10 lipca (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiNajem: za jakie szkody odpowiada najemca

Najem: za jakie szkody odpowiada najemca

 

 

Kiedy zakończy się najem często  dochodzi do sporów pomiędzy najemcą a właścicielem dotyczących stanu lokalu i jego wyposażenia w chwili wydania,  bo ten pierwszy zwykle chciałby odzyskać kaucję, z kolei wynajmujący szacuje koszty związane z odświeżeniem mieszkania, a nawet liczy straty, gdy doszło już do zniszczeń. W jaki sposób powinni się rozstać i kiedy wynajmujący może obciążyć najemcę za zużycie lokalu?

 

Zasadą jest, że po zakończeniu najmu – najemca powinien zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu w stanie nie pogorszonym, nie odpowiada jednak za zużycie, które jest następstwem prawidłowego używania –  taki obowiązek wynika z art. 675 § 1 i 3 Kodeksu cywilnego. Jednak nie zawsze wiadomo  jak interpretować ten przepis, a w szczególności, jakie używanie jest prawidłowe, a jakie nie – stąd tak wiele sporów muszą rozstrzygać sądy.

 

Jeżeli dojdzie do uszkodzenia przedmiotu najmu – najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wynajmującego – w pierwszej kolejności na ich pokrycie przeznaczana jest kaucja, niekiedy koszty związane z usunięciem szkód są tak znaczne, że to zabezpieczenie nie wystarczy. Czasami możemy mieć też do czynienia ze zwykłym zużyciem, o które  wynajmujący nie może mieć  pretensji do najemcy, bo  ten ponosi odpowiedzialność wyłącznie za zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem nieprawidłowego używania. Sąd Najwyższy w wyroku z 11 maja 1999 r. (sygn. I CKN 1304/98) wskazał, że najemca może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan lokalu usprawiedliwiony jest jego normalnym zużyciem.

 

W razie sporu właściciel lokalu (wynajmujący) musi udowodnić, że lokal znajduje się w stanie gorszym niż w dniu jego wydania najemcy, przy czym obowiązuje domniemanie prawne, że rzecz została wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, a  najemca może obronić się w ten sposób, że wykaże, iż prawidłowo używał rzeczy, ponieważ jak już wyżej wspomniano, nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej używania (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91, opubl. OSA Nr 3/1992 poz. 22).

 

Jak wskazuje orzecznictwo, z uszkodzeniem lokalu będziemy mieli do czynienia, gdy wystąpi trwała zmiana w jego substancji, np. naruszenie okładzin, ścian w postaci dziur, zarysowań, odpadnięcia tynku wewnętrznego, trwałe skutki zalania cieczą itp. Z kolei stan „niepogorszony” oznacza zachowanie cech właściwych dla lokalu bez trwałych uszkodzeń, choć z możliwością występowania śladów zużycia. Samo starcie nawierzchni paneli podłogowych wskutek ich zużycia nie jest ponadnormatywnym zużyciem lokalu, za takie nie można również uznać zabrudzenia ścian w miejscu opierania się o nie podczas korzystania z fotela, czy łóżka, dlatego najemca nie odpowiada za tego rodzaju szkody.

 

 

Przedawnienie roszczeń wynajmującego o naprawienie szkody

Jeżeli kaucja nie wystarczy, a najemca nie chce płacić, to wynajmujący nie ma zbyt wiele czasu, aby dochodzić swoich roszczeń o naprawienie szkody, ponieważ przedawniają się dość szybko, bo już po upływie roku do dnia wydania lokalu, co wynika z art. 677 Kodeksu cywilnego. Jednak, na co należy zwrócić uwagę – bieg tego terminu zaczyna się od daty przekazania przedmiotu najmu, a nie od momentu, zakończenia trwania umowy (por. orzeczenia SN z 6 listopada 1972 r. I CR 622/72, NP 1975, nr 2, z dnia 24 października 2000 r.V CKN 131/00).

 

Sposób naprawienia szkody

Naprawienie szkody w pieniądzu lub przez przywrócenie do stanu pierwotnego – wybór należy do Wynajmującego, o czym stanowi przepis art. 363. § 1 Kodeksu cywilnego: „Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.”

 

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 Anna Kondrasiuk

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl