17 listopada (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiSprzedaż mieszkania z hipoteką

Sprzedaż mieszkania z hipoteką

 

 sprzedaż mieszkania z hipoteką

Pytanie

Zamierzam  sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką z tytułu udzielonego mi kredytu.  Kwota obciążenia jest znaczna, to połowa ceny.  Ustaliliśmy z kupującym, że spłaci zadłużenie a resztę uiści na wskazane przez mnie konto bankowe. Kupujący nie zgadza się jednak na jakiekolwiek płatności przed zawarciem umowy sprzedaży. W jaki sposób mogę  się zabezpieczyć, żeby mieć pewność, że  dotrzyma zobowiązania i rzeczywiście spłaci kredyt?

 

 

Odpowiedź:

Ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej,  a  jej istota sprowadza się do tego, że wierzyciel, w tym przypadku bank, może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością  i  z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.

 

 

Nie oznacza to jednak, że ma taki obowiązek, ponieważ w razie problemów ze spłatą kredytu bank może nadal zaspakajać się z innych,  niż przedmiotowa nieruchomość składników majątkowych kredytobiorcy, np. w razie egzekucji – z wynagrodzenia za pracę.

 

 

Zbycie obciążonej nieruchomości spowoduje jedynie, że wierzyciel oprócz dotychczasowego dłużnika osobistego – czyli kredytobiorcy, zyskuje dodatkowego dłużnika – dłużnika rzeczowego, którym jest każdoczesny właściciel.

 

Jeżeli kredyt nie będzie spłacany – bank może skierować  egzekucję przede wszystkim do tych składników majątkowych kredytobiorcy, które będą najłatwiej ściągalne traktując licytację nieruchomości jako ostateczność.

 

W interesie sprzedającego leży zatem bez wątpienia gwarancja spłaty hipoteki , co zwolni go ze zobowiązania.  Skoro kupujący  odmawia zapłaty przed przeniesieniem własności to bardzo bezpiecznym  rozwiązaniem byłoby  złożenie środków stanowiących cenę sprzedaży i zobowiązanie notariusza do uregulowania należności wobec banku w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności. Zapłatę pozostałej kwoty można uzależnić od wyrażenia zgody przez bank na wykreślenie hipoteki. Obie strony transakcji mają wtedy pewność, że środki trafią do wierzyciela hipotecznego zgodnie z zapisami umowy.

 

 

W pierwszej kolejności należy jednak zweryfikować sumę zadłużenia, ponieważ kwota zabezpieczenia hipotecznego przewyższa zobowiązanie kredytowe, sprzedający powinien uzyskać zaświadczenie o wysokości zadłużenia i promesę, w której bank wyrazi zgodę na wcześniejszą spłatę kredytu.

 

 

Wniosek o  wykreślenie hipoteki może zostać zawarty w samym akcie notarialnym, po spłacie długu bank wyda zaświadczenie, w którym  potwierdzi, że należność kredytowa została uregulowana i wyrazi   zgodę na wykreślenie hipoteki.  

 

 

Depozyt notarialny został uregulowany w art. 108 ustawy prawo o notariacie z dnia 14 lutego 1991 (Dz.U. z 2008 roku Nr 189 poz. 1158 ze zm.), na mocy tego przepisu notariusz w związku z dokonywaną czynnością notarialną, ma prawo do przyjmowania na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej lub papierów wartościowych, w celu wydania ich określonej osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu. Notariusz prowadzi dla depozytów specjalne konto bankowe. Na okoliczność jego przyjęcia spisywany jest  protokół w formie aktu notarialnego, w którym określa się  warunki oraz termin jego wydania.  Taka forma zabezpieczenia jest korzystna dla obu stron transakcji, ponieważ środki przekazywane są sprzedającemu po spełnieniu warunków określonych w protokole przyjęcia depozytu -  w przypadku,  gdyby nie zostały spełnione, notariusz zwraca depozyt  na rachunek wskazany przez kupującego.

 

 

Wysokość kosztów złożenia do depozytu reguluje  rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 237),  wynoszą one połowę stawki maksymalnej, do której dolicza się  podatek VAT 23%, do tego należy doliczyć taksę notarialną za wypisy aktu notarialnego.

 

 

 

Akty prawne:

 

- ustawa kodeks cywilny z dnia dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz.U. 2014 poz. 121),

 

- ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147),

 

- ustawa  prawo o notariacie z dnia 14 lutego 1991 (Dz.U. z 2008 roku Nr 189 poz. 1158 ze zm.).

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-07 09:07
Pytanie
Zamierzam sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką z tytułu udzielonego mi kredytu. Kwota obciążenia jest znaczna, to połowa ceny. Ustaliliśmy z kupującym, że spłaci zadłużenie a resztę uiści na wskazane przez mnie konto bankowe. Kupujący nie zgadza się jednak na jakiekolwiek płatności przed zawarciem umowy sprzedaży. W jaki sposób mogę się zabezpieczyć, żeby mieć pewność, że dotrzyma zobowiązania i rzeczywiście spłaci kredyt?


Odpowiedź: http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/obrot-nieruchomosciami/3039-porada-prawna-sprzedaz-mieszkania-z-hipoteka
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl