20 sierpnia (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiBez zgody gminy wspólnota mieszkaniowa nie sprzeda adaptacji

Bez zgody gminy wspólnota mieszkaniowa nie sprzeda adaptacji

 

 zgoda gminy na sprzedaż adaptacji strychu

Bez zgody gminy wspólnota mieszkaniowa nie zwiększy właścicielom udziałów w nieruchomości wspólnej, o ile grunt na którym posadowiony jest budynek został oddany w użytkowanie wieczyste – orzekł Sąd Najwyższy (vide: postanowienie,  w dniu 19 czerwca 2018 r., sygn. akt: I CSK 320/17 ,

 

Sprawa, w której zapadło to orzeczenie wydawała się być oczywista:  właściciele zgodzili się na nadbudowę kolejnej kondygnacji, zapadły wszystkie konieczne uchwały, tj. w sprawie wyrażenia zgody na adaptację części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych w ten sposób, że powstaną samodzielne lokale mieszkalne,  ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku nadbudowy, sprzedaż powstałych lokali na rzecz uczestnika oraz na zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali oraz na zmianę udziałów wynikającą z przyjęcia prawidłowych powierzchni lokali na podstawie danych katastru po przeprowadzonej adaptacji.

 

Wspólnota Mieszkaniowa udzieliła ponadto zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia, po przeprowadzeniu nadbudowy, umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz do sprzedaży lokali wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz inwestora.

 

 

Po przeprowadzeniu budowy została zwarta umowa notarialna ustanawiająca odrębną własność lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej, ponadto zarząd złożył przed notariuszem oświadczenie o zmianie udziałów właścicieli poszczególnych nieruchomości lokalowych oraz udziału dotychczasowego właściciela nieruchomości (art. 4 ust. 1 tej ustawy) w nieruchomości wspólnej w sposób określony w wykazie zmian udziałów.  

 

Wydawać się mogło, że transakcja została sfinalizowana – w sądzie wieczystoksięgowym złożono już wniosek o odłączenie z księgi wieczystej macierzystej części dotychczasowej nieruchomości wspólnej i założenie osobnych ksiąg dla nowych lokali, a referendarz Sądowy Sądu Rejonowego  dokonał stosownych wpisów.

 

I w tym momencie zaczęły się problemy wspólnoty oraz inwestora, ponieważ do akcji wkroczyło Miasto skarżąc to orzeczenie wskazując  na dwie istotne dla sprawy okoliczności, których nie wziął pod uwagę ani notariusz, ani nawet sąd wieczystoksięgowy: grunt został właścicielom lokali oddany w użytkowanie wieczyste, ponadto korekta udziałów polegała na ich zwiększeniu.

 

W skardze zarzucono naruszenie art. 4 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 232 - 235 k.c. przez przyjęcie prawidłowości ustanowienia odrębnej własności lokali, gdy tymczasem dokonanie tej czynności wymagało jednoczesnego udziału właściciela gruntu, tj. skarżącego uczestnika w ustanowieniu przez niego udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawie związanym z własnością tych lokali.

 

W ocenie przedstawicieli Miasta umowa w  tym zakresie jest w tej części nieważna, gdyż  ustanowienie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu nastąpiło bez podpisania z właścicielem gruntu protokołu ustalającego wartość gruntu, wysokość pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste oraz wysokość opłat rocznych.

 

 

Sąd Rejonowy podtrzymał wpisy, jednak Sąd Okręgowy, do którego się odwołali – przyznał Miastu rację uznając, że właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste uczestniczy w procedurze zmiany udziałów – i ile prowadzi  ona do ich zwiększenia.

 

Tym razem orzeczenie zaskarżyła wspólnota mieszkaniowa, jednak Sąd Najwyższy jej skargę oddalił przyjmując, że:  „do skutecznego powstania udziału w prawie współużytkowania wieczystego gruntu związanego z prawem własności nowych lokali ponad wysokość tego udziału, który dotychczas był elementem nieruchomości wspólnej, konieczne jest wyraźne i odrębne oświadczenie woli właściciela gruntu wyrażone we właściwej formie o oddaniu tak określonej ułamkowej części we współużytkowanie wieczyste gruntu. Wskazana różnica w udziale jako niewchodząca dotychczas w skład nieruchomości wspólnej nie mogła stanowić przedmiotu uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, a zatem czynności prawne zarządu wnioskodawczyni w tym zakresie, jako wykraczające poza nieruchomość wspólną są bezskuteczne.”

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl