25 maja (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiNajem nieruchomości - rozliczamy ryczałt

Najem nieruchomości - rozliczamy ryczałt

 najem nieruchomości - rozliczenie ryczałtu

Ryczałt czy zasady ogólne – decydujesz samodzielnie

Przychody z najmu prywatnego (który nie wchodzi do działalności gospodarczej)  można rozliczać  na zasadach ogólnych według skali podatkowej, albo ryczałtem. W tym drugim przypadku stawka podatku jest co prawda niższa, ale wynajmujący nie może odliczyć kosztów poniesionych na przedmiot najmu (remonty, modernizacje, zakup wyposażenia, ubezpieczenia, amortyzacji, itd.).

 

Wybór tej formy opodatkowania nie wymaga już składania odrębnego oświadczenia, ponieważ od 2019 roku zmieniły się przepisy. Dotychczas, tj. do końca 2018 roku należało powiadomić urząd skarbowy na piśmie w określonym przez prawo terminie, a jeżeli podatnik go nie dotrzymał, to nie mógł już skorzystać z takiej możliwości w danym roku podatkowym i był zmuszony rozliczać się według skali podatkowej.

 

Od dnia 1 stycznia 2019 roku wyboru dokonujemy już w znacznie prostszy sposób, przez wpłatę  tego podatku na właściwy rachunek bankowy urzędu skarbowego i wskazanie w tytule zapłaty, że płatność dotyczy podatku zryczałtowanego, a jeżeli taka wpłata w trakcie roku nie wystąpi – przez złożenie zeznania rocznego PIT-28.

 

Oczywiście w dalszym ciągu można też złożyć oświadczenie o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania – taka informacja bywa pomocna, szczególnie w sytuacji, gdy podatnik pomyli się wskazując niewłaściwy tytuł wpłaty lub uiszczając ją na niewłaściwe konto.

 

 

Pan Marcin się spóźnił, ale ryczałtu nie utracił

Wpłata po terminie nie pozbawia podatnika prawa do ryczałtu, to dość istotna zmiana w sytuacji, gdy nie składa się już oświadczenia  – ponieważ, jak już wspomniano powyżej,  uchybienie terminowi w jego złożeniu,  przesądzało dotychczas o utracie prawa do ryczałtu.

 

Przykład:

Pan Marcin od stycznia 2019 roku wynajmuje garaż i otrzymuje przychód z tego tytułu, zdecydował się opłacać podatek zryczałtowany, jednak  nie złożył oświadczenia w tej sprawie, a pierwszy podatek (ze wskazaniem, że płaci podatek zryczałtowany) zapłacił po terminie – w lipcu 2019 roku.

Pan Marcin, mimo opóźnienia,  nie utracił jednak prawa do ryczałtowego sposobu rozliczania należności z fiskusem, ponieważ żaden przepis nie uzależnia możliwości skorzystania z tej formy opodatkowania od dokonania wpłaty w określonym terminie.

Pan Marcin może zatem opłacać ryczałt, ale powinien doliczyć odsetki za zwłokę.  

 

 

Płacisz  za to, co rzeczywiście otrzymałeś

Podatek naliczamy od należności czynszowej, która została wypłacona lub pozostawiona do dyspozycji w taki sposób, aby wynajmujący mógł swobodnie z niej  wykorzystać. Nie płacimy  więc za coś, czego nie otrzymaliśmy, co w przypadku podatków nie zawsze jest takie oczywiste.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (por. interpretacje podatkowe: z dni 6 marca 2018  roku sygn. 0113 – KDIPT2-1.4011.33.2018.1MM, 29 czerwca 2018 roku, sygn. 0112-KDiL3-1.4011.228.2018.2.KS, 30 października 2019 roku, sygn.. 0115-KDIT2-1.4011.358.2019.1.MR.).

 

 

Podatek naliczamy tylko od otrzymanego czynszu, czyli wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotu najmu, opodatkowaniu nie podlegają natomiast płatności związane z utrzymaniem lokalu, nawet, jeżeli najemca wpłaca je na nasz rachunek bankowy. Przychodem nie są dla wynajmującego świadczenia związane z użytkowaniem, ale pod jednym warunkiem – obowiązek zapłaty tych kosztów przez najemcę musi wynikać z umowy (pro. interpretacje KIS z dni: 24 października 2018 roku, nr OTIS-KDIT3.4011.404.2018.1AK< z 19 września 2019 roku, nr 0115-KDIT2-1.4011.285.2019.2.AS).

 

„Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłata za lokal, koszty energii elektrycznej oraz gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.” (por. pismo Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 25 stycznia 2015 toku, sygn. 0461-ITPB1.4511.1044.2016.1.AK). 

 

Ile zapłacić i jak  to obliczyć?

Wybór tej formy opodatkowania wyklucza możliwość odliczenia kosztów, innymi słowy – od kwoty czynszu najmu odprowadzamy podatek w wysokości określonej w ustawie, który odpowiednio wynosi  8,5% przychodów – do kwoty 100 000 zł. , a od nadwyżki, czyli po jej przekroczeniu należy już zapłacić  12,5% przychodów.

Co istotne – jeżeli przychody z najmu osiągają małżonkowie łącznie, a istnieje między nimi wspólność majątkowa – limit dotyczy obojga małżonków.

 

 

Koniec z ewidencją  

Od stycznia 2019 roku zniesiono obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów – wysokość otrzymywanych kwot ustala się na podstawie dowodów zapłaty, dlatego najkorzystniej rozliczać się przez rachunek bankowy – w razie kontroli wystarczy fiskusowi przedłożyć wyciągi.

 

"W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega wobec tego jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie."

 

 

Płacimy co miesiąc lub co kwartał

Ryczałt można rozliczać miesięcznie, tj. za dany miesiąc do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień przed upływem terminu do złożenia zeznania.

Podatnicy mogą opłacać ryczałt również co kwartał, ale pod warunkiem, że przychody z najmu prywatnego  nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartości 25 000 euro, przy czym przeliczenia na walutę polską dokonuje się według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP na pierwszy dzień roboczy października roku poprzedzającego rok podatkowy.

W 2020 roku ryczałt kwartalnie może rozliczać ten podatnik, którego przychody w 2019 roku osiągnięte z tytułu najmu (prywatnego) nie przekroczyły kwoty 19 335 00 zł.), o swoim wyborze będzie  informował organ podatkowy dopiero w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosował  kwartalny sposób regulowania zobowiązań w podatku dochodowym.

 


Rozliczenie roczne

Rozliczenia rocznego dokonuje się na druku – w zeznaniu PIT 28, w terminie do końca lutego – w przypadku 2019 roku – do dnia 2 marca 2020 roku, ponieważ ostatni dzień lutego przypada na sobotę.

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 Anna Kondrasiuk

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl