21 października (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiVAT przy wynajmie garażu

VAT przy wynajmie garażu

 

 VAT wynajem garażu

 

Każdy, kto  wynajmuje  nieruchomość jest podatnikiem podatku VAT, dzieje się tak nawet wtedy, gdy  przedmiotem najmu jest mieszkanie odziedziczone po babci. Usługa wynajmu, czy dzierżawy to działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Na pierwszy rzut oka może to wydawać się dość nielogiczne: nie zarejestrowałem firmy i działam jak przedsiębiorca?

 

Rzeczywiście działalność gospodarcza bardziej kojarzy się z biznesem,  rejestracją w urzędzie, koniecznością prowadzenia ksiąg rachunkowych, opłacaniem składek ZUS,  czy zatrudnianiem pracowników. Tymczasem prawo podatkowe pojęcie to ujmuje nieco odmiennie – w zależności od celów, jakim służy. Może się zatem zdarzyć, tak jak w omawianym przypadku, że osoba fizyczna co prawda  firmy nie prowadzi, ale jej aktywność (wynajem mieszkania) to de facto działalność  gospodarcza i dlatego jest podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (ustawa podatku od towarów i usług ) obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów usługowych. Natomiast nieruchomość jest towarem  (art. 2 pkt. 6 ustawy o podatku od towarów i usług), dlatego  jej odpłatne wynajmowanie to „wykorzystanie towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.  Najem i dzierżawa wypełniają zatem powyższą definicję działalności gospodarczej i  nie ma przy tym żadnego znaczenia czy będą prowadzone  w ramach firmy, czy wykazywane jako odrębne źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Jeżeli wynajmowanie nieruchomości przez osobę fizyczną jest  działalnością gospodarczą, to z jakimi skutkami na gruncie prawa podatkowego się to wiąże dla przeciętnego Kowalskiego? Czy ma odprowadzać podatek VAT, prowadzić księgowość, wystawiać faktury?

Aby odpowiedzieć na powyższe pytanie należy każdorazowo ustalić sytuację danego podmiotu, bowiem odmiennie kształtują się prawa i obowiązki podatkowe osoby ze względu na jej sytuację, np. czy  prowadzi już firmę, jaki osiąga obrót w skali roku, co  wynajmuje: mieszkanie, czy miejsce parkingowe, czy też  inny lokal o charakterze użytkowym.

 

 

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, to tylko na mieszkaniowe cele.

Wynajmujący mieszkanie nie zapłaci podatku VAT, jeżeli zostanie ono przeznaczone na cele mieszkaniowe, ponieważ tego rodzaju działalność podlega zwolnieniu. Obowiązek podatkowy może powstać (ale nie musi), gdy mieszkanie zostanie wynajęte na inne cele, np. na wynajem turystom (tzw. najem krótkoterminowy), na prowadzenie biura.

Wynajem mieszkania na inne cele niż mieszkaniowe może z kolei spowodować konieczność zapłaty podatku VAT w sytuacji, gdy  wynajmujący jest już płatnikiem tego podatku, np. prowadzi już inną działalność gospodarczą, np.  sklep, albo kancelarię prawną. Wtedy obrót uzyskany z czynszu najmu mieszkania (o ile zostało wynajęte na inne cele niż mieszkaniowe), należy zsumować z obrotem z tej działalności i opodatkować łącznie podatkiem VAT.

Przykład:

Pani Jola prowadzi kancelarię prawną i z tego tytułu jest płatnikiem podatku VAT, obecnie wynajmuje też mieszkanie studentom – obrót z tytułu czynszu najmu nie zostanie opodatkowany tym podatkiem, ponieważ wynajem lokali na cele mieszkaniowe podlega zwolnieniu. Gdyby jednak Pani Jola wynajęła swoje mieszkanie turystom – tzw. najem krótkoterminowy – zapłaci VAT od obrotu z tytułu czynszu najmu, ponieważ cel nie jest w tym drugim przypadku mieszkaniowy.

 

Kolejny przypadek to taki, gdy wynajmujący nie jest płatnikiem podatku VAT, ale wartość sprzedaży z tytułu wynajmu mieszkaniowe  na inne cele niż mieszkaniowe przekroczy kwotę 200 tys. złotych w skali roku – wtedy winien zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako czynny  podatnik VAT.

 

 

Przykład:

Pan Marcin odziedziczył kilka lokali mieszkalnych, wynajmuje je na doby i obrót z tego tytułu przekroczył 200 tys. zł. w ciągu roku – obowiązek zapłaty podatku VAT wystąpi od momentu dokonania pierwszej transakcji, gdy obrót przewyższy 200 tys. zł.

 

Gdyby Pan Marcin wynajmował swoje mieszkania na cele mieszkaniowe i przekroczył obrót 200 tys. – podatku VAT nie zapłaci, ponieważ wynajem mieszkania na celem mieszkaniowe podlega zwolnieniu bez względu na wysokość obrotu.

 

 

WAŻNE

1.Wynajem mieszkania jest zwolniony od podatku VAT pod warunkiem, że mieszkanie będzie wykorzystywane na cele mieszkaniowe – dlatego należy zadbać o to, aby w umowie najmu wyraźnie wskazać, iż przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny wynajmowany w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych najemcy.

2.Jeżeli mieszkanie wynajmowane jest na inne cele (np. najem krótkoterminowy)– podatek VAT, w zależności od sytuacji wynajmującego może wystąpić.

 

Zwolnienie podmiotowe – dodaj przychody

Ustawa o VAT przewiduje zwolnienia od tego podatku.  Poza tym omówionym powyżej a dotyczącym nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkalne istnieje również  tzw. zwolnienie podmiotowe ustanowione w   art. 113 ust. 1.  Dla osoby wynajmującej będzie miało ono znaczenie, o ile wynajmuje lokal użytkowy (lub mieszkalny, które nie został przeznaczony na cele mieszkalne).

Dotyczy  ono podatnika, u którego wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku kwoty 200 tys. zł. lub – w przypadku, gdy rozpoczął działalność (czyli, np.  zaczął wynajmować lokal użytkowy) w trakcie roku – gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła 200 tys. liczonej w proporcji do okresu prowadzonej działalności. Przykładowo: jeżeli podatnik zaczął wynajmować garaż od dnia 1 maja, to limit nie wyniesie 200 tys. zł. , a 200 tys. pomniejszone o 1/12 za każdy miesiąc, w którym najem nie był wykonywany, czyli będzie to 8/12 z kwoty 200 tys. zł., a zatem należy wyliczyć iloczyn 20000 zł.  X  8/12, co daje sumę  w 133 tys. zł.

 

Należy przy tym pamiętać, że zwolnienie to nie dotyczy wszystkich podatników – pewne usługi, np. prawnicze podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT bez względu na wysokość przychodów. W takim przypadku wynajem, np. garażu zawsze będzie wiązał się z koniecznością zapłaty podatku VAT, ponieważ wynajmujący jest już płatnikiem podatku.

 

Ma to duże znaczenie dla tych osób, które są czynnymi płatnikami podatku VAT, albo korzystają ze zwolnienia ze względu na powyższy limit, ponieważ w takiej sytuacji, o ile przedmiotem najmu nie będzie lokal mieszkalny (wykorzystywany na cele mieszkalne) - cały obrót ze sprzedaży należy zsumować .

 

Przykład:

Pani Jola prowadzi działalność gospodarczą, nie jest płatnikiem czynnym podatku VAT ze względu na wysokość obrotu, który wyniósł 198 tys. złotych, jednak wynajęła dwa garaże za kwotę 500 zł. W tym przypadku obroty należy zsumować, ponieważ wynajem garażu nie podlega zwolnieniu. W momencie, gdy wartość sprzedaży  łącznie przekroczy  200 tys. złotych - pani Jola winna się zarejestrować jako podatnik podatku VAT.

 

Wynajem nieruchomości może zatem wiązać się z koniecznością odprowadzania podatku VAT (co miesiąc lub co kwartał w przypadku tzw. małego podatnika), prowadzenia ewidencji oraz wystawianie nabywcom / klientom faktur VAT.

 

Podejmując decyzję o wynajmie nieruchomości należy rozważyć zawsze czy nie wystąpi konieczność zapłacenia podatku VAT, niekiedy można tego uniknąć, np. w przypadku małżonków, którzy pozostają we wspólności majątkowej, gdy tylko jeden z nich jest już podatnikiem podatku VAT – umowę może zawrzeć ten drugi we własnym imieniu i we własnym imieniu ją rozliczać.

 

Przykład:

Państwo Kowalscy pozostają w związku małżeńskim, są współwłaścicielami lokalu użytkowego na zasadach wspólności majątkowej, zamierzają go wynająć. Pani Kowalska prowadzi firmę i korzysta ze zwolnienia podmiotowego – nie płaci podatku VAT, ponieważ nie osiągnęła obrotu 200 tys. złotych w ciągu roku, jednak jeżeli doliczy obrót z wynajmu – zwolnienie nie będzie jej już przysługiwało, ponieważ przekroczy ten limit. W takim przypadku umowę najmu mógłby zawrzeć pan Kowalski i rozliczać we własnym imieniu – wtedy osiągany obrót byłby podatkowo obojętny dla pani Kowalskiej.

 

 

 

Podstawa prawna:

Ustawa o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 roku (Dz. U. z 2004 Nr 54 poz. 535 z późn. zm.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anna Kondrasiuk

Zarządca Portal Informacyjny

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl