28 czerwca (niedziela)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiJak wypowiedzieć najem żeby nie stracić

Jak wypowiedzieć najem żeby nie stracić

 

Wadliwe rozwiązanie umowy najmu może pociągać za sobą konsekwencje finansowe, o ile druga strona nie uzna wypowiedzenia.  Do takiej sytuacji może dość nawet wtedy, gdy sposób zakończenia stosunku najmu wynika z treści postanowień, na które wcześniej zgodzili się zarówno wynajmujący i najemca. Należy pamiętać, że w przypadku naruszenia przepisów postanowienia umowne często nie mają znaczenia, dlatego warto zapoznać się z zasadami wypowiadania umów. Błędne zapisy dotyczące możliwości wypowiedzenia są bowiem bardzo częste i to  nawet wtedy, gdy umowę bada notariusz przed przyjęciem od najemcy oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Nagminnie wręcz umieszcza się postanowienia o możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony bez wskazywania przyczyn, w których mogłoby ono nastąpić, czy postanowienia o możliwości wypowiedzeniu umowy zawartej na czas nieokreślony w terminie 1 miesiąca dla każdej ze stron.

Podpisując, czy też redagując umowę najmu należy w pierwszej kolejności mieć na uwadze, że sposób  wypowiedzenia jest ukształtowany odmiennie w zależności od rodzaju umowy – czy została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, jej przedmiotu (lokal użytkowy, czy mieszkalny) a także celu, w jakim nieruchomość została wynajęta (najem krótkoterminowy czy długoterminowy).

Poniżej przedstawiamy ogólne zasady wypowiadania umów najmu lokali w zależności od tego czy mamy do czynienia z umową na czas określny, czy nieokreślony.

 

 I.Rozwiązanie umowy na czas oznaczony:

 

Umowa zawarta  na czas oznaczony przestaje wiązać strony po upływie okresu na, który zostały zawarta. Taką umowę wypowiada się inaczej niż  bezterminową i  wcześniejsze zakończenie najmu przez jedną ze stron jest możliwe w wyjątkowych sytuacjach.

 

 

Po pierwsze: wypowiedzenie z przyczyn określonych w umowie

 

Bardzo często w umowach najmu zawartych na czas oznaczony, a więc w większości umów najmu okazjonalnego można spotkać się z zapisem o możliwości wypowiedzenia w określonym przez strony terminie (zwykle jednego miesiąca). Jeżeli jednak nie wskazano przyczyn, które uzasadniałyby to wypowiedzenie – zapis tego rodzaju jest nieważny, czyli bezskuteczny, co w praktyce oznacza, że druga strona nie musi go brać pod uwagę, np. w przypadku wynajmującego -  w dalszym ciągu naliczać czynsz.

Zgodnie  z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego:  „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Przyjęte  rozwiązanie zezwala co prawda na wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony, ale  jedynie wówczas, gdy strony określą w umowie sytuacje uzasadniające to wypowiedzenie. Chodzi tu wskazanie przyczyn, czyli takich stanów faktycznych, których zaistnienie pozwala na wcześniejsze zakończenie stosunku najmu.

Do takich można, np. zaliczyć zakończenie nauki, stosunku pracy, zmianę miejsca świadczenia pracy, rozwód,  itd.  W orzecznictwie dopuszcza się nawet sformułowanie, że umowa może być wypowiedziana z ważnych przyczyn. Generalnie chodzi o to, aby w razie ewentualnego sporu sąd mógł zbadać obiektywnie, mając na uwadze interesy obu stron, zasadność wypowiedzenia.  W przeciwnym razie zatarłyby się granice pomiędzy umową na czas określony, czyli umową o charakterze trwałym,  a umową zawartą na czas nieokreślony, mimo że ta pierwsza ma na celu silniejszą ochronę stosunku prawnego zawiązanego wolą stron przy założeniu, że będzie ona obowiązywała nawet w razie zmiany woli stron.

Oczywiście trwałość nie oznacza, że wyeliminowane będzie ryzyko przedwczesnego rozwiązania umowy, jednak przepisy wykluczają dowolność w tym zakresie, o ile obie strony nie dojdą do porozumienia.  

 

Możliwość wypowiedzenia umowy na czas oznaczony z „ważnych przyczyn” oznacza, że w razie sporu to sąd dokona oceny stanu faktycznego w sposób obiektywny, a nie przez pryzmat interesów jednej ze stron.

Po drugie:  wypowiedzenie z powodu naruszenia warunków umowy:

 

Wynajmujący może wypowiedzieć w trybie natychmiastowym umowę najemcy, gdy ten:

 

-używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia,

 

-najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,

 

-najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, pomimo, że wynajmujący udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu    (kwestia ta została odmiennie uregulowana w przypadku najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe,   gdy zastosowanie znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów,  mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r.).

 

 

Najemca może wypowiedzieć umowę Wynajmującemu umowę w trybie natychmiastowym

 

- wady lokalu zagrażają  życiu lub zdrowiu najemcy,   jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach,

 

Tutaj często pojawia się pytanie czy koronawirus może być przyczyną wypowiedzenia umowy. Odpowiedź na nie jest oczywista – przepis dopuszcza wypowiedzenie, o ile wady tkwią w samym lokalu, dlatego pandemia nie może być powodem, chyba że w tym samym mieszkaniu mieszka jeszcze inny lokator zakażony lub objęty kwarantanną.

 

 

- wady lokalu które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy - jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, o których w chwili zawarcia umowy najemca nie wiedział, , albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

Przykładem takiej wady może być brak ciepłej wody, czy niedziałająca elektryczność w lokalu.

 

Po trzecie : porozumienie stron

 

Strony mogą umowę rozwiązać wcześniej niż to pierwotnie ustaliły, wystarczy podpisać aneks lub porozumienie.

 

 

Po czwarte: rozwiązanie szczególne

W wyjątkowych sytuacjach, w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków (działania wojenne, epidemia, zmiana siły nabywczej pieniądza, itd.,) może dojść do nieprzewidzianej wcześniej zmiany przepisów modyfikujących stosunek najmu.

 

Z taką sytuacją mamy do czynienia obecnie, gdy w związku z pandemią koronawirusa uchwalono przepisy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19.

Na  mocy tej ustawy najemca, o ile wywiązywał się z umowy ma możliwość jednostronnego jej przedłużenia do dnia 30 czerwca 2020 roku przez złożenie oświadczenia woli wynajmującemu.

Mamy tu do czynienia z taką sytuacją, że umowa zawarta na czas oznaczony może zostać przedłużona wyłącznie przez jedną z jej stron, nawet bez zgody drugiej strony, a Wynajmujący, o ile Najemca nie narusza w sposób rażący jej warunków, nie może w tym ochronnym okresie jej wypowiedzieć – nawet gdyby została zawarta na czas nieokreślony.

 

 

Po piąte: przekształcenie umowy.

Umowę zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, a w przypadku gdy obie jej strony są przedsiębiorcami – powyżej 30 lat uznaje się   po upływie tych terminów za  zawartą na czas nieoznaczony.

 

Przykład

Pan Jurek zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego na okres 12 lat, po upływie 10 lat może wypowiedzieć tę umowę na zasadach wynikających  z ustawy.

 

II.Rozwiązanie umowy na czas nieoznaczony:

 

Tego rodzaju umowy rozwiązuje się za wypowiedzeniem lub porozumieniem stron, należy jednak mieć na uwadze, że strony nie mogą w sposób zupełnie dowolny ustalać okresów wypowiedzenia.

 

Przepisy kodeksu cywilnego określają minimalne terminy wypowiedzenia i uzależniają je od okresów  płatności czynszu, dlatego jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. 

 

Najczęściej popełnianym błędem w umowach najmu zawartych na czas nieokreślony jest określanie jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia w sytuacji, gdy czynsz płatny jest co miesiąc.

 

Umowę na czas nieokreślony można też wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, taka możliwość przysługuje wynajmującemu, gdy:

 

-najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia,

 

-najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,

 

-najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, pomimo, że wynajmujący udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu    (kwestia ta została odmiennie uregulowana w przypadku najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe,   gdy zastosowanie znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów,  mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r.).

 

 

Najemca może wypowiedzieć umowę Wynajmującemu umowę w trybie natychmiastowym

 

- wady lokalu zagrażają  życiu lub zdrowiu najemcy,   jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach,

 

- wady lokalu które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy - jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, o których w chwili zawarcia umowy najemca nie wiedział, , albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

 

 Strony mogą również rozwiązać umowę w każdej chwili za wypowiedzeniem.

 

 

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 Anna Kondrasiuk

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl