16 listopada (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiRozwiązanie umowy na wyłączność

Rozwiązanie umowy na wyłączność

 

Umowa na wyłączność oznacza, że druga strona nie będzie korzystała z usług innego biura nieruchomości, tymczasem wielu pośredników zachowuje się, jakby złapali  swojego klienta w sidła i domaga się ogromnych kar umownych nawet, gdy z daną transakcją nie mieli nic wspólnego.

 

 

Pytanie czytelnika:

Zawarłam umowę pośrednictwa na wyłączność, jednak chciałabym ją wypowiedzieć, ponieważ jest dla mnie bardzo niekorzystna, gdyż zawiera klauzule niedozwolone, w szczególności wysokie kary umowne na rzecz pośrednika. Pośrednik powiedział mi, że skoro umowa została zawarta na okres roku, to jeżeli zrezygnuję z jego  usług zapłacę 45 tys. złotych kary, ponieważ w umowie jest taki zapis. Moim zdaniem to postanowienie nie obowiązuje, ponieważ nie przewidziano analogicznej kary dla mnie, w sytuacji gdyby to pośrednik zrezygnował z umowy.

Czy rzeczywiście pośrednik może domagać się ode mnie zapłaty takiej kwoty?

 

 

Odpowiedź:

Strony łączy umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami należąca do kategorii umów o świadczenie usług. Umowa ta została zawarta na czas oznaczony, tj. na okres zamknięty jednego roku, przy czym w przypadku wcześniejszego jej rozwiązania przez Czytelniczkę – ta winna zapłacić pośrednikowi karę umowną.

Jeżeli jednak nie przewidziano analogicznej kary umownej dla biura nieruchomości w przypadku, gdy to pośrednik  rozwiąże umowę lub jej nie wykona z przyczyn leżących po jego stronie (np. wycofanie oferty sprzedaży z ogłoszeń reklamowych, zaniechanie podejmowania działań marketingowych, itp.) – to zastrzeżona klauzula umowna jako abuzywna nie wiąże Czytelniczki jako konsumenta.  Zgodnie z art. 3853 pkt 16 Kodeksu cywilnego  niedozwoloną klauzulą umowną jest postanowienie, które nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. W omawianej sprawie mamy zatem do czynienia z niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniu tego przepisu w związku z naruszeniem  zasady równości. Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma prawo zawierać umowy z zastrzeżeniem wyłączności, lecz nie może we wzorcu takiej umowy zastrzec zryczałtowanego wynagrodzenia za jej rozwiązanie  (por. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia  19 maja 2015 r., sygn.. akt: XVII AmC 1391/14). 

 

Opisana powyżej umowa zawarta z konsumentem zawiera zatem klauzulę niedozwoloną – jest nią  zapis o karze umownej zastrzeżonej wyłącznie dla jednej ze stron, a takie działanie jest bezprawne, sprzeczne z zasadami dobrych praktyk oraz dobrymi obyczajami, co skutkuje  utratą zaufania do pośrednika przez Czytelniczkę. Pośrednik winien działać ze szczególną starannością, kierować się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności,  profesjonalizmu usług. Właściwości te mają istotne znaczenie przy wyborze osoby pełnomocnika, tymczasem, jak wskazano powyżej pośrednik we wzorcach umów stosuje postanowienia, kształtujące prawa Czytelniczki jako konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i w rażąco  naruszające jej interesy. Klauzula ta godzą   w równowagę kontraktową, a jej stosowanie wiązałoby się z nieusprawiedliwioną dysproporcją  (na niekorzyść konsumenta) praw i obowiązków stron wynikających z umowy. Takie działanie jest nierzetelne i spowodowało utratę zaufania do pośrednika, który posługując  się tego rodzaju postanowieniami, nie daje rękojmi wywiązania się z  umowy z poszanowaniem prawa i uczciwości.

 

W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie usług, a zgodnie z art. 750 Kodeksu cywilnego: „do umów o świadczenie usług stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące umów zlecenia”. Z kolei 746 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie, jednak w takim przypadku winien zwrócić zleceniobiorcy poczynione przez niego wydatki,  zapłacić zleceniobiorcy wynagrodzenie odpowiadające zakresowi dotychczas wykonanych czynności, a  w razie wypowiedzenia zlecenia bez ważnych powodów naprawić wyrządzoną szkodę. Zgodnie zaś z art. 746 § 3 k.c. nie można z góry zrzec się uprawnienia do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów. Umowę pośrednictwa można zatem wypowiedzieć w każdym czasie, jednak w zależności od przyczyny tego wypowiedzenia różnie będzie się kształtować kwestia roszczeń finansowych pośrednika. Jeżeli umowa zostałaby wypowiedziana bez ważnego powodu Czytelniczka byłaby zobowiązana do zapłaty: wynagrodzenia odpowiadającego dotychczasowym czynnościom oraz odszkodowania – oczywiście pod warunkiem, że pośrednik byłby w stanie taką szkodę wykazać. Jeżeli umowa zostałaby wypowiedziana z ważnych powodów – Czytelniczka byłaby zobowiązana jedynie do zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego nakładowi pracy. Przepisy nie precyzują jednak pojęcia ważnych powodów, ale w judykaturze zgodnie przyjmuje się, że utrata zaufania może być taką przyczyną. Klauzule niedozwolone w umowach z konsumentem to powód do wypowiedzenia umowy, tym bardziej że pośrednik powołuje się na takie zapisy i zamierza z nich skorzystać.

 

Reasumując: Czytelniczka może wypowiedzieć umowę z powodu utraty zaufania w związku ze stosowaniem klauzul niedozwolonych, a postanowienie dotyczące kary umownej nie będzie miało tutaj zastosowania.

Pośrednik może się jednak domagać:

- zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego jego dotychczasowej pracy,

- zwrotu ewentualnych kosztów poniesionych w związku z realizacją zadania. Powinien on również wypłacić część wynagrodzenia za dotychczas wykonaną pracę.

 

 

 

Pytanie Czytelniczki:

Zawarłam z biurem nieruchomości umowę na sprzedaż domu. Była to umowa  na wyłączność, jednak po pewnym czasie sprzedałam dom we własnym zakresie osobie, która została mi polecona przez znajomych. Pośrednik wezwał mnie do zapłaty prowizji w kwocie 30 tys. złotych powołując się na zapis, że: „Zamawiający zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi wynagrodzenie w przypadku zawarcia transakcji sprzedaży lub najmu w.w. nieruchomości z osobą, która  bezpośrednio lub pośrednio skojarzona została z Zamawiającym przez Pośrednika, a także wtedy gdy Zamawiający w inny sposób znalazł kontrahenta.”

 

Czy rzeczywiście powinnam zapłacić tę kwotę?

 

Odpowiedź:

Z opisu sprawy powyżej wynika, że „wyłączność” w rozumieniu niniejszej umowy oznacza, iż w przypadku zawarcia umowy przez Czytelniczkę  również z osobą, która nie została  skojarzona przez Pośrednika, należy mu się wynagrodzenie. Tymczasem  wyłączność pośrednictwa oznacza  jedynie zobowiązanie Zamawiającego do niewiązania się analogiczną umową z innymi pośrednikami w zakresie oferty dotyczącej tej samej nieruchomości. W konsekwencji, roszczenie pośrednika o wynagrodzenie z tytułu takiej umowy powstaje tylko w przypadku transakcji z kontrahentem skojarzonym przez pośrednika, a nie z jakimkolwiek kontrahentem, co znajduje uzasadnienie w aktualnym orzecznictwie sądów powszechnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dn. 30.04.2009 r., I ACa 249/09, w którym wskazano, iż: „Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika”).

Sposób rozumienia pojęcia „wyłączności pośredniczenia” wskazany w przedmiotowej umowie był wielokrotnie kwestionowany w orzecznictwie, np. został przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaprezentowany m.in. w raporcie z badania rynku pt. „Raport na temat ochrony praw konsumentów na rynku obrotu nieruchomościami”, Warszawa - czerwiec 2003 (raport dostępny na stronie internetowej www.uokik.gov.ol). W ww. Raporcie jako niedozwolone wskazano klauzule nakładające na konsumenta obowiązek zapłaty nawet w wypadku transakcji zawartej z klientem nie poleconym przez pośrednika (tj. np. klauzula o treści: „W przypadku podpisania umowy na wyłączność Zamawiający zobowiązany jest do zapłaty prowizji na rzecz Pośrednika nawet wtedy, gdy klient nie zostanie wskazany przez biuro, a mimo to dojdzie do umowy sprzedaży” s. 36 Raportu, a także podobne klauzule strony: 41, 46, 47, 48, 50 Raportu). Postanowienia powyższe pozostają w sprzeczności z naturą umów wzajemnych (art. 487 §2 k.c. oraz art. 488 k.c.,), ponieważ przyznają wynagrodzenie pośrednikowi również i w tej sytuacji, gdy ten nie wykonał umowy, konsument  byłby zobowiązany zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie także wtedy, gdy ten ostatni nie spełni swojego świadczenia.  Postanowienia te jako abuzywne nie wiążą konsumenta, a zatem nie będą miały zastosowania w niniejszej sprawie.

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl