21 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiZadatek przy umowie przedwstępnej

Zadatek przy umowie przedwstępnej

 

 

 zadatek umowa przedwstępna

Pytanie:

Kupuję mieszkanie, na które zamierzam zaciągnąć kredyt. Bank jednak uzależnia wydanie decyzji kredytowej od dostarczenia umowy przedwstępnej, z kolei kupujący domaga się wpłaty zadatku. Jak mogę się zabezpieczyć przed utratą tej kwoty na wypadek odmownej decyzji banku?

 

 

 

Odpowiedź:

Zadatek pełni funkcję gwarancyjną, jego rola sprowadza się do tego, że w razie, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy dłużnika (czyli tego, kto do niej nie przystąpił) – druga strona może odstąpić od umowy i zadatek zachować.

 

 

Jeżeli natomiast do umowy nie przystąpi ten, kto zadatek przyjął –  druga strona (ten, kto wpłacił zadatek)  może żądać sumy dwukrotnie wyższej bez względu na to, czy poniosła szkodę. Roszczenie to przedawnia się po upływie 10 lat, przy czym wierzyciel nie może domagać się już odszkodowania na zasadach ogólnych (uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07, LexPolonica nr 1243483, OSNC 2008, nr 2, poz. 15).

 

 

Z kolei dochodzenie roszczenia  o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej o zwrot zadatku jest ograniczone bardzo krótkim terminem przedawnienia - 1 roku liczonego od dnia, który był wyznaczony przez strony do zawarcia umowy przyrzeczonej ( por. : uchwała SN z 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06, LexPolonica nr 1009823, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 104). 

 

 

Należy pamiętać jeszcze o jednej ważnej kwestii związanej z omawianym zagadnieniem – wierzyciel nie musi odstępować od umowy i zachowywać zadatku (lub żądać wypłaty w podwójnej wysokości), może obstawać przy swoim i domagać się wykonania umowy, a dłużnik nie zwolni się ze zobowiązania nawet, gdy sam zrezygnuje z zadatku.

 

 

Zawierając umowę przedwstępną w sytuacji, gdy nie mamy pewności co do uzyskania kredytu narażamy się nie tylko na utratę zadatku, ryzyko takiej transakcji  jest o wiele większe, ponieważ sprzedający może domagać się zakupu nieruchomości.

 

Oczywiście w praktyce takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko, ale należy zdawać sobie sprawę, że taki scenariusz rzeczywiście jest realny, ale  pod jednym warunkiem – umowa przedwstępna kupna – sprzedaży musiałaby zostać zawarta w formie aktu notarialnego – bo tylko taka obliguje do przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli zatem umowa zostanie zawarta bez udziału notariusza, to żadnej ze stron nie będzie przysługiwało roszczenie o jej wykonanie na drodze sądowej.

 

Nadal otwarta natomiast pozostanie kwestia zadatku, ale można się zabezpieczyć w umowie przedwstępnej przed jego utratą w razie, gdy bank wyda odmowną decyzję kredytową.

 

 

Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 394 § 1 kodeksu cywilnego :” W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

 

Przepis ten dopuszcza zatem odmienne zastrzeżenia umowne, dlatego też do umowy przedwstępnej warto  wpisać zastrzeżenie, że umowa dojdzie do skutku pod warunkiem uzyskania kredytu przez kupującego – o taki zapis można również poprosić notariusza.

 

O ile bowiem umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może zostać zawarta pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu, to reguła ta nie ma zastosowania w umowie przedwstępnej.

 

 

 

Podstawa prawna:

art. 394, art. 471 i n. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz.U. 2014 poz. 121).

 

Orzecznictwo:

-uchwała SN z 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06, LexPolonica nr 1009823, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 104);

 

-uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07, LexPolonica nr 1243483, OSNC 2008, nr 2, poz. 15

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#3 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-08-31 11:42
Umowa przedwstępna przeniesienia własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest ważna, jednak uprawniony nie będzie mógł - w razie niewywiązania się przez drugą stronę - żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Taka umowa jest jednak ważna, dlatego zastrzeżenie kary umownej wywołuje skutki prawne. Innymi słowy - postanowienia o tej karze pozostają w mocy.
Cytuj
#2 Redzi 2017-08-30 11:00
A co z karą umowną, jeżeli umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży mieszkania nie miała formy aktu notarialnego?
Cytuj
#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-04 12:58
Pytanie:
Kupuję mieszkanie, na które zamierzam zaciągnąć kredyt. Bank jednak uzależnia wydanie decyzji kredytowej od dostarczenia umowy przedwstępnej, z kolei kupujący domaga się wpłaty zadatku. Jak mogę się zabezpieczyć przed utratą tej kwoty na wypadek odmownej decyzji banku?
czytaj więcej:
http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/obrot-nieruchomosciami/3037-porada-prawna-zadatek-przy-umowie-przedwstepnej
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl