13 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiUmowa deweloperska a podatek PIT przy sprzedaży mieszkania

Umowa deweloperska a podatek PIT przy sprzedaży mieszkania

 

 

 Umowa deweloperska podatek PIT

Pytanie czytelnika:

 

W 2009 roku zawarłam umowę o budowę i sprzedaż mieszkania (umowa deweloperska), zapłaciłam cenę sprzedaży i w styczniu 2010 roku deweloper, po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności  lokalu, przekazał mi mieszkanie   protokołem zdawczo – odbiorczym  do użytkowania,  W kwietniu 2010 roku wraz z rodziną zamieszkałam w nim.

 

Deweloper jednak nie wywiązał się z umowy, ponieważ nie przeniósł na mnie własności lokalu – spółka upadła, a w jej miejsce weszli wierzyciele. Ostatecznie po latach negocjacji i prowadzonych postępowań  w 2016 roku lokal został wyodrębniony i zawarłam umowę kupna – sprzedaży

 

Jeszcze w 2016 roku musiałam mieszkanie sprzedać.

 

Czy w tej sytuacji będę obowiązana zapłacić podatek PIT od dochodu uzyskanego ze zbycia lokalu?

 

 

 

Odpowiedź:

 

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 pkt. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

 

 

Czytelniczka nabyła prawo własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w 2016 roku i w tym samym roku mieszkanie to sprzedała – jego zbycie nastąpiło zatem przed upływem 5 - ciu lat od daty jego nabycia. Nie jest to jednak równoznaczne z  powstaniem przychodu w rozumieniu cytowanego powyżej przepisu, ponieważ wskazano w nim na dwie niezależne od siebie przesłanki warunkujące wyłączenie zbycia nieruchomości ze źródeł przychodu tj. zbycie i wybudowanie.

 

 

Z opisu sprawy wynika, iż lokal został oddany do użytkowania w 2010 roku, w tej dacie nastąpiło zatem jego wybudowanie – powstał niesamodzielny lokal mieszkalny.

 

 

W opisanym stanie faktycznym istotą tej sprawy  są zatem dwie kwestie:

 

 - sposób liczenia terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt tiret pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

 

- przyjęcie, że pojęcie „wybudowanie” części budynku w rozumieniu tego przepisu odnosi się również do budowy lokalu – przedmiotu umowy deweloperskiej.

 

 

 

Wyjaśnienie powyższego pozwoli odpowiedzieć na pytanie czy początek biegu okresu pięcioletniego, wyrażonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 tiret pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych  powinien być liczony od momentu wybudowania i przekazania lokalu do zamieszkania, czy też jego wyodrębnienia i sprzedaży prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej?

 

I. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przepisy prawa podatkowego nie normują pojęcia "wybudowanie", brak też w nich odesłań do definicji zawartych w innych ustawach. Konieczne staje się więc odwołanie się do słownikowego znaczenia słowa, w takim ujęciu  oznacza ono wzniesienie budynku.

 

 

Zgodnie natomiast z przyjętym orzecznictwem sądów administracyjnych budynek zostaje wybudowany w momencie, gdy nadaje się do zamieszkania i jest to  miarodajna data rozpoczęcia biegu 5 letniego terminu warunkującego powstanie przychodu (por. uzasadnienie wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 24 lipca 2006 roku, sygn. akt: I SA/Bd 490/06).

 

Przyjmując powyższe rozumienie pojęcia "wybudowanie” stwierdzić należy, iż lokal stanowiący część budynku  został wybudowany co najmniej w 2010 roku, skoro w dniu 11 stycznia 2010 roku, już po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności,  został Czytelniczce w wykonaniu umowy deweloperskiej oddany, a  od kwietnia tego  roku rzeczywiście był zamieszkiwany.

 

Czytelniczka w momencie  wybudowania lokalu nie była jeszcze jego właścicielką, ale okoliczność ta pozostaje bez znaczenia dla określenia początku  biegu terminu. Norma prawna zawarta w art. 10 ust. 1 pkt 8 tiret pierwsze nie uzależnia go od posiadania tytułu własności wybudowanej nieruchomości - przyjęcie odmiennej wykładni wykraczałoby poza literalną treść przepisu.

 

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, np. uzasadniając wyrok z dnia 20 września 1996 r. (sygn. akt SA/Gd 1766/95) NSA stwierdził: „Zwrot zawarty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. nr 80 poz. 350 ze zm.) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie świadczy o tym, że ustawodawca stosując w tym zwrocie spójnik „lub” określił dwie równorzędne okoliczności od zaistnienia których uzależnił początek biegu pięcioletniego terminu, o którym wyżej mowa. Skoro z gramatycznego brzmienia tego przepisu wynika, że „nabycie” i „wybudowanie”, to dwie niezależne przesłanki, to brak racjonalnych podstaw do możliwości ich wybiórczego stosowania przez organy podatkowe. Powyższe oznacza, że pięcioletni termin w przypadku wprowadzenia do obrotu obiektów stanowiących odrębną nieruchomość w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego w sytuacji, kiedy wybudowanie tych obiektów nastąpiło przed uzyskaniem do nich prawa własności przez podatnika  rozpocznie bieg z końcem roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie tych obiektów.”

 

 

W tym stanie rzeczy przychód uzyskany ze sprzedaży w 2018  r. wolny jest od opodatkowania z uwagi na to, że upłynął okres 5-letni, którego bieg rozpoczął się od daty wybudowania lokalu – czyli od 2010 roku.

 

 II. W analizowanym przepisie mowa m.in. o przychodzie ze zbycia części nieruchomości w terminie do 5 lat od momentu jej nabycia lub wybudowania.  W myśl prawa budowlanego nie jest możliwe zbudowanie pojedyńczego lokalu, a w świetle art. 46 kodeksu cywilnego, który ma w tej sytuacji zastosowanie, część budynku może być przedmiotem własności tylko wówczas, gdy stanowi lokal samodzielny (art. 46 k.c. w zw. z art. 2 ust. 1 u.w.l. a contrario).

 

Do czasu wyodrębnienia lokal  stanowi część nieruchomości będącej przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego. Podkreślić przy tym należy, że grunt, na którym budynek wzniesiono stanowił własność dewelopera, a zatem był do momentu przeniesienia prawa własności na inne niż dotychczasowy właściciel podmioty jego część składową.

 

Ponadto, zauważyć należy, że w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że „ustawodawca stanowiąc o wydatkach na budowę lokalu, stanowił o wydatkach ponoszonych przez podatnika jako nabywcę z umowy deweloperskiej.”  Wydatki na budowę lokalu przed jego wyodrębnieniem podlegają zatem zwolnieniu, mimo że lokal ten stanowi jeszcze własność dewelopera a nie przyszłego nabywcy. Umowa deweloperska „zawiera w sobie elementy umowy o roboty budowlane, skoro dewelopera obciąża obowiązek wykonania przedsięwzięcia deweloperskiego. Można zatem stwierdzić, że w ramach umowy z konkretnym nabywcą deweloper zobowiązuje się wobec niego do wybudowania dla niego konkretnego lokalu mieszkalnego w konkretnym budynku, na własnym gruncie, a po uzyskaniu wymaganych prawem zezwoleń na użytkowanie tego budynku, zobowiązuje się ustanowić na rzecz nabywcy odrębne prawo własności tego lokalu.” (por. uzasadnienie wyroków NSA z dni 7 lutego 2018 roku, sygn. akt: II FSK 3510/17 oraz 16 lutego 2018 roku, sygn. akt: II FSK 413/16

W konsekwencji powyższego przyjąć należy, iż  odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego w sytuacji przedstawionej w stanie faktycznym nie  podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wybudowanie lokalu nastąpiło w  2010 roku a jego sprzedaż w roku 2018.

 

 

 

 

Anna Kondrasiuk

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl