8 sierpnia (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiUstawa deweloperska nie uchroni nabywcy

Ustawa deweloperska nie uchroni nabywcy

 

 

 

Od kilku lat obowiązuje ustawa deweloperska, dlatego klienci deweloperów mają ułudne poczucie bezpieczeństwa i  bezpodstawnie przyjmują,  że obowiązujące od 2012 roku  przepisy należycie zabezpieczają ich  interesy.  Tak jednak nie jest.  Rzeczywiście, w ostatnich latach nie słyszy się  już o przejmowaniu inwestycji przez wierzycieli, jak się zdarzało w przeszłości, gdy  niedoszli nabywcy mieszkań zostawali bez mieszkań, ale  z kredytami na całe życie. Jednak to  w dużej mierze zasługa świetnej  koniunktury na rynku nieruchomości,  a nie ingerencji ustawodawcy, parasol ochronny ustawy  jest bowiem  nieco dziurawy, co zresztą było dość oczywiste już w  momencie  jej uchwalania, ale  tak  się czasami dzieje, gdy polityce za bardzo po drodze z  biznesem.

 

 

Obecnie mamy tanie kredyty i  duży popyt -   czyli raj dla deweloperów , wystarczyłoby jednak podwyższenie stóp procentowych,   kolejny kryzys, a wtedy okazałoby się, że ustawa ma niedoróbki, które przekładają się na brak należytej ochrony nabywców w razie upadłości dewelopera w sytuacji,  gdy ten wyda ich pieniądze i nie ukończy budowy. 

 

Należy mieć na uwadze, że przeszło 80 procent deweloperów korzysta z możliwości prowadzenia rozliczeń finansowych przez rachunki bankowe bez jakichkolwiek gwarancji bankowych czy ubezpieczeniowych. Takie są po prostu tańsze i choć nie chronią należycie konsumentów, to jednak powszechne, ponieważ przerzucanie ryzyka transakcji na konsumenta jest  już w praktyce obrotu standardem.

 

Kolejnym problemem jest to, że zawierane są też umowy, które w ogóle nie podlegają przepisom ustawy deweloperskiej, ponieważ nie mają statusu umów przedwstępnych, czy deweloperskich – tzw. umowy rezerwacyjne. Ponadto, ustawa nie obejmuje swym zakresem garaży, miejsc postojowych. Nie chroni też w żaden sposób nabywców mieszkań w budynku, w którym budowa została zakończona – czyli już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.  Nie dotyczy też inwestycji, które trwają etapowo i zostały rozpoczęte przed wejściem w życie tych przepisów, czyli przed 2012 rokiem (takie inwestycje nadal są prowadzone).

 

 

 

  

Obecnie  trwają prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego   lub domu jednorodzinnego i projekt wygląda obiecująco. Poprawki, o ile wejdą w życie, rzeczywiście podniosą bezpieczeństwo transakcji. Do tego czasu konsument musi jednak radzić sobie sam i patrzeć uważnie na ręce deweloperowi.

 

Na co zatem należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie u dewelopera?   W szczególności na  to, co popisujemy.

Rynek nieruchomości jest rozgrzany, w pierwszej kolejności sprzedają się najlepsze lokalizacje, dlatego klienci często, gdy nie mają środków, albo nawet jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę przez dewelopera próbują zarezerwować sobie wypatrzone mieszkanie i zawierają umowy – zwane ze względu na okoliczności - rezerwacyjnymi.

Należy jednak pamiętać, że  żaden przepis prawa nie reguluje takiego rodzaju umowy, w przepisach nie istnieje pojęcie „umowy rezerwacyjnej”, obowiązują zatem regulacje ogólne kodeksu cywilnego.

O ile zatem w przypadku umowy deweloperskiej ustawa wyraźnie stanowi, że postanowienia mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne i w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy, to w umowie rezerwacyjnej konsument musi należycie zadbać o swoje interesy.

Zawiera się ją   w celu  zabezpieczenia prawa do nabycia wskazanej nieruchomości po ustalonej cenie, jednak często deweloperzy zamiast umowy podsuwają do podpisu … jednostronne oświadczenie zainteresowanego, że nabędzie daną nieruchomość . Deweloper się do niczego  nie zobowiązuje, ale pobiera  tzw. opłatę rezerwacyjnej , która niekiedy wynosi nawet 20 procent wartości mieszkania, pełni ona rolę kaucji, która przepada, jeżeli klient w terminie nie zawrze umowy.

Deweloper otrzymuje więc pieniądze, nie ma jakiś szczególnych obowiązków, co najwyżej można go oskarżyć o nieetyczne działanie, gdy nie sprzeda „zarezerwowanego” mieszkania.

 

W dodatku dowolnie obraca pieniędzmi klienta, które nie wpływają na rachunek powierniczy, jak ma to miejsce w przypadku wpłat dokonywanych w wykonaniu umowy deweloperskiej.

 

Zawierając umowę rezerwacyjną należy zatem zadbać o to, aby to rzeczywiście była umowa określając  w niej również i obowiązki dewelopera, jak zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej. Nie warto też wpłacać tak wysokiej opłaty rezerwacyjnej, ponieważ można ją po prostu stracić, gdy np. deweloper upadnie.

Oczywiście deweloper może nie zgodzić się na zawarcie tak skonstruowanej umowy – w takiej sytuacji, jeżeli rzeczywiście zależy nam na rezerwacji – opłata powinna być jak najniższa.

 

Na szczęście w projekcie ustawy deweloperskiej znalazło się miejsce dla tego rodzaju umowy, nowe przepisy uregulują wzajemne prawa i obowiązki stron, określą maksymalną wysokość opłaty.

 

Najlepszą ochronę daje konsumentowi umowa deweloperska, ponieważ rzeczywiście zobowiązuje dewelopera do wybudowania lokalu i przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, zawiera się ją w formie aktu notarialnego, a wynikające z niej roszczenie  podlega wpisowi do księgi wieczystej.

 

Ponadto, wpłacane przez nabywcę pieniądze mają trafić na rachunek powierniczy, czyli taki którym dysponuje bank. Deweloper nie może nim swobodnie dysponować, jednak nawet taki sposób rozliczeń nie zabezpiecza konsumenta przed utratą pieniędzy, jeżeli deweloper zdecyduje się na rachunek otwarty bez gwarancji. Jeżeli  je wyda, nie ukończył jeszcze budowy i zbankrutuje – klient nie odzyska pieniędzy.

Niektóre inwestycje rozliczane są za pośrednictwem rachunku zamkniętego, gdy deweloper otrzymuje pieniądze klienta dopiero po tym jak przeniesie własność wybudowanego mieszkania na nabywcę. To oczywiście najbezpieczniejszy sposób rozliczeń, jednak tak realizowanych jest jedynie 11 procent transakcji.

Celem nowelizacji jest zabezpieczenie interesów tych pozostałych klientów  i w tym celu planuje się  utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ustawa obejmie też  ochroną osoby, które zdecydują się na zakup już po zakończeniu inwestycji - obecnie stosuje się ją do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

 

 

 Anna Kondrasiuk

Zarządca Portal Informacyjny

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl