16 listopada (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiUmowa deweloperska: wady budowalne

Umowa deweloperska: wady budowalne

 

W mieszkaniu zakupionym od dewelopera są wady, które zostały zgłoszone  do protokołu odbioru lokalu, jednak deweloper nie podejmuje żadnych działań – co w tej sytuacji można zrobić? Czy usterki można usunąć we własnym zakresie i wezwać dewelopera do zwrotu kosztów?

 

 

Po pierwsze: procedura reklamacyjna  z ustawy deweloperskiej

 

W tej sytuacji można wszcząć procedury przewidziane w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst. jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1468) oraz w Kodeksie cywilnym.

 

Ustawa deweloperska, bo tak się ją w skrócie nazywa,  nie dotyczy jednak  każdego, kto nabywa lokal u dewelopera, dlatego poniższe uwagi dotyczące postępowania reklamacyjnego są w dużej części aktualne wyłącznie w stosunku do osób fizycznych nabywających lokale mieszkalne lub domki jednorodzinne w inwestycjach formalnie jeszcze niezakończonych, czyli takich, co do których nie została wydana jeszcze decyzja o pozwoleniu na użytkowanie (nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy domu, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu). Ta ostatnia kwestia ta nie jest do końca doprecyzowana (będzie nowelizacja),  dlatego może się zdarzyć, że deweloper w przypadku, gdy dysponuje takim pozwoleniem zamiast umowy deweloperskiej przedstawi nabywcy do podpisania „zwykłą” umowę – akt notarialny wyodrębnienia własności i sprzedaży lokalu.

 

 

 

Nabywca mieszkania będący osobą fizyczną (a nie np. firma) może więc dla ochrony swoich praw skorzystać z uprawnień określonych w art. 27 ustawy deweloperskiej a także z przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi (tę drugą możliwość mają również i te podmioty, których ustawa deweloperska nie obejmuje).

 

Zgłoszenie wad w protokole odbioru mieszkania

 

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej zawarcie umowy ostatecznej, czyli tej przenoszącej własność powinno poprzedzać protokolarne przekazanie mieszkania. Przepis wprowadza środki ochrony nabywcy w przypadku, gdy stwierdzi, że w lokalu są jakieś wady, jednak nie należy sobie zbyt wiele po tych środkach wiele obiecywać. Jeżeli deweloper zignoruje swojego klienta, to niewiele ustawa deweloperska pomoże.

Przekazanie lokalu nabywcy wiąże się z koniecznością sporządzenia protokołu, w którym poza potwierdzeniem odbioru wpisuje się ewentualne uwagi do stanu technicznego.

Zdarza się, że kwestia wad, które zgłasza kupujący jest dyskusyjna, ale deweloper nie może odmówić dokonania wpisu przedmiotowych usterek do protokołu zdawczo-odbiorczego. Dokument, bez względu na to, czy strony dojdą do porozumienia co do zasadności wpisów winien być przez nie podpisany. Zgłoszenie uwag nie świadczy zresztą o ich zasadności, ponieważ deweloper ma aż dwa tygodnie na to, aby ustosunkować się do nich na piśmie, w którym jednoznacznie określi co konkretnie uznał za usterkę, a z czym się nie zgadza.

 

 

Zgodnie z art. 27 ust. 4 ustawy deweloperskiej: „Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.”

 

Usterki, które uznał - usuwa w ciągu miesiąca, termin może być dłuższy za porozumieniem stron, ewentualnie z przyczyn niezależnych od dewelopera.

 

 

A co,  jeżeli deweloper nie ustosunkuje się do usterek wymienionych przez nabywcę w protokole odbioru? W ustawie deweloperskiej nie ma na ten temat żadnej wzmianki,  mowa jedynie o tym, że zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego regulujące rękojmię.

 

Ustawodawca nie przewidział zatem  ustawowych sankcji, które mogłyby zostać nałożone na dewelopera – jednak kwestia ta została uregulowana, ponieważ zastosowanie mają w takim przypadku przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące relacji przedsiębiorca – konsument, które  przewidują negatywne skutki dla sprzedawcy, o ile nie ustosunkuje się do żądania kupującego w terminie. Zgodnie z art. 561 (5): Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.”

 

Można zatem przyjąć, że o ile w protokole wpisaliśmy jakąś usterkę a deweloper nie ustosunkował się do naszego wpisu w terminie 14 dni- tj.  nie złożył oświadczenia o tym, że wadę uznaje, albo też że jej nie uznaje – to tak naprawdę działa na własną szkodę (gdy istnienie wady jest dyskusyjne), ponieważ jego bierność skutkuje przyjęciem, że wadę  uznał, co z kolei nakłada na niego obowiązek jej usunięcia. Odpada więc nabywcy problem z udawadnianiem jej istnienia – w takiej sytuacji jego roszczenia co do zasady deweloper nie może już, z uwagi na upływ terminu, skutecznie zakwestionować.

Gdyby zatem doszło do procesu z nabywcą, a deweloper wskazywałby w sądzie, że wada nie istnieje – sąd winien jego dowody na tę okoliczność w całości odrzucić jako spóźnione. 14 dniowy termin na ustosunkowanie się do protokołu jest bowiem terminem zawitym – tzn. nie podlega przywróceniu.  

 

 

 

Usunięcie wad przez nabywcę – wykonanie zastępcze

 

Może się zdarzyć, że deweloper nie podejmuje żadnych działań, albo jedynie działania pozorowane i wad nie usuwa - wtedy nabywcy często decydują się wykonać prace „na koszt dewelopera” i następnie żądają zapłaty, jednak o ile w umowie nie przewidziano takiego rozwiązania, czyli nie upoważniono kupującego do dokonania naprawy w razie, gdy deweloper nie wykonuje swojego zobowiązania,  tego rodzaju praktyka jest dość wątpliwa. Zastosowanie mają w takim przypadku przepisy ogólne Kodeksu cywilnego regulujące instytucję tzw. wykonania zastępczego, bo o nim właśnie jest mowa. Zgodnie z  art. 480 k.c. nabywca  może usunąć wadę tylko w przypadku uzyskania uprzedniego upoważnienia przez sąd, a wyjątkowo „w sytuacjach nagłych”– bez ingerencji sądu. (por. art. 480 par. 3 k.c.)

 

Czy są zatem takie „nagłe sytuacje”?  Kodeks tego już nie reguluje, można jednak w jakimś zakresie oprzeć się na orzecznictwie sądów, ale przede wszystkim na zdrowym rozsądku. Wykonanie zastępcze bez upoważnienia sądowego winno być zatem usprawiedliwione okolicznościami, np. gdy deweloper pozostaje w zwłoce, a wada skutkuje zniszczeniem mienia, zagraża zdrowiu, życiu, np. przeciekający taras prowadzi do zagrzybienia mieszkania, zniszczenia stropów i tynków.

W tym miejscu konieczne jest wyjaśnienie czym jest zwłoka, ponieważ na gruncie przepisów zdecydowanie różni się od opóźnienia. W obu tych sytuacjach mamy do czynienia z niewykonaniem zobowiązania w terminie, jednak zwłoka to o tyle szczególny przypadek opóźnienia – to zawinione opóźnienie, czyli takie, które powstało z winy zobowiązanego – w tym przypadku dewelopera.

Istotne dla nabywcy jest to, że w razie sporu sądowego nie będzie musiał jej udowadniać, ponieważ z  art. 476 k.c. wynika domniemanie prawne, iż nie dotrzymując terminu, dłużnik pozostaje w zwłoce. Oznacza to, że deweloper musiałby wykazać brak winy w opóźnieniu.

Podejmując decyzję o samodzielnym usunięciu wady należy pamiętać, że jeżeli deweloper odmówi zwrotu kosztów – to na nabywcy będzie spoczywał ciężar dowodu w postępowaniu sądowym, że jego działanie było usprawiedliwione nagłymi okolicznościami.

 

 

 

Procedura usunięcia wad –  sięgnij po kodeks 

Kodeks cywilny kwestię tę reguluje odmiennie niż ustawa deweloperska – ale co istotne ma  zastosowanie zarówno, gdy nabywcą jest konsument, jak i przedsiębiorca. Zgodnie z art. 561 § 2 k.c.  sprzedawca, a zatem i deweloper,  jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

 

Termin usunięcia wad  uzależniony jest zatem od  możliwości dewelopera, jednak winny być one obiektywne, np. nabywca żąda wymiany wadliwych drzwi w ciągu trzech dni – tymczasem jest to ze względów organizacyjnych niemożliwe – drzwi trzeba zamówić u producenta.

 

 Zgłaszanie wad deweloperowi nie może trwać w nieskończoność, dlatego przepisy wprowadzają ograniczenia w tym zakresie. Zgodnie z art. 568 §1 k.c., sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu – wadę trzeba zatem zgłosić najpóźniej – do 5 lat od daty odbioru lokalu. Rękojmia obejmuje nie tylko wady dotyczące lokalu, ale również i nieruchomości wspólnej.

 

Zgłoszenie to nie wszystko – od tej daty liczony jest termin przedawnienia roszczeń, który wynosi  1 rok – tu dobra wiadomość dla konsumenta, w jego przypadku przepisy są bardziej łaskawe, ponieważ bieg terminu przedawnienia nie może się skończyć przed upływem 5 lat od daty odbioru.

 

Oznacza to, że konsument może wadę zgłosić do 5 lat do daty odbioru i w ciągu tych pięciu lat spokojnie dochodzić swoich roszczeń. W sytuacji gdyby wadę zgłosił, np. przed końcem tego 5 letniego okresu – i tak ma jeszcze rok na wytoczenie powództwa.

 

Podstawą prawną roszczenia o usunięcie wady w ramach rękojmi jest art. 556 § 1 k.c. dotyczący odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego za wady fizyczne rzeczy sprzedanej posiadającej wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. W takim przypadku sprzedawca odpowiada za jakość świadczenia na zasadzie ryzyka, dlatego nie może się od niej  uwolnić się wykazawszy braku winy. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi wyłącznie wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

O tym zatem czy dana rzecz dotknięta jest wadą fizyczną decyduje kryterium funkcjonalne, a nie normatywno-techniczne (por. wyrok SN z dnia 9 marca 2006 r. I CSK 147/05, OSG 2008, Nr 4 poz. 28).

 

Nie tylko rękojmia, ale też odszkodowanie i zadośćuczynienie

Usunięcie wady w ramach rękojmi to jedna kwestia, ale otwarta przez cały czas pozostaje sprawa odszkodowania za poniesioną szkodę w postaci wady rzeczy (por. wyrok SN z dnia 25 sierpnia 2004 r. IV CK 601/03, MoP 2004).

Łatwo sobie wyobrazić taką sytuację, gdy nabywca nie może mieszkać w lokalu z powodu wady i wynajmuje pokój w hotelu – to przykład szkody, która jest następstwem wadliwości. Można wtedy domagać się zwrotu realnie poniesionych kosztów.

Inny przykład: wada uniemożliwia wynajem lokalu, nabywca na tym traci, może pozwać dewelopera o zapłatę kwoty odpowiadającej utraconym korzyściom.

 

Wada może też naruszać dobra osobiste nabywcy – w takiej sytuacji może dochodzić zadośćuczynienia z doznaną krzywdę.

Źle zamontowana winda w budynku jest źródłem uciążliwego hałasu – taki immisje naruszają prawo do spokoju i wypoczynku, nabywca może domagać się od dewelopera za okres, gdy wada nie była usunięta – zapłaty kwoty pieniężnej, która zrekompensuje te niedogodności.

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl