29 czerwca (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiVAT przy sprzedaży działek

VAT przy sprzedaży działek

 

 

 

Sprzedaż gruntu podzielonego na działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, o  ile osoba, która dokonuje zbycia działa jak przedsiębiorca i to nawet wtedy, gdy  nie zarejestrowała firmy, ponieważ dla fiskusa niemal każdy, kto dokonuje ulepszeń swojej własności dla osiągnięcia zysku jest biznesmenem.

 

Oznacza to, że można prowadzić działalność gospodarczą nawet o tym nie wiedząc, bo przepisy są na tyle niejednoznaczne,  że  wiele zależy od interpretacji urzędników. W takim przypadku o statusie przedsiębiorcy nie przesądza okoliczność czy podatnik dokonał czynności formalnoprawnych, lecz to jakie podejmował czynności.

 

Działalność gospodarcza w ustawie VAT

 

W pierwszej kolejności należałoby przyjrzeć się definicji tej działalności zawartej w art. 15 ustawa o VAT, a potem rozważyć jakie warunki muszą być spełnione, aby można było uznać, że sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu  podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W  15 ust. 2 tej ustawy wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z kolei w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT wskazano katalog czynności, które nie są uznawane za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą.

 

Grunt jest towarem

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Sprzedaż gruntu stanowi zatem dostawę towarów, o ile spełnione są warunki określone w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

 

Sama sprzedaż nie wystarczy

Sprzedaż gruntu jeszcze nie wystarczy, ponieważ aby uznać, że taka transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT muszą być spełnione dodatkowe warunki.  Chodzi o zachowanie sprzedającego, a konkretnie o to czy, aby nie chce na takiej sprzedaży zarobić. Jeżeli tak, to fiskus może uznać, że ten prowadzi działalność gospodarczą.

Pół biedy, gdy podatnik potrafi samodzielnie określić swój status podatkowy, problem polega jednak na tym, że zwykle może to być wobec niejasnych kryteriów, utrudnione. Trudno o spokojny sen, gdy ma się świadomość, że po kilku latach fiskus może upomnieć się o podatek z odsetkami. I tu w zasadzie doszliśmy do najważniejszej kwestii: jak ustalić kiedy sprzedający jest przedsiębiorcą, a kiedy nie jest? W takiej sytuacji należałoby oprzeć się na orzecznictwie sądowym, a z niego wynika, że  decydujące znaczenie ma jakie konkretnie sprzedający czynności podejmuje, czy działa jak profesjonalista: np. uzbraja teren, wydziela drogi wewnętrzne czy występuje o plan zagospodarowania przestrzennego.

 

Kiedy prywatnie, a kiedy firmowo

Sprzedaż działek może być dokonywana prywatnie, bądź w ramach działalności gospodarczej i jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku  z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 do czynności prywatnych należą, między innymi, czynności prawne związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości.

 

Ponadto, ani ilość transakcji, ani ich wartość nie przesądzają o tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.  W wyroku z dnia 27 stycznia 2012 r., I FSK 1809/11 NSA wskazał m.in., że :„Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić decydującego kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (teza 37 w wyroku Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.”

 

O znamionach prowadzenia działalności gospodarczej możemy natomiast mówić w razie wystąpienia takich okoliczności, jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.  Tego rodzaju czynności mogą wskazywać  na zorganizowaną aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, przybierającą formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji i zorganizowaną.

 

 

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygnaturze I FSK 1668/11 wskazał, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga uprzedniego ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną, przesłanka "stałości" działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12.

 

 

 

Co z tym zwolnieniem?

Nawet, gdyby przyjąć, że sprzedaż działek po dokonanym podziale wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, to należy wziąć pod uwagę zwolnienie podmiotowe. W 2020 roku został utrzymany limit zwolnienia podmiotowego w VAT  do kwoty 200.000 zł i podatnicy, których obroty ze sprzedaży w poprzednim roku nie przekroczą wskazanego limitu mogą nadal skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w VAT.

 

Jednak zwolnienie to nie obejmuje  wszystkich transakcji sprzedaży gruntu - a jedynie te, których dotyczy zwolnienie przedmiotowe określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT -  zgodnie z nim  zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

 

Ustawa o VAT nie precyzuje pojęcia „tereny przeznaczone pod zabudowę” ,  ale bez wątpienia chodzi tu o takie tereny, na których planuje się zabudowę mieszkaniową, techniczną, a nawet zagrodową.

 

Podsumowując: sprzedaż działek niezabudowanych, które nie są przeznaczone pod zabudową zwolniona jest od podatku VAT, dlatego nie ma w takim przypadku rozważać czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, czy też nie.

W pozostałych przypadkach: zawsze o ile transakcje poprzedzone są czynnościami, które mają na celu zwiększenie wartości nieruchomości w celu osiągnięcia zysku należałoby się liczyć z koniecznością zapłaty podatku VAT – w razie wątpliwości warto wystąpić do fiskusa o interpretację podatkową.

 

 

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.)

 

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 Anna Kondrasiuk

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl