19 stycznia (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościObrót nieruchomościamiUmowa przedwstępna - jak odzyskać zadatek

Umowa przedwstępna - jak odzyskać zadatek

jak odzyskać zadatekZadatek wpłacony przez kupującego niekiedy trzeba zwrócić - z taką sytuacją możemy mieć do czynienia, gdy do transakcji nie dojdzie, np. w razie utraty pracy przez niedoszłego nabywcę. 

 

 

Zadatek jest bardzo często stosowany  w umowach przedwstępnych  w obrocie nieruchomościami i stanowi zabezpieczenie  na wypadek, gdyby którakolwiek ze stron wycofała się z transakcji. W takim przypadku ten, kto zadatek wpłacił  i do umowy nie przystąpił traci go, z kolei przyjmujący zadatek, gdyby to z jego winy nie doszło do realizacji zobowiązania, jest obowiązany wpłacić drugiej stronie równowartość zadatku w podwójnej wysokości.

 

Pozornie taka konstrukcja wydaje się dość oczywista, jednak nie w każdej sytuacji można domagać się pieniędzy, ponieważ decydujące znaczenie ma kwestia bezpośredniej przyczyny niewykonania umowy przedwstępnej i ewentualnej odpowiedzialności za taki stan rzeczy. Zawsze w takiej sytuacji należy odpowiedzieć na pytanie czy stronie, który nie wywiązała się z zobowiązania można przypisać winę – jeżeli nie, to zadatek trzeba zwrócić (nie przysługuje też roszczenie o zwrot w podwójnej wysokości).

 

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że uprawnienie wierzyciela do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku (bądź żądania kwoty dwukrotnie wyższej) powstaje wtedy, gdy niewykonanie zobowiązania przez dłużnika jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (por. np. wyrok SN z 30.5.2006 r., sygn. akt IV CSK 66/06; Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 460).

 

 

 

Przykład:

Czytelniczka była zainteresowana nabyciem mieszkania, zawarła umowę przedwstępną, bo tak poradził jej pośrednik nieruchomości (który przy okazji od razu zażądał zapłaty prowizji w pełnej wysokości tak, jakby transakcja została już sfinalizowana), wpłaciła właścicielowi zadatek w kwocie 50 tys. zł., jednak okazało się, że utraciła pracę i tym samym zdolność kredytową, dlatego wycofała się zakupu.  Właściciel nieruchomości, tak jak i pośrednik zatrzymali pieniądze. Czy Czytelniczka ma szansę na ich odzyskanie?

 

Dla oceny przedstawionego stanu prawnego decydujące znaczenie mają okoliczności tej sprawy, ponieważ  trzeba wyjaśnić przyczynę utraty pracy, tj. czy była zawiniona przez Czytelniczkę (np. zwolnienie dyscyplinarne), a nawet jeżeli nie, to czy nie działała zbyt pochopnie zawierając umowę przedwstępną, ponieważ powinna była się spodziewać, że pracę utraci, np. dlatego, że  pracodawca już planował likwidację stanowiska pracy, o czym Czytelniczka wiedziała zawierając umowę przedwstępną, albo czy, np. zawarła umowę o pracę jedynie na czas określony bez gwarancji dalszego zatrudnienia. Te wszystkie kwestie mogą przesądzić o tym, że Czytelniczka nie dochowała należytej staranności zawierając umowę przedwstępną, ponieważ powinna była liczyć się z tym, że może utracić pracę i tym samym dochodu i w konsekwencji nie uzyska kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości.

 

Gdyby jednak okazało się, że utrata pracy, a zatem i dochodów, była okolicznością nagłą, której Czytelniczka nie mogła się spodziewać i przez nią niezawinioną – właściciel nieruchomości powinien zwrócić zadatek. W takiej sytuacji, w razie odmowy zapłaty, może jej dochodzić na drodze postępowania sądowego.

 

Prowizję winien też zwrócić pośrednik przede wszystkim dlatego, że nałożenie na konsumenta obowiązku zapłaty prowizji od transakcji, do której jeszcze nie doszło, czyli już na etapie zawarcia umowy przedwstępnej, stawia tego pośrednika w sytuacji korzystniejszej niż konsumenta, ponieważ bez względu na rezultat zapewnia mu wynagrodzenie, ponadto umowa przedwstępna nie jest równoważna umowie przyrzeczonej -  tymczasem prawa i obowiązki stron umowy pośrednictwa winny być zrównoważone.

 

 

Przykład:

Czytelnik zawarł umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, wpłacił 30 tys. zł. tytułem zaliczki, jednak nie otrzymał kredytu i ostatecznie nie doszło do transakcji. Czy może domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy.

 

Czytelnik nie dysponował środkami na zakup nieruchomości, dlatego przed zawarciem umowy przedwstępnej winien był uzyskać promesę kredytową, tymczasem zaciągnął zobowiązanie, mimo że bank nie ocenił jego zdolności kredytowej. Takie działanie nosi znamiona niedbalstwa i powoduje, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy Czytelnika, dlatego nie może teraz skutecznie domagać się zwrotu wpłaconego zadatku.

 

Z inną sytuacją mielibyśmy natomiast do czynienia, gdyby np. dochody Czytelnika były wystarczające do uzyskania kredytu, ale nie zostałby udzielony z przyczyn leżących po stronie banku lub innego podmiotu.

 

Przykład: 

Czytelniczka zawarła umowę przedwstępną kupna domu, jednak nie uzyskała kredytu pomimo wystarczających dochodów, ponieważ figurowała w rejestrach BIG jako osoba zadłużona. Okazało się, że wpisany był tam nieistniejący dług wobec banku. Został spłacony przed pięciu laty, jednak bank nie dopełnił obowiązków i nie usunął wpisu.

 

Biuro Informacji Kredytowej - BIK  to baza, w której gromadzone, przetwarzane i udostępniane są informacje  o konsumentach korzystających z usług sektora bankowego, są objęte tajemnicą bankową i stanowią  dane osobowe w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (jedn. tekst Dz.U. z 2014 r., poz. 1182 ze zm. - dalej „u.o.d.o.”), jako informacje dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej.  Zgodnie z artykułem 26 ust. 1 u.o.d.o. administrator danych – czyli bank, który zawarł umowę kredytową z klientem -  winien dane te przetwarzać zgodnie z prawem, z zachowaniem ich merytorycznej poprawności i adekwatnie do celów, w jakich są przetwarzane, a art. 32 ust. 1 pkt 6 tej ustawy zobowiązuje go do zachowania szczególnej staranności w celu ochrony interesów osób, których dane dotyczą. Bank nie ma prawa do przekazywania takich informacji po upływie 5 lat od daty spłaty, a  art. 105a ust. 4 i 5 ustawy Prawo bankowe umożliwia przetwarzanie danych w BIK przez okres 12 lat od daty wygaśnięcia zobowiązania, jednakże wyłącznie w celach statystycznych, nie są one jednak brane pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej.


W opisanej sytuacji Czytelniczce winy przypisać nie można, dlatego właściciel lokalu, o ile do zawarcia umowy nie doszło, winien zwrócić wpłacony zadatek. Na marginesie należy dodać, że Czytelniczce przysługuje roszczenie względem banku.

 

Jak widać na powyższych przykładach niedotrzymanie warunków umowy nie zawsze oznacza utratę wpłaconego zadatku, choć takie sytuacje występuje dość rzadko. Zwykle jednak, gdy do zawarcia umowy nie dochodzi, to z powodu odmowy udzielenia kredytu przez bank – wtedy rzeczywiście zadatek przepada. Kupujący może jednak zabezpieczyć swoje interesy i w umowie przedwstępnej zastrzec, że jeżeli bank nie skredytuje zakupu – zadatek podlega zwrotowi.

 

 

Porady prawne online portalu Zarządca

 

Zamów poradę

http://www.zarzadca.pl/porada-prawna

 

źródło:

Anna Kondrasiuk

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl