5 grudnia (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Nieruchomości V ACa 1185/17 zgoda na sprzedaż alkoholu

V ACa 1185/17 zgoda na sprzedaż alkoholu

 

Data orzeczenia:  12 kwietnia 2018 r.

 

Orzeczenie: wyrok

 

Sygnatura akt:    V ACa 1185/17

 

 

Sąd: Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny

 

 

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

 

 

Dnia 12 kwietnia 2018 r.

 

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Marta Szerel (spr.)

Sędziowie: SA Bogdan Świerczakowski

SO (del.) Piotr Bednarczyk

Protokolant: sekretarz sądowy Izabela Katryńska

po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej B. nieruchomości przy ul. (...) w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 25 października 2016 r., sygn. akt IV C 745/15

  1. oddala apelację;
  2. zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej B. nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 4050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

 

 

UZASADNIENIE

 

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej B. nieruchomości przy ul. (...) w W. kwoty 79.371 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z 25 października 2016 r. Sąd Okręgowy powództwo oddalił oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że powód jest właścicielem lokali użytkowych (...), które znajdują się w budynku przy ul. (...) w W.. Lokale te wynajmowane są przez spółkę na cele komercyjne podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. 4 stycznia 2010 r. pozwana podjęła uchwałę nr (...), wyrażającą zgodę na całodobową sprzedaż alkoholi nisko, średnio i wysokoprocentowych w lokalach użytkowych (...). Na podstawie tej uchwały w latach 2010-2012 ustaliła się praktyka polegająca na tym, że właściciele i najemcy lokali użytkowych w budynku przy ul. (...) uzyskiwali każdorazowo od zarządcy (...) sp. z o.o., która pozostaje zarządcą nieruchomości wspólnej powołanym w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, aktualny dokument potwierdzający zgodę pozwanej. W treści dokumentów wystawianych przez zarządcę wpisywana była nazwa firmy przedsiębiorcy, który będzie prowadził sprzedaż alkoholu w danym lokalu użytkowym. Na podstawie wystawianych przez zarządcę potwierdzeń istnienia wymaganej zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu, poszczególni najemcy lokali użytkowych uzyskiwali decyzje zezwalające na sprzedaż alkoholu w danym lokalu.

Sąd ustalił dalej, że 10 sierpnia 2012 r. pozwana podjęła uchwałę nr(...) ograniczającą godziny sprzedaży alkoholu w lokalach użytkowych w budynku przy ul. (...) do godzin 7.00-22.00. Uchwała ta została zaskarżona do sądu a postanowieniem wydanym w trybie zabezpieczenia sąd wstrzymał jej wykonalność do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Zawiadomieniem datowanym na 30 czerwca 2013 r. pozwana wspólnota poinformowała o podjęciu uchwały nr (...) w sprawie uchylenia uchwał nr (...) z dnia 4.01.2010 r., nr (...) z dnia 1 lipca 2010 r., nr (...) z dnia 9.09.2011 r. oraz określenia sposobu uzyskiwania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu w lokalach usługowych. Wedle zapisów uchwały nr (...) zgoda na sprzedaż alkoholu w konkretnym lokalu użytkowym przez konkretny podmiot miała być każdorazowo przedmiotem osobnego głosowania Wspólnoty Mieszkaniowej. Na skutek zaskarżenia tej uchwały Sąd Okręgowy w Warszawie postanowieniem z 17 września 2013 r. (sygn. akt IV C 939/13) wstrzymał wykonanie uchwały do czasu zakończenia postępowania sądowego. Wyrokiem zaś w tej sprawie, z 19 sierpnia 2015 r., Sąd Okręgowy uchylił uchwałę pozwanej nr(...).

30 września 2011 r. powód zawarł z Ł. N. (1), działającym w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej pod firmą (...), umowę najmu lokalu użytkowego(...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W.. Strony uzgodniły, że lokal będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności polegającej na sprzedaży artykułów spożywczych oraz napojów alkoholowych. Umowa została zawarta na okres lat pięciu. Zgodnie z umową, wynajmującemu przysługiwało prawo rozwiązania umowy, między innymi, w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu oraz utraty przez wynajmującego licencji na rodzaj prowadzonej działalności. 3 kwietnia 2013 r. strony zawarły aneks do tej umowy, mocą którego umowa została przedłużona na okres 10 lat – od 3 kwietnia 2013 r. do 2 kwietnia 2023 r. Na podstawie zawartej umowy najmu najemca zobowiązany był do uiszczania czynszu najmu w kwocie 9.500 zł + VAT, tj. 11685 zł brutto miesięcznie. Za zgodą wynajmującego, 8 listopada 2013 r. zawarta została również umowa podnajmu części lokalu użytkowego (...), na podstawie której podnajemcą lokalu była spółka (...) sp.j. – solidarnie odpowiedzialna z najemcą za płatności czynszowe względem właściciela lokalu (...). W związku z zawartą umową najmu lokalu (...) najemca uzyskał od zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej dokument zgody na sprzedaż alkoholu w budynku przy ul. (...), a na podstawie, między innymi, tego dokumentu wydana została dla Ł. N. (1) decyzja o zezwoleniu na sprzedaż alkoholu w lokalu (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Decyzja została wydana na okres 2 lat, z datą końcową obowiązywania 20 listopada 2013 r. Pismami z 30 kwietnia 2013 r. i 8 maja 2013 r. powód zwrócił się do zarządcy pozwanej wspólnoty o wydanie dokumentu potwierdzającego zgodę Wspólnoty na sprzedaż alkoholu w lokalu (...) przez najemcę tego lokalu Ł. N. (1). Zarządca odmówił wydania takiego dokumentu. Wniosek został ponowiony w piśmie z 8 maja 2013 r. Pismem z 13 maja 2013 r. pełnomocnik Wspólnoty podtrzymał odmowę zarządcy wydania żądanych dokumentów, oceniając, że ich treść wykracza poza treść uchwały nr (...). Powodowa spółka w kolejnych swoich pisemnych wystąpieniach do Wspólnoty Mieszkaniowej wielokrotnie ponawiała żądanie wydania dokumentu potwierdzającego zgodę Wspólnoty, objętą uchwałą nr (...), na sprzedaż alkoholi w lokalu (...). Pozwana ponownie odmówiła wydania dokumentu, uzasadniając to brakiem właściwej kompetencji zarządcy do wystawienia dokumentu o treści żądanej przez właściciela lokalu (...). 1 marca 2013 r. wszczęte zostało postępowanie zmierzające do cofnięcia zezwoleń na sprzedaż alkoholu w sklepie spożywczo–monopolowym (...) przy ul. (...) lok(...) w W.. 19 listopada 2013 r. Zarząd D. O. (...) W. wydał decyzje orzekające o cofnięciu zezwoleń na sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży w tym sklepie. Przyczyną cofnięcia zezwolenia była sprzedaż alkoholu bez akcyzy, zakłócanie porządku publicznego przez osoby spożywające alkohol oraz uciążliwości dla mieszkańców wynikające z funkcjonowania sklepu. Od tych decyzji Ł. N. (1) złożył 29 listopada 2013 r. odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W.. Odwołanie to wniósł w jego imieniu adwokat T. Ż., który równolegle reprezentował powodową spółkę w postępowaniach toczących się przeciwko pozwanej o uchylenie uchwał dotyczących sprzedaży napojów alkoholowych. Pełnomocnik Ł. N. (1) wnosił o umorzenie postępowania, jako bezprzedmiotowego, w związku z tym, iż zezwolenie na sprzedaż alkoholu wygasło w dniu 23.11.2013 r. 30 stycznia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżone decyzje Zarządu D. O. (...) W.. Decyzje te stały się ostateczne 10 marca 2014 r. 28 marca 2014 r. prezes zarządu powoda skierował do Ł. N. (1) pismo, w którym poinformował, iż w związku z nieuregulowaniem należności czynszowych związanych z lokalem (...), jak również wobec nieuzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu, z uwagi na brak dokumentu zgody Wspólnoty Mieszkaniowej B. Ł. N. (1) zaprzestał prowadzenia działalności w przedmiotowym lokalu, w związku z czym w oparciu o zapisy umowy najmu z dnia 30 września 2011 r. rozwiązuje umowę najmu w trybie natychmiastowym.

Sąd ustalił dalej, że w listopadzie 2013 r. pomiędzy prezesem powoda a M. K. toczyły się rozmowy na temat wynajęcia przez powoda lokalu użytkowego (...)przy ul. (...). Ostatecznie do zawarcia umowy nie doszło. 4 stycznia 2014 r. powód wynajął lokal nr (...) spółce (...) sp.j. na okres 5 lat. Czynsz najmu ustalony został na kwotę 8430 złotych netto, tj. 10.368,90 zł brutto. Okres czynszowy rozpoczął się 1 lutego 2015 r. Zgodnie z umową lokal miał być wykorzystywany na działalność gastronomiczną – restaurację. Najemca zobowiązał się do uzyskania, przed rozpoczęciem działalności w lokalu, własnym staraniem wszelkich zaświadczeń, zezwoleń oraz koncesji niezbędnych do prowadzenia swojej działalności, dokonania zgłoszeń wymaganych prawem i uzyskania niezbędnych opinii. 8 stycznia 2014 r. powód zwrócił się do zarządcy Wspólnoty o wystawienie i wydanie dokumentu potwierdzającego zgodę Wspólnoty na podawanie i sprzedaż alkoholi przez (...) Z. sp.j. w lokalu użytkowym (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Wniosek ten ponowiony został w korespondencji powodowej spółki z 6 maja 2013 r. 1 lipca 2014 r. powód i (...) Z. sp.j. podpisały aneks do umowy obniżający wysokość czynszu najmu lokalu (...) za miesiąc lipiec o 30%, tj. do kwoty 7258,23 zł. W aneksie zawarte zostało stwierdzenie, że konsekwencją nieuzyskania przez najemcę zezwolenia na sprzedaż alkoholu jest istotnie niższy niż wcześniej zakładany poziom obrotów w zakresie prowadzonej przez najemcę działalności gastronomicznej, przy czym wynajmujący nie kwestionuje normalnego związku przyczynowego pomiędzy poziomem sprzedaży w zakresie działalności lokalu gastronomicznego a możliwością sprzedaży w takim lokalu napojów alkoholowych. 1 sierpnia 2014 r. pomiędzy stronami zawarty został kolejny aneks, w którym ustalono, że w okresie od 1 sierpnia 2014 r. do 31 sierpnia 2014 r. miesięczny czynsz najmu netto będzie wynosił 5901 zł. W aneksie nie wskazano powodów obniżenia czynszu. Podobnej treści aneksy zawierane były w okresie października 2014 r.

W takim stanie faktycznym, ustalonym na podstawie powołanych dowodów, Sąd Okręgowy stwierdził, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że nie w pełni podziela argumenty podnoszone przez stronę pozwaną. W ocenie Sądu, istnienie podjętej przez pozwaną 4 stycznia 2010 r. uchwały nr (...), wyrażającej zgodę na całodobową sprzedaż alkoholi nisko, średnio i wysokoprocentowych w lokalach użytkowych(...), która nigdy nie została skutecznie wzruszona, obligowało zarząd do wydania, na żądanie właściciela lokalu, na rzecz wskazanego przez niego podmiotu, zaświadczenia zawierającego zgodę na sprzedaż alkoholu. Sąd nie podzielił stanowiska strony pozwanej, jakoby w treści samej uchwały powinien zostać imiennie oznaczony podmiot, któremu zgoda na sprzedaż alkoholu zostaje udzielona.

Mimo powyższego Sąd oddalił powództwo z uwagi na niewykazanie przez powoda przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, którymi – zgodnie z art. 415 k.c. – są wykazanie przez powoda szkody i zdarzenia, które je spowodowało oraz związku przyczynowo-skutkowego między szkodą a tym zdarzeniem.

Zdaniem powoda, w związku z tym, iż od 20 listopada 2013 r. nie można było sprzedawać alkoholu w lokalu (...), od stycznia 2014 r. sklep został zamknięty, a od marca 2014 r. zaczęło narastać zadłużenie najemcy i podnajemcy względem powodowej spółki w związku z brakiem płatności czynszowych. Wobec braku perspektyw wznowienia działalności sklepu i narastającego zadłużenia czynszowego najemcy pismem z 21 listopada 2014 r. spółka wypowiedziała ze skutkiem natychmiastowym najem lokalu (...), w związku z czym umowa najmu uległa rozwiązaniu za wypowiedzeniem z dniem 21 listopada 2014 r., przy czym powód domagał się różnicy pomiędzy czynszem uzyskiwanym od Ł. N. (1) na podstawie umowy z 30 września 2011 r., a czynszem uzyskiwanym od kolejnego najemcy lokalu (...) – za okres 7 miesięcy, od grudnia 2014 r. Umowa najmu z 30 września 2011 r. była umową na czas nieoznaczony i nie przewidywała możliwości wypowiedzenia jej przez najemcę. Prawem stron było dowolne zmodyfikowanie tej umowy, w dowolnym czasie, błędnym byłoby jednak wiązanie takiej decyzji z obowiązkiem odszkodowawczym po stronie pozwanej i obciążanie jej odpowiedzialnością za rozwiązanie umowy. Nawet gdyby pozwana wydała odpowiednie zaświadczenie, będące wyrazem zgody na sprzedaż alkoholu, niczego to nie zmieniłoby w sytuacji najemcy i właściciela lokalu. Wobec cofnięcia zezwolenia na sprzedaż alkoholu, sprzedaż taka nie mogłaby być kontynuowana przez okres 3 lat. W ocenie Sądu prezes powoda, J. R., miał świadomość co do rzeczywistych przyczyn zaprzestania działalności przez najemcę Ł. N. (1). Sąd zauważył, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy prezes zarządu powódki skierował do Ł. N. (1) 28 marca 2014 r., czyli wkrótce po tym, jak decyzja w przedmiocie cofnięcia koncesji stała się ostateczna. Strona powodowa nie zgłosiła wniosku o dopuszczenie dowodu z zeznań Ł. N. na okoliczność przyczyn zaprzestania prowadzenia przez niego działalności oraz nie przedstawiła żadnych innych dowodów, które wskazywałyby, że przyczyną zerwania umowy z 30 września 2011 r. było niewydanie przez pozwaną zaświadczenia dotyczącego sprzedaży alkoholu, choćby korespondencji prowadzonej przez strony w tym przedmiocie. Jeśli idzie o lokal (...), Sąd Okręgowy uznał, iż w okolicznościach sprawy niniejszej nie można stwierdzić z całą pewnością, że doszłoby do zawarcia z M. K. umowy najmu lokalu (...), o ile pozwana wydałaby zaświadczenie zawierające zgodę na sprzedaż alkoholu oraz, że umowa taka zostałaby zawarta z początkiem grudnia 2014 r. Z zeznań świadka wynika, że strony nie ustaliły dokładnej treści umowy. Ponadto, powódka wystąpiła do pozwanej o wydanie dokumentu potwierdzającego zgodę na sprzedaż alkoholu 25 listopada 2013 r. Tymczasem z korespondencji mailowej prowadzonej z M. K. wynika, że ze względu na rozmowy prowadzone w innym miejscu może utrzymać swoją propozycję do 22.11.2013 r. Brak dowodu, aby po tej dacie strony prowadziły jeszcze jakieś rozmowy. W ocenie Sądu, powód nie udowodnił także, aby odmowa wydania na rzecz (...) Z. sp.j. dokumentu potwierdzającego zgodę wspólnoty na sprzedaż alkoholu w lokalu (...) była przyczyną poniesienia szkody w kwocie 18 664,02 zł. Zdaniem powoda, w związku z obniżeniem czynszu najmu lokalu (...) w okresie lipiec-grudzień 2014 r. poniósł on stratę w tej wysokości. Sąd pierwszej instancji zauważył, że w dacie zawarcia umowy z (...) Z. sp.j. – 1 grudnia 2014 r. powodowi było znane stanowisko Wspólnoty w kwestii odmowy wydawania potwierdzenia zgody na sprzedaż alkoholu, a mimo to w umowie nie zostały zawarte żadne uregulowania dotyczące wzajemnych uprawnień i obowiązków stron w sytuacji dalszej odmowy wydania zaświadczenia przez Wspólnotę. W umowie najemca zobowiązał się zaś, przed rozpoczęciem działalności w lokalu, własnym staraniem uzyskać wszelkie zaświadczenia, zezwolenia oraz koncesje niezbędne do prowadzenia swojej działalności, dokonania zgłoszeń wymaganych prawem i uzyskania niezbędnych opinii. Stwierdzenie zawarte w aneksie z 1 lipca 2014 r. – że konsekwencją nieuzyskania przez najemcę zezwolenia na sprzedaż alkoholu jest istotnie niższy niż wcześniej zakładany poziom obrotów w zakresie prowadzonej przez najemcę działalności gastronomicznej, przy czym wynajmujący nie kwestionuje normalnego związku przyczynowego pomiędzy poziomem sprzedaży w zakresie działalności lokalu gastronomicznego, a możliwością sprzedaży w takim lokalu napojów alkoholowych – Sąd uznał za niewystarczający dowód uznania, że przyczyną osiągania czynszu na niższym poziomie jest zachowanie pozwanej. Powód nie zgłosił wniosku o dopuszczenie dowodu z zeznań osób uprawnionych do reprezentowania spółki (...) spj. – na okoliczność rzeczywistych powodów obniżenia czynszu i wykluczenia innych powodów obniżenia tegoż czynszu. Istotne jest nie to, iż powód nie kwestionuje normalnego związku przyczynowego pomiędzy poziomem obrotów w lokalu a możliwością sprzedaży alkoholu, ale na ile fakt odmowy wydania zaświadczenia przez wspólnotę pozostawał w związku przyczynowym ze szkodą doznaną przez powoda. Ponadto, w aneksach z sierpnia, września, października i listopada 2014 r. przyczyny obniżenia czynszu w ogóle nie zostały wskazane. Zdaniem powoda ponadto, odmowa wydania zgody na sprzedaż alkoholu była przyczyną straty w postaci czynszu z tytułu najmu lokalu użytkowego (...) w budynku przy ul. (...), w związku z niewynajęciem lokalu spółce (...) sp. z o.o. Lokal ten pozostawał nie wynajęty w okresie styczeń-luty 2013 r. a spółka utracić miała w związku z tym 17.601,30 zł (8800,65 zł miesięcznie). Szkoda ta nie została jednak przez powoda w żaden sposób udowodniona.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy powództwo oddalił.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo co do kwoty 51.400,47 zł.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono błędną ocenę dotyczącą braku związku przyczynowego pomiędzy bezprawną odmową ze strony pozwanej wydania zaświadczenia zawierającego zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych stanowiących własność powodowej spółki, a utratą przez powodową spółkę przychodów z czynszu najmu w związku z utratą najemców (Ł. N. i L. sp.j.) oraz zmniejszeniem wysokości uzyskiwanej kwoty czynszu ( (...) Z. sp.j.).

Powód wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 51.400,47 zł z ustawowymi odsetkami i odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu (27.07.2015 r.) do dnia zapłaty, oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych a także o zasądzenie kosztów postępowania w drugiej instancji.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania za drugą instancję.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja jest nieuzasadniona.

Sąd pierwszej instancji właściwie ustalił, że nie zachodzą w niniejszej sprawie podstawy do przypisania pozwanej odpowiedzialności odszkodowawczej wobec powoda, a w konsekwencji – iż powództwo jest nieuzasadnione.

Skarżący nie kwestionował ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie przez Sąd Okręgowy. W tej sytuacji należało je podzielić, z uzupełnieniem podanym na rozprawie apelacyjnej, iż po wydaniu przez Sąd pierwszej instancji wyroku w niniejszym postępowaniu, w sprawie toczącej się przed Sądem Okręgowym w Warszawie pod sygn. akt IV C 939/13 została uwzględniona apelacja Wspólnoty Mieszkaniowej B. i 23 listopada 2016 r. zmieniono wyrok, oddalając powództwo o uchylenie uchwały nr (...). W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia z dnia 23 listopada 2016 r., w sprawie o sygn. akt VI ACa 2016/15, Sąd Apelacyjny w Warszawie jednoznacznie stwierdził, że żądanie uchylenia uchwały nr (...) z 5 kwietnia 2013 r. w sprawie uchylenia uchwał nr (...) z 4 stycznia 2010 r., nr (...) z 1 lipca 2010 r., nr (...) z 9 września 2011 r. oraz określenia sposobu uzyskiwania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu w lokalach usługowych nie jest uzasadnione. Sąd podkreślił, że przedmiotowa uchwała jest zgodna z prawem a podstawę prawną jej podjęcia stanowił art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, który jako jedną z przesłanek wydania przez organ administracyjny zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku wielomieszkaniowym wymienia udzielenie zgody przez właściciela tego budynku. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej oznacza to konieczność podjęcia uchwały zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Podjęcie uchwały z 5 kwietnia 2013 r. było poza tym celowe, gdyż przedmiotowa zgoda właściciela budynku powinna być aktualna i adresowana do konkretnego podmiotu, który będzie prowadził działalność polegającą na sprzedaży napojów alkoholowych. Tymczasem zgody wyrażone w uchwałach uchylonych uchwałą nr (...) zostały wyrażone „in blanco” i bezterminowo, co naruszało powyższe zasady. Sąd Apelacyjny podkreślił także w tamtej sprawie, że wspólnota mieszkaniowa nie jest związana wcześniej podjętą uchwałą o wyrażeniu zgody i może ją w każdym czasie zmienić i uchylić, gdyż uchwała taka nie tworzy po stronie właściciela lokalu użytkowego praw nabytych.

Ponadto, Sąd Okręgowy pominął w niniejszym postępowaniu istotną okoliczność, wynikającą z niekwestionowanego przez żadną ze stron faktu ustalonego na podstawie złożonego w pierwszej instancji odpisu wyroku z uzasadnieniem, iż pomiędzy tymi samymi stronami toczyło się postępowanie z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej B.nieruchomości przy ul. (...) w W. o nakazanie wydania dokumentu obejmującego potwierdzenie obowiązywania uchwały pozwanej nr (...)obejmującego zgodę pozwanej na sprzedaż alkoholi nisko, średnio i wysoko procentowych, między innymi, w stosunku do Ł. N. (1) (...) oraz w stosunku do L. P. sp.j. w lokalu użytkowym(...). Wyrokiem Sądu Rejonowego w Warszawie z 10 czerwca 2014 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II C 2698/13, oddalono powództwo a apelację powoda Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił dnia 1 grudnia 2015 r. w sprawie o sygn. akt V ACa 245/15 (k. 213). W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia jednoznacznie wskazano, że uchwała nr(...) z 14 stycznia 2010 r. nie ma charakteru indywidualizującego a do wskazanych podmiotów pozwana nie podjęła nigdy żadnych uchwał, a zatem powód, chcąc uzyskać uchwały, które będą indywidualizowały te podmioty, powinien wystąpić do Wspólnoty z odpowiednim wnioskiem o wydanie stosownej uchwały wobec tych podmiotów (k. 218).

Orzeczenia w powyższych sprawach, stosownie do art. 365 § 1 k.p.c., wiążą nie tylko strony i sąd, który je wydał, ale również inne sądy.

Biorąc pod uwagę powyższe należało ocenić odmiennie, niż Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie, kwestię obowiązku pozwanej wydania powodowi zaświadczenia wyrażającego zgodę na sprzedaż alkoholu. Już bowiem 1 grudnia 2015 r. zostało prawomocnie przesądzone między stronami, iż pozwana nie ma obowiązku wydania powodowi stosownego dokumentu. Ponadto, wyrokiem z 23 listopada 2016 r. przesądzono między stronami, że uchwała nr (...), uchylająca wcześniejsze blankietowe uchwały i określająca sposób uzyskiwania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych, jest prawidłowa a zgoda na sprzedaż alkoholu, wyrażona w formie stosownej uchwały wspólnoty, powinna mieć charakter indywidualny.

Z powyższych względów uznać należało, iż nie została w sprawie spełniona podstawowa przesłanka odpowiedzialności na podstawie art. 415 k.c., którą jest bezprawność.

Czyn sprawcy pociągający za sobą odpowiedzialność cywilną musi wykazywać pewne cechy (znamiona) odnoszące się do strony przedmiotowej i podmiotowej. Chodzi, w szczególności, o znamiona niewłaściwości postępowania od strony przedmiotowej, co określa się mianem bezprawności czynu. Bezprawność, jako przedmiotowa cecha czynu sprawcy, tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującym porządkiem prawnym, obejmującym nakazy i zakazy wynikające, przede wszystkim, z normy prawnej, a także nakazy i zakazy wynikające z norm moralnych i obyczajowych, określanych jako „zasady współżycia społecznego” lub „dobre obyczaje”. Bezprawność zaniechania występuje tylko wtedy, gdy istniał nakaz działania (współdziałania), zakaz zaniechania albo zakaz sprowadzenia skutku, jaki przez zaniechanie może być sprowadzony (por. wyrok Sądu Najwyższego z 19 lutego 2003 r., V CKN 1681/00, LEX nr 121742). Brak przekonywających ustaleń co do bezprawnego charakteru działania określonej osoby eliminuje w ogóle możliwość rozważania odpowiedzialności tej osoby w świetle przepisów o odpowiedzialności deliktowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 marca 2007 r., II CSK 528/06, LEX nr 305695).

Wyrażenie zgody przez wspólnotę na sprzedaż alkoholu, wymaganej na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, stanowi kompetencję wspólnoty mieszkaniowej. Z samego prawa własności lokalu użytkowego nie wynika roszczenie właściciela lokalu o wyrażenie zgody (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., I ACa 93/16, Lex nr 2111367).

Uwzględniając powyższe stwierdzić należało, iż zaniechanie pozwanej, z którego powód wywodzi odpowiedzialność odszkodowawczą w niniejszej sprawie, odmiennie niż to ocenił Sąd pierwszej instancji, nie było bezprawne. Ani bowiem wydanie zgody na sprzedaż alkoholu, ani wydanie dokumentu potwierdzającego ten fakt, nie stanowiło obowiązku pozwanej. Już z tej tylko przyczyny pozew podlegał oddaleniu, o czym słusznie orzekł Sąd Okręgowy.

Dodatkowo dodać należy, iż prawidłowo stwierdził Sąd pierwszej instancji, że powód nie wykazał istnienia związku przyczynowego pomiędzy zarzucanym zaniechaniem pozwanej a szkodą, na którą się powód powołuje. Brak udowodnienia tej przyczynowości także w pełni uzasadniał nieuwzględnienie powództwa. Ocena Sądu Okręgowego w tym względzie jest całkowicie prawidłowa i podzielając ją nie ma potrzeby jej ponownego przytaczania. To bowiem powód rozwiązał umowę najmu z Ł. N. (1), a stosunek podnajmu przez L. P. sp.j. rozwiązał się w konsekwencji tej czynności, zgodnie z art. 668 § 2 k.c. (lokal (...)). To również powód zawierał z (...) Z. sp.j. aneksy obniżające czynsz najmu, godząc się dobrowolnie na uzyskiwanie niższych pożytków w tym względzie. Sama zaś umowa z tym najemcą została zawarta już po wcześniejszej odmowie wydania przez pozwaną stosownych zaświadczeń dotyczących zgody na sprzedaż alkoholu. Strony umowy winny się zatem od początku liczyć z tym, że w prowadzonym lokalu alkohol może nie być sprzedawany. Co więcej, jego sprzedaż nie jest immanentną cechą takiej działalności gospodarczej.

Zważywszy na powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c., orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego postanowiono zgodnie z art. 98 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz wygrywającej pozwanej koszty zastępstwa adwokackiego w wysokości ustalonej stosownie do § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800, z późn. zm.), wobec wniesienia apelacji w grudniu 2016 r.

Piotr Bednarczyk Marta Szerel Bogdan Świerczakowski

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl