19 lipca (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiKupujemy nieruchomość - jak nie stracić zadatku?

Kupujemy nieruchomość - jak nie stracić zadatku?

 

 

 zakup nieruchmości

Decydując się na zakup nieruchomości  nie mamy stuprocentowej pewności czy bank udzieli nam kredytu,  ponieważ praktyka jest taka, że decyzję kredytową otrzymujemy dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej, a ta z kolei zwykle wiąże się z koniecznością wpłaty zadatku sprzedającemu. W jaki sposób można się zabezpieczyć przed utratą uiszczonej kwoty, jeżeli nasz wniosek kredytowy zostanie odrzucony?

 

 

Zadatek rzeczywiście w takiej sytuacji przepada, ponieważ pełni funkcję gwarancyjną, jego rola sprowadza się do tego, że w razie, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy dłużnika (czyli tego, kto do niej nie przystąpił) – druga strona może odstąpić od umowy i zadatek zachować.

 

 

Jeżeli natomiast do umowy nie przystąpi ten, kto zadatek przyjął –  druga strona (ten, kto wpłacił zadatek)  może żądać sumy dwukrotnie wyższej bez względu na to, czy poniósł szkodę. Roszczenie to przedawnia się po upływie 10 lat, przy czym wierzyciel nie może domagać się już odszkodowania na zasadach ogólnych (uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07, LexPolonica nr 1243483, OSNC 2008, nr 2, poz. 15).

 

 

Z kolei dochodzenie roszczenia  o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej o zwrot zadatku jest ograniczone bardzo krótkim terminem przedawnienia - 1 roku liczonego od dnia, który był wyznaczony przez strony do zawarcia umowy przyrzeczonej ( por. : uchwała SN z 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06, LexPolonica nr 1009823, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 104). 

 

 

Należy pamiętać jeszcze o jednej ważnej kwestii związanej z omawianym zagadnieniem – wierzyciel nie musi odstępować od umowy i zachowywać zadatku (lub żądać wypłaty w podwójnej wysokości), może obstawać przy swoim i domagać się wykonania umowy, a dłużnik nie zwolni się ze zobowiązania nawet, gdy sam zrezygnuje z zadatku.

 

 

Zawierając umowę przedwstępną w sytuacji, gdy nie mamy pewności co do uzyskania kredytu narażamy się nie tylko na utratę zadatku, ryzyko takiej transakcji  jest o wiele większe, ponieważ sprzedający może domagać się zakupu nieruchomości.

 

Oczywiście w praktyce takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko, ale należy zdawać sobie sprawę, że taki scenariusz rzeczywiście jest realny, ale  pod jednym warunkiem – umowa przedwstępna kupna – sprzedaży musiałaby zostać zawarta w formie aktu notarialnego – bo tylko taka obliguje do przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli zatem umowa zostanie zawarta bez udziału notariusza, to żadnej ze stron nie będzie przysługiwało roszczenie o jej wykonanie na drodze sądowej.

 

Nadal otwarta natomiast pozostanie kwestia zadatku, ale można się zabezpieczyć w umowie przedwstępnej przed jego utratą w razie, gdy bank wyda odmowną decyzję kredytową.

 

 

Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 394 § 1 kodeksu cywilnego :” W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

 

Przepis ten dopuszcza zatem odmienne zastrzeżenia umowne, dlatego też do umowy przedwstępnej można wpisać zastrzeżenie, że umowa dojdzie do skutku pod warunkiem uzyskania kredytu przez kupującego – o taki zapis możemy również poprosić notariusza.

 

O ile bowiem umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może zostać zawarta pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu, to reguła ta nie ma zastosowania w umowie przedwstępnej.

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 

Komentarze  

#2 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-07-26 12:45
Może Pan domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ponieważ zgodnie z art. 394. § 1 kodeksu cywilnego "W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej."


Może Pan też, o ile umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej (co wyklucza możliwość dochodzenia zapłaty równowartości dwukrotnej sumy uiszczonego zadatku).
Cytuj
#1 Julian 2017-07-26 12:22
Czy sprzedający może sie rozmyślić? Zawarliśmy umowę, że sprzeda mi mieszkanie, zapłaciłem mu zadatek, ale po naradzie z rodziną zmienił zdanie.
Czy mogę jakoś na nim wymóc sprzedaż?
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl