowania nad sporną uchwałą i przeprowadzenia tego głosowania. W tym zakresie ustalenia Sądu I instancji są prawidłowe i – co do zasady – Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. W szczególności nie budzi wątpliwości, że przed podjęciem uchwały część właścicieli lokali nie była zadowolona z zarządzania nieruchomością i dążyła do zmiany podmiotu zarządzającego, czemu sprzeciwiały się powódki. Pomiędzy niektórymi właścicielami prowadzone były w tym przedmiocie dyskusje, w tym także z powódkami. W związku z tym, że J. C. i W. O.nie były zainteresowane zmianą w zakresie zarządu i nie zwołały zebrania celem przedyskutowania problemu, trzeci członek zarządu - A. B. - podjął decyzję o zorganizowaniu głosowania, udzielając upoważniania do zbierania głosów B. S. (1).

Ustalenia te należy jednak uzupełnić poprzez stwierdzenie, że do podjęcia decyzji o przeprowadzeniu głosowania doszło spontanicznie. Do zmiany podmiotu zarządzającego dążyła B. S. (1), która dopytywała się A. B., kiedy ta sprawa zostanie załatwiona. Ostatecznie B. S. (1) przyniosła A. B. projekt uchwały, a ten – bez konsultacji z pozostałymi członkami zarządu (powódkami) – przekazał jej ten projekt mówiąc, by zbierała w jego imieniu podpisy, przekazując jej jednocześnie pisemne upoważnienie. 

Powyższe ustalenie znajduje w pełni potwierdzenie w dowodach osobowych, w tym przede wszystkim zeznaniach świadka A. B. (k.262/2). Wskazał on w sposób szczegółowy okoliczności, w których doszło do podjęcia decyzji o zbieraniu podpisów pod sporną uchwałą, w tym zeznał, że decyzja w tym zakresie wynikała z interwencji B. S. (1), że to ona przyniosła projekt uchwały, a świadek przekazał jej uchwałę z poleceniem zbierania podpisów. Wskazał, że nie konsultował tej decyzji z powódkami, a zarządzenie głosowania miało charakter spontaniczny.

Zeznania te zasługują na wiarę. Znajdują potwierdzenie także w zeznaniach B. S. (1) (k. 229 akt), która potwierdziła, że to ona pisała projekt uchwały wraz z innymi osobami, jak też, że następnie otrzymała umocowanie do zbierania podpisów od A. B.. Także powódki zaprzeczyły, by projekt konkretnej uchwały i decyzja co do zarządzenia głosowania były z nimi – jako członkami zarządu – konsultowane.

W tym stanie rzeczy, przyjęty sposób podjęcia uchwały i okoliczności zarządzenia głosowania stanowią tego rodzaju wadę, która musi skutkować uchyleniem spornej uchwały.

Zważyć należy, że wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli lokali, a jej celem jest współdziałanie właścicieli w zakresie zarządu nieruchomością tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych dla utrzymania nieruchomości. Formą podejmowania decyzji przez właścicieli nieruchomości są uchwały. Zgodnie z art. 22 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892), do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Art. 23 ust.1 ustawy przewiduje przy tym dwie formy głosowania – na zebraniu bądź poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd. Nadto uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Jak podkreślił to Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 września 2014 r. (IV CSK 727/13, legalis nr 1092064), „ Ustawodawca nie uregulował szczegółowo tego sposobu zbierania głosów, jednak przyjmuje się, że polega on na przedstawianiu poszczególnym właścicielom projektu uchwały oraz zbieraniu od nich ich głosów. Określony w ustawie sposób oznacza, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, przeciw, czy też wstrzymał się on od głosu. Zasadą jest też, o czym wyraźnie stanowi przepis art. 23 ust. 1 WłLokU, że zbieranie głosów należy wyłącznie do zarządu. Wprawdzie z powyżej powołanego przepisu wynika, że gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście”.

Zważyć zatem należy, że – niezależnie od tego, czy proces zbierania głosów w konkretnym przypadku ma być przeprowadzony przez zarząd osobiście czy przez upoważnione przez zarząd osoby – nie budzi wątpliwości, iż dla przyjęcia prawidłowości podejmowania uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, niezbędne jest zachowanie minimalnych wymagań. Podstawowym z nich jest zorganizowanie głosowania przez zarząd. To zatem wyłącznie zarząd jest umocowany do podjęcia decyzji o przeprowadzeniu głosowania w tej formie, jak też jest zobowiązany do jego zorganizowania, w tym w sposób umożliwiający zapoznanie się z projektem uchwały (przedstawienie projektu na piśmie) i zebrania podpisów na liście.

Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego w oczywisty sposób wynika, że zarządzenie głosowania nad sporną uchwałą nie pochodziło od zarządu oraz nie zarząd je zorganizował. W dacie podejmowania uchwały zarząd pozwanej Wspólnoty był trzyosobowy, a w jego 

skład wchodziły powódki oraz A. B.. Decyzję o zarządzeniu głosowania podjął samodzielnie jeden członek zarządu, przy braku wiedzy pozostałych członków i przy świadomości, że powódki są przeciwne podjęciu tej uchwały.

Podkreślenia wymaga, że zasadą pozostaje, iż organy kolegialne podejmują decyzję większością głosów. Nawet przy przyjęciu, że charakter wspólnoty mieszkaniowej zezwala na daleko idące odformalizowanie działania jej organów, to w sytuacji zarządu wieloosobowego musi istnieć procedura podejmowania decyzji przez ten organ. W szczególności w sytuacji sporu pomiędzy członkami zarządu, decyzja musi zapadać większością głosów. Nie można natomiast uznać, by decyzją zarządu była decyzja podjęta przez jednego z członków tego organu, bez wiedzy i akceptacji pozostałych członków wieloosobowego organu kolegialnego.

W konsekwencji, z ustalonego stanu faktycznego wynika, że zarządzenie głosowania nad sporną uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów nie zostało podjęte przez zarząd, a jednoosobowo przez A. B. - jak to wskazał w zeznaniach ten świadek, „spontanicznie”. Podobnie, to nie zarząd przeprowadził głosowanie, a B. S. (2) dysponując umocowaniem od A. B., a nie od zarządu.

Takiego sposobu procedowania nie usprawiedliwia podnoszona przez stronę pozwaną okoliczność, że powódki sprzeciwiały się zorganizowaniu zebrania celem przedyskutowania problemu zmiany podmiotu zarządzającego nieruchomością. Zważyć należy, że – co do zasady – zebrania ogółu właścicieli lokali zwoływane są przez zarząd (art. 30 ust.1 pkt 3 ustawy), przy czym w przypadku nie zwołania zebrania corocznego może je zwołać każdy właściciel (art. 30 ust.1 a). Nadto zebrania mogą być zwoływane w każdym czasie przez zarząd lub zarządcę, w tym zarządca jest zobligowany do zwołania zebrania na wniosek co najmniej 1/10 właścicieli (art. 31 ustawy). W sprawie nie zostało wykazane, jak też nie było objęte twierdzeniami strony pozwanej, by powódki swoim postępowaniem uniemożliwiały podjęcie decyzji przez wspólnotę. W szczególności nie zostały wykorzystane istniejące środki prawne dla zwołania zebrania właścicieli. Tym samym nie zachodziła nadzwyczajna sytuacja, która uzasadniała podjęcie nadzwyczajnych procedur dla przełamania oporu większości członków zarządu dla podjęcia decyzji zgodnej z wolą większości.

Zgodzić się należy z ugruntowanym poglądem, prezentowanym w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, że wady formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak np. SN w wyroku z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC z 2004 r., z.3, poz.40). Taka sytuacja nie ma jednak miejsca w niniejszej sprawie. Zarządzenie głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów nad sporną uchwałą oraz przeprowadzenie głosowania, w tym zbieranie podpisów - zostało bowiem dokonane przez osoby nieuprawnione w rozumieniu art. 23 ustawy o własności lokali. Nie można przy tym akceptować zupełnej dowolności przy procedowaniu nad podjęciem uchwały w tej formie. Akceptacja taka prowadziłaby do praktyki podejmowania uchwał w wyniku głosowań zarządzanych przez dowolne osoby, co w rezultacie musiałoby skutkować niepewnością co do istnienia i treści decyzji podejmowanych wewnątrz wspólnoty.

Stwierdzić zatem należy, że w procesie głosowania doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów, skutkiem czego uchwała jest niezgodna z prawem (art. 25 ust.1 ustawy). W tej sytuacji bez znaczenia pozostaje, czy stwierdzone wady miały bądź mogły mieć wpływ an treść kwestionowanej w pozwie uchwały. Konsekwencją tej oceny jest uwzględnienie powództwa poprzez uchylenie spornej uchwały.

Z uwagi na to, że roszczenie w sprawie zostało sformułowane w sposób ewentualny, zbędne było wyrzekanie co do dalszych, zgłoszonych roszczeń.

Dokonana wyżej ocena jest wystarczająca dla rozstrzygnięcia sprawy. Zbędne zatem było ustosunkowanie się do pozostałych zarzutów podniesionych w apelacji. 

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik (art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.).

SSA Paweł Czepiel SSA Paweł Rygiel SSA Zbigniew Ducki

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl