Od dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania – zapłacisz podatek, o ile nie skorzystasz z ulg podatkowych.
Danina ta to podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT), który należy uiścić w razie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Kiedy mija pięć lat
Pewne wątpliwości może budzić w jaki sposób obliczyć ten 5-cio letni okres, należy pamiętać, że obowiązują tu nieco inne zasady niż w przypadku obliczania terminów na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, ponieważ początek tego okresu liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta.
Posłużmy się przykładem:
Pani Alicja w marcu 2011 roku nabyła mieszkanie, w takim przypadku okres 5 lat zaczynamy liczyć od stycznia następnego roku, czyli od stycznia 2012 roku a zatem upłynie dopiero po 31 grudnia 2016 roku
Sytuacja może nieco bardziej skomplikowana przy sprzedaży działki z wybudowanym na niej domem. Początek biegu 5-cio letniego terminu liczymy od daty nabycia gruntu a nie od daty wzniesienia budowli, w przypadku natomiast użytkowania wieczystego mamy do czynienia z inna sytuacją, ponieważ opodatkowany jest zarówno dochód z odpłatnego zbycia budynku, jak i użytkowania wieczystego – zatem terminy oblicza się odrębnie dla domu i odrębnie dla żytkowania wieczystego gruntu.
Naliczenie podatku
W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podatek 19% osiągniętego dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Nie nalicza się go od przychodu, czyli ceny sprzedaży, ale od uzyskanej kwoty odejmuje się koszty nabycia, wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości (prawa majątkowego).
W sytuacji, gdy nieruchomość (lub prawo majątkowe) były nabyte w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, wtedy kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów zalicza się również nakłady poniesione przed podatnika na nieruchomość (lub prawo majątkowe), a które zwiększyły jej wartość, należy je udokumentować.
Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne PIT-39, w którym wykazuje się dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa. Podatek należny wynikający z zeznania PIT-39 należy wpłacić w terminie złożenia zeznania.
Ulga mieszkaniowa
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Nie zapłacimy zatem podatku, albo zapłacimy w mniejszej wysokości – o ile uzyskane z sprzedaży środki przeznaczymy w ciągu dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Jest to typowa ulga mieszkaniowa i co istotne nie ma tutaj ograniczeń co rodzaju sprzedanej nieruchomości, może to być zarówno lokal mieszkaniowy, dom, jak i lokal użytkowy, np. garaż czy pawilon handlowy – ważne jest jedynie, aby środki ze sprzedaży zostały spożytkowane na własny cel mieszkaniowy.
Cele mieszkaniowe
Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie
W takim przypadku, podobnie jak w każdym innym, w którym ustala się dochód ze sprzedaży dla celów podatku, trzeba tylko w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe.
W art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały rodzaje wydatków, które uprawniają do skorzystania z ulgi podatkowej, są wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
W przypadku kredytu, to w grę wchodzi wyłącznie ten, który był zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone poza granicami kraju, tj. w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Warunkiem jest jednak istnienie podstawy prawnej (wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska) do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.
Obowiązkowe zgłoszenie, nie zapomnij o PIT 39
Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej należy w terminie w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży należy w urzędzie skarbowym złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe.
Ponadto, po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne (PIT-39), w którym wykazuje się dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową. W zeznaniu tym wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania – tj. w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
Jeżeli jednak w złożonym zeznaniu zostały wykazane dochody zwolnione z opodatkowania, a nie zostały wypełnione warunki zwolnienia określone w ustawie PIT, np. w ustawowym terminie, tj. w okresie 2 lat, nie zostały wydatkowane uzyskane z odpłatnego zbycia środki lub wydatkowane były na cele inne niż mieszkaniowe określone w ustawie, wówczas należy złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek PIT wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskany został przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
