CAFM, pixometer
REMA Solutions Center Sp. z o.o.
Kogo pozwać za zalanie mieszkania?
- Poniedziałek, 29 październik 2018 03:24
Pytanie czytelnika:
Wynajmuję mieszkanie na podstawie zawartej umowy najmu. Wskutek pęknięcia brodzika doszło do zalania lokalu położonego poniżej.
Sąsiad domaga się ode mnie naprawienia szkody, niestety żaden z nas nie posiada ubezpieczenia. Czy rzeczywiście powinienem ponieść te koszty?
Odpowiedź:
Odpowiadając na postawione przez Czytelnika pytanie w pierwszej kolejności należałoby wyjaśnić kwestię konstrukcji odpowiedzialności za szkodę powstałą wskutek zalania lokalu znajdującego się na niższej kondygnacji, bo właśnie z taką sytuacją mamy do czyniania w niniejszej sprawie.
Zasadnicze znaczenia będzie miała tutaj wykładnia prawa dokonana przez Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z dnia 19 lutego 2013 roku, sygn. akt: III CZP 63/12, z której wynika, że lokator lub właściciel mieszkania będzie ponosił odpowiedzialność za zalanie sąsiadów tylko wtedy, gdy można mu przypisać winę.
Nie jest zatem tak, że w każdym wypadku właściciel lokalu pokrywa szkodę, ponieważ to z jego lokalu nastąpił wyciek, ponieważ poszkodowany będzie obowiązany w ewentualnym procesie udowodnić mu winę za zniszczenie mienia. W sytuacji, gdyby do przecieku doszło, np. na wskutek wadliwego montażu urządzeń przez firmę montującą instalację wodno-kanalizacyjną, podłączającą zmywarkę, czy pralkę – to przeciwko niej należałoby wystąpić z takim powództwem.
Winę za spowodowanie szkody ponosić bowiem może nie tylko właściciel, ale także lokator, domownik, montażysta czy producent wadliwego sprzętu.
Taka konstrukcja oczywiście znaczenie utrudnia poszkodowanemu dochodzenie roszczeń, jednak jako że opiera się na art. 415 kodeksu cywilnego nie może być mowy o innym rozłożeniu odpowiedzialności, co potwierdza wskazane powyżej orzeczenie Sądu Najwyższego.
Stosownie do brzmienia tego przepisu: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.” Sąsiad powinien zatem ustalić, kto winę za zalanie jego mieszkania ponosi i przeciwko niemu skierować swe roszczenia. Oczywiście w pierwszej kolejności zwraca się do właściciela, który wskazuje podmiot odpowiedzialny.
W omawianej sprawie bezsporne jest, że przyczyna powstania szkody było pęknięcie brodzika, zatem należałoby ustalić w pierwszej kolejności na kim – na najemcy lokalu czy na właścicielu spoczywał obowiązek utrzymania armatury sanitarnej w należytym stanie.
Z treści postawionego pytania nie wynika jednoznacznie jaki charakter miał omawiany najem, czy lokal był wykorzystywany wyłącznie w celach mieszkaniowych, czy też prowadzono w nim działalność gospodarczą, ewentualnie najem krótkoterminowy. Nie znana jest też treść umowy najmu, która co do zasady może odmiennie niż obowiązujące przepisy kształtować prawa i obowiązki stron.
W przypadku umowy najmu, niezależnie od jej rodzaju, wobec braku odmiennych zastrzeżeń umownych zastosowanie przepisy ogóle regulujące stosunek najmu i tak zgodnie z brzmieniem art. 681 k.c. najemcę obciążają drobne nakłady, do których należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Użycie zwrotu „ w szczególności” oznacza, że powyższy katalog nie jest zamknięty, wymieniono w nim jedynie przykładowe rodzaje nakładów, jednak brak w nich informacji o tym konkretnym przypadku jak przedstawiony przez Czytelnika, z przepisu nie wynika wprost, kto odpowiada za wymianę brodzika.
Natomiast bardziej precyzyjne są przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 150 z dnia 31.01.2014 r.) , ponieważ zgodnie z art. 6 b ust. 2 pkt. 4 ustawy najemcę obciąża m.in. naprawa i konserwacja brodzików łącznie z ich wymianą.
Należy jednak mieć na uwadze również w jakim stanie był brodzik w momencie wydania lokalu, czyli kto odpowiada za jego pęknięcie – jeżeli pęknięcie nastąpiło wskutek korzystania przez najemcę, albo też to najemca go uszkodził – wtedy rzeczywiście to na nim powyższy obowiązek spoczywa, w przeciwnym razie będzie zwolniony z odpowiedzialności.
Zacytowany przepis mimo, że zastosowanie do wynajmu lokali, które służą zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 1, pkt. 4 w/w/ ustawy), to jednak ma pomocnicze znaczenie przy wykładni art. 681 k.c. (por. Komentarz do Kodeksu cywilnego, księga trzecia, Zobowiązania, tom 2, G.Bieniek, Warszawa 2009, s. 381).
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że o ile umowa najmu nie stanowi inaczej – odpowiedzialność za zalanie lokalu ponosi najemca.
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
Komentarze
POSEYDON to firma zajmująca się restytucją obiektów, mienia, środków obrotowych po szkodach zalaniowych.
Zajmujemy się osuszaniem po zalaniach/awari ach instalacji domów, mieszkań, piwnic, garaży, hal, mienia, środków obrotowych, podtrzymywaniem stałych parametrów wilgoci (muzea, archiwa, biblioteki), pomiarami wilgotności materiału budowlanego, badaniem kamerą termowizyjną, sprawdzaniem szczelności dachów i tarasów (w określonym zakresie), odgrzybianiem, ozonowaniem oraz innymi pokrewnymi.
Zapraszamy do kontaktu osoby prywatne jak i firmy instytucje, posiadających ubezpieczenie oraz nie posiadających ubezpieczenia.
Przygotowujemy pełną dokumentację od "A" do "Z" dla ubezpieczyciela.
Akceptujemy różne formy rozliczenia (gotówka, FV, cesja).
Działamy na terenie województwa mazowieckiego oraz województw ościennych.
Z poważaniem
POSEYDON
tel. 881-622-144
e-mail: poseydon
www.poseydon24.pl
a nad piwnicą mieszka właściciel który wykupił mieszkanie i jest członkiem WM to
kto ponosi odpowiedzialnoś ć za zalanie tej piwnicy gdzie były przechowywane różne rzeczy osobiste . są tacy co spytają czy piwnica służy do przechowywania osobisty łatwo mogących sie zniszczyć rzeczy (np. Ubezpieczyciel)
Za zalanie odpowiada najemce lokalu gminnego i to on powinien naprawić szkodę, jeżeli nie chce, to trzeba iść do sądu wskazując jego, jako sprawę .
Sąd oceni i wyda wyrok obowiązujący strony .
Na forum nie wydaje sie wyroków o który zabiegasz.
czyli co kraj to obyczaj ...czyli jaki skład sądu taki wyrok ... remis.
Bo jak zawinił 10 latek, to do naprawienia szkody jest zobowiązany jego opiekun .
W k.c. nie jest właśnie wprost i są dwie szkoły na ten temat, ostatnio Sąd Najwyższy lansuje tezę o odpowiedzialnoś ci na zasadzie winy i nikt jej na razie nie obalił.
Odnosz ę czasami wrażenie, że w Sądzie tym również są pewne mody, jak coś jest modne i hot, to tak się orzeka, aby potem zmienić trend, np.:
"W wyroku z dnia 11 maja 2016 r., sygnatura akt: I CSK 415/15, Sąd Najwyższy za niezgodną z prawem uznał uchwałę w sprawie przyjęcia planu gospodarczego obejmującego poza kosztami na nieruchomość wspólną również i wydatki związane z utrzymaniem sąsiednich nieruchomości, m.in. lokalu garażowego.
Z kolei uzasadniając wyrok z dnia 26 czerwca 2015 r. sygnatura : I CSK 312/14, ten sam Sąd, lecz w innym składzie osobowym, przedstawił odmienne zapatrywanie na sprawę granic działalności uchwałodawczej członków wspólnoty, ponieważ uznał, że uchwała w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego zawierająca postanowienia dotyczące kosztów nieruchomości sąsiednich nie tylko, że nie narusza prawa, to jeszcze pełni ważną funkcję, ponieważ „stanowi ona informację o tym jakie są koszty zarządu nieruchomością wspólną i związane z nimi ściśle koszty zarządu nieruchomościam i sąsiednimi oraz upoważnia zarząd do podejmowania czynności zmierzających do określenia zasad zarządu tymi nieruchomościam i przez ich współwłaściciel i.” (por. uzasadnienia wyroku S.N. z 26.06.2015 r., sygn. akt: I CSK 312/14)."
Wi ęcej na ten temat w artykule: "Do czego zdolna jest wspólnota mieszkaniowa?"
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2870-do-czego-zdolna-jest-wspolnota-mieszkaniowa
Najemca nie jest stroną w sporze ze Wspólnotą , chyba, że właściciel poda dane osobowe najemcy i wskaże go w oświadczeniu złożonym na piśmie, że to on jest sprawcąSprawcą szkody jest ten, kto zawinił. Jeżeli właściciel nie poda danych winowajcy, to nie odeprze tym samym zarzutu, że to on przyczynił się do szkody. tak czy siak "pies w kagańcu merda ogonem" - właściciel lokalu nie wymiga się od odpowiedzialnoś ci, ale to już na etapie sądowym, a nie ugodowym.
[c ite] Zarządca:[/cite]Sprawcą szkody jest ten, [color=#f00]kto zawinił[/color] . nie bym był taki odważny, co do tej tezy... niezależnie co tam zapisane jest w k.c..
Bo jak zawinił 10 latek, to do naprawienia szkody jest zobowiązany jego opiekun .
We wspólnocie to właściciel jest stroną i to on powinien być zobowiązany do jej naprawienia . Właściciel lokalu czerpie korzyści z najmu lokalu, to powinien odpowiadać za swych najemców. Następnie niech sobie dochodzi swych praw - odszkodowania , na podstawie zwartej umowy z najemcą .
Wiadomo, ta teoria nie przejdzie, ze względu na Gminy, które nie chcą brać odpowiedzialnoś ci za swych najemców.
Najemca nie jest stroną w sporze ze Wspólnotą , chyba, że właściciel poda dane osobowe najemcy i wskaże go w oświadczeniu złożonym na piśmie, że to on jest sprawcą
Spra wcą szkody jest ten, kto zawinił. Jeżeli właściciel nie poda danych winowajcy, to nie odeprze tym samym zarzutu, że to on przyczynił się do szkody.
Najemca nie jest stroną w sporze ze Wspólnotą , chyba, że właściciel poda dane osobowe najemcy i wskaże go w oświadczeniu złożonym na piśmie, że to on jest sprawcą