21 października (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiStudent najemcą - czyli czego unikać w umowie

Student najemcą - czyli czego unikać w umowie

 

 

Zawarcie umowy najmu jest dobrowolne, a obie strony mają prawa i obowiązki, które zostały w niej określone.   Student to pełnoprawny najemca i właściciel mieszkania nie może podejmować działań wykraczających poza ramy poczynionych uzgodnień.   Traktowanie lokalu jako przechowalni bezużytecznych rzeczy, o ile najemca nie wrazi na to zgody, czy ciągłe  wizyty w lokalu, aby zapytać czy wszystko jest w porządku mogą być dla tego najemcy  kłopotliwe i naruszać  jego prywatność.

 

Ta zasada obowiązuje również drugą stronę – studenci  zazwyczaj wynajmują mieszkanie z przyjaciółmi, a kiedy się z nimi nagle poróżnią lub zrezygnują ze studiów – zdarza się, że porzucają przedmiot najmu, a potem dziwią, gdy właściciel domaga zapłaty.

Należy pamiętać, że zawarcie umowy najmu wiąże się zatem z konsekwencjami dla obu stron – tymi które wynikają z samej umowy, jak i z obowiązujących przepisów.

 

Student lokatorem

Przepisy  niejednolicie regulują sytuację prawną najemców, choć w przypadku studentów sytuacja jest o tyle prostsza, że tak jak inni wynajmujący  lokale służące do zaspakajania ich potrzeb mieszkaniowych- również podlegają  ochronie prawnej wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów i zasobie gminy, mają więc status lokatora. Wiąże się to z kolei ze szczególną ochroną prawną przed przedwczesnym wypowiedzeniem umowy, czy nagłą podwyżką czynszu najmu.

Takiej ochrony nie będzie  natomiast objęty student wynajmujący miejsce w pokoju, ponieważ w tym przypadku powyższa ustawa nie obowiązuje, zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego (por. wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu, Wydział I Cywilny z dnia 20 stycznia 2017 roku, sygn. akt: I Ca 504/15).

 

 

Projekt nie jest umową

Umowa to podstawa, jednak dopóki nie zostanie podpisana przez obie strony  – jest jedynie projektem, który można modyfikować.

Zawsze warto dać sobie trochę czasu na jej przeczytanie, naniesienie poprawek.  Poza postanowieniami dotyczącymi wysokości czynszu i innych opłat należy zwrócić szczególną uwagę na takie elementy  jak:

- kto jest wskazany jako najemca,

- czas trwania umowy,

- okres wypowiedzenia.

Ewentualne niedopatrzenie tych kwestii może słono kosztować, ponieważ właściciel mieszkania, o ile prawo stoi po jego stronie – zwykle nie odpuszcza i  będzie dochodził tego co mu się należy. Może, np. nie uznać wypowiedzenia umowy, nie wyrazić zgody na jej rozwiązanie   i domagać się należności czynszowych za cały okres jej trwania. Aby uniknąć przykrych konsekwencji lepiej zabezpieczyć swoje interesy, nie wiązać się na wiele lat, o ile nie będzie możliwości wcześniejszej wyprowadzki – a taką ewentualność zawsze należy przecież dopuścić.

 

 

Razem czy osobno

Studenci zwykle wynajmują lokale wspólnie, jednak podejmując taką decyzję należy dobrze zastanowić się nad tym czy rzeczywiście chcemy odpowiadać za długi kolegi lub koleżanki, albo czy stać nas na opłacenie czynszu za całe lokum, gdy współlokatorzy nagle się wyprowadzą.

Może to spotkać studenta, gdy jego przyjaciele okażą się nielojalni i zmienią zdanie co do wynajmu – a umowę zawarli razem i nie określili w niej jaka część czynszu przypada na każdego z nich  – wtedy za jej realizację odpowiadają solidarnie. Oznacza to, że wzajemne uzgodnienia najemców co do sposobu płatności nie mają znaczenia dla właściciela mieszkania, o ile nie brał w nich udziału i nie zaznaczono tego w umowie najmu.  Wówczas może żądać zapłaty całej kwoty należności według swojego uznania od każdego, kto został w niej wskazany jak współnajemca  do czasu, gdy nie zostanie rozwiązana. Koszty mogą być zatem naprawdę duże, wyobraźmy sobie sytuację, gdy na jedną osobę (bo pozostali się wyprowadzili) przypadnie cały czynsz w wysokości, np. 3500 tys. złotych.

Przykład:

Razem z moją dziewczyną i kolegami z roku wynajęliśmy mieszkanie na okres dwóch lat, umowę podpisaliśmy wspólnie, koledzy oblali egzaminy i wrócili do domu, a z dziewczyną się rozstałem. Właściciel żąda ode mnie wszystkich opłat i nie zgadza się na rozwiązanie umowy. Chciałbym ją wypowiedzieć, ale nie ma w niej żadnych informacji o takiej możliwości.

 

Może warto wynająć jedynie pokój w mieszkaniu? W takim  przypadku umów będzie kilka, ale za to odpowiedzialność mniejsza. A może właściciel zgodzi się, aby rozdzielić w umowie koszty na poszczególnych najemców i wyłączy odpowiedzialność solidarną.

Albo zabezpieczmy sobie przynajmniej możliwość odwrotu, czyli wpiszmy zapis o wypowiedzeniu umowy – ale zróbmy to mądrze tak, aby rzeczywiście był skuteczny.

 

 

Oddałam klucze,  ale właściciel dalej nalicza mi czynsz

 

Zdarza się niekiedy, że niedoświadczeni najemcy z różnych przyczyn porzucają mieszkania, uważają, że skoro zwrócili klucz i w lokalu i nie mieszkają, to umowa już nie obowiązuje. To błąd, ponieważ okoliczność czy najemca w mieszkaniu przebywa – nie ma tutaj żadnego znaczenia, najem trwa nadal tak długo, dopóki umowa nie zostanie rozwiązana w sposób zgodny z prawem.

W tym miejscu należałoby   wyjaśnić jaki to sposób będzie z tym prawem zgodny. Wiele zależy od tego co w tej umowie zapisano i na jaki okres ją zawarto. Może się zdarzyć też tak, że zapis umowy jest niezgodny z prawem i przez to nieskuteczny. Aby to należycie ocenić należy najpierw upewnić się czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy nieoznaczony.

 

Wynajmujący najchętniej zawierają umowę na czas oznaczony i decydują się na tzw. najem okazjonalny – ten rodzaj umowy jest najkorzystniejszy z ich punktu widzenia, ponieważ zabezpiecza właściciela lokalu przed nieuczciwym lokatorem, który mimo zakończenia najmu – nie chce wyprowadzić się z mieszkania.

 

Tego rodzaju umowa, jak każda inna zawarta na czas oznaczony co do zasady – poza wyjątkowymi sytuacjami określonymi w przepisach – nie podlega wcześniejszemu rozwiązaniu. Należy zatem sprawdzić na jaki okres miałaby być zawarta, zawsze lepiej przedłużać niż wiązać się na wiele lat z wynajmującym. W umowach najmu zawieranych na czas określony często można spotkać się z zapisem, że każdej ze stron przysługuje jednomiesięczny termin wypowiedzenia. Ten zapis jest jednak bezskuteczny – czyli nie wiąże stron, w konsekwencji umowa wiąże tak długo, na ile określono jej czas obowiązywania

 

Przykład nieskutecznego zapisu:

Umowa została zawarta na czas określony od dnia 1 lipca 2018 roku do dnia 31 lipca 2019 roku z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia dla każdej ze stron.

 

Umowę zawartą na czas określony można jednak wypowiedzieć, wystarczy dopisać, że umowa może być wypowiedziana z ważnych powodów, te ważne powody można wymienić, albo ich nie określać – jednak wtedy w razie sporu trzeba się liczyć z koniecznością udowodnienia przed sądem, że powód był rzeczywiście ważny, np. przerwanie studiów, kłopoty zdrowotne, itd.

 

Przykład skutecznego zapisu:

Umowa została zawarta na czas określony do dnia 1 lipca 2018 roku do dnia 31 lipca 2019 roku, jednak każdej ze stron przysługuje  jednomiesięczny termin jej  wypowiedzenia z ważnych przyczyn.

 

 W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony jej zakończenie wymaga zwykle  złożenia wypowiedzenia  z zachowaniem właściwego terminu.

 

 

Natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu

 

W sytuacjach szczególnych można rozwiązać umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym. Taka możliwość przysługuje jednak wyłącznie najemcy i tylko w dwóch przypadkach:

- gdy w chwili wydania mieszkanie miało wady, o których najemca nie wiedział, a  są one tego rodzaju, że uniemożliwiają jego przydatność do umówionego użytku (art. 664 § 2 Kodeks cywilny),

- albo  wady zagrażające zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych (art. 682 Kodeksu cywilnego) – nie ma w takim przypadku znaczenia czy najemca wiedział o wadach w chwili wydania lokalu.

 

 

autor: Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl