9 grudnia (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościRynek nieruchomościNajem instytucjonalny ułatwi eksmisję

Najem instytucjonalny ułatwi eksmisję

 

 Najem instytucjonalny i eksmisja

 

W dniu 11 września 2017 roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która nie tylko wprowadziła program Mieszkanie+ , ale również i znowelizowała   ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.  Zmieniły się przepisy regulujące najem okazjonalny i pojawił nowy rodzaj umowy najmu – umowa o najem instytucjonalny.

 

To nowy rodzaj umowy upraszczającej procedurę eksmisyjną; ułatwienie  polega na tym, że niechcianego lokatora  można się pozbyć bez konieczności inicjowania długotrwałego  procesu o eksmisję, który  może  zakończyć się orzeczeniem przez sąd  o prawie do lokalu socjalnego. W takim przypadku do czasu aż gmina (lub właściciel lokalu) go nie zapewni – były najemca  jest nieusuwalny z mieszkania. Tymczasem obie te umowy gwarantują szybką eksmisję pod warunkiem dopełnienia formalności, gdy  po złożeniu wymaganych  dokumentów w sądzie i uzyskaniu klauzuli wykonalności – wystarczy zgłosić się do komornika, który podejmie czynności egzekucyjne.

 

 

Dotychczasowa umowa najmu okazjonalnego zabezpieczała wyłącznie interesy wynajmujących będących osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, nowe przepisy wypełniają tę lukę - najem instytucjonalny adresowany jest  do wynajmujących będących osobami fizycznymi, prawnymi lub innymi jednostkami organizacyjnymi, które taką działalność prowadzą. To bardzo istotna zmiana, deweloperom opłaci się budować mieszkania z przeznaczeniem na wynajem – jeżeli klient nie zapłaci, łatwo można zastąpić go innym – nawet łatwiej niż w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

 

 

Mechanizm działania obu rodzajów umów najmu jest taki sam – występują jednak pewne różnice.  

 

Umowy najmu instytucjonalnego, w przeciwieństwie do okazjonalnych, są z założenia długotrwałe - można je zawierać nawet i na kilkadziesiąt lat, podczas gdy maksymalny czas trwania najmu okazjonalnego wynosi 10 lat.  To powoduje, że brak jest wymogu dostarczenia przez najemcę oświadczenia od właściciela innego lokum, do którego mogłaby być przeprowadzona ewentualna egzekucja, gdyby to najemca nie zamierzał dobrowolnie się wyprowadzić  po wygaśnięciu umowy.  W przypadku tak długiego okresu trudno przyjąć, że miejsce ewentualnej przymusowej przeprowadzki niechcianego lokatora pozostanie nadal aktualne.

 

 

Poniżej przedstawiamy podstawowe różnice:

 

 

 

1. Wynajmujący:

 

 – najem okazjonalny: wyłącznie właściciel mieszkania będący osobą fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali,

 

 - najem instytucjonalny: jedynie podmioty procesjonalnie zajmujące się wynajmem lokali, prowadzące w takim zakresie działalność gospodarczą, a zatem  osoby fizyczne, prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Z ustawy nie wynika wprost ograniczenie, aby wynajmujący był właścicielem lokalu, kwestia nie jest jednak oczywista, ponieważ można taki wymóg wyinterpretować z przepisów. 

 

 

2. Czas trwania umowy:

 

-najem okazjonalny: co czas oznaczony, maksymalnie 10 lat,

 

- najem instytucjonalny: również na czas określony – ale może być zawarta nawet na kilkadziesiąt lat – wyłączono bowiem stosowanie art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym  najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony. Tak długie umowy będą zawierane w razie opcji związanej z zakupem wynajmowanego mieszkaniu.

 

3. Kaucja:

 

- najem okazjonalny:  nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu,

 

-najem instytucjonalny: nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

 

4. Miejsce zamieszkania na wypadek egzekucji:

 

 

- najem okazjonalny:  najemca jest zobowiązany wskazać  wynajmującemu  lokal mieszkalny, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,  a  do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie właściciela tego lokum (lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących,

 

-najem instytucjonalny:  brak takiego wymogu. 

 

 

5. Wezwanie do opróżnienia lokalu:

 

- najem okazjonalny: termin na opróżnienie lokalu przez najemcę nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania opróżnienia, w wezwaniu do opróżnienia należy wskazać przyczynę ustania stosunku najmu w żądaniu opróżnienia lokalu, ale przypadku sporu, wynajmujący może powoływać się również na inne przyczyny ustania stosunku najmu, niż te wskazane w pisemnym żądaniu opróżnienia lokalu,

 

-najem instytucjonalny: termin na żądanie opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia takiego żądania, wynajmujący może się powoływać tylko na przyczyny wskazane w żądaniu opróżnienia lokalu.

 

6. Zgłoszenie do urzędu skarbowego:

 

-najem okazjonalny: obowiązek zgłoszenia zawarcia  umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu,

 

- najem instytucjonalny: brak takiego obowiązku (przychód z tytułu najmu  rozliczany jest jako  przychód z działalności gospodarczej)

 

8. Prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia:

 

-najem okazjonalny:  brak prawa do pomieszczenia zastępczego nie został wyłączony w całości, np. gdy   najemca  nie poinformuje wynajmującego o tym, że utracił prawo zajmowania innego lokalu,

 

- najem instytucjonalny:  w razie konieczności wykonania zgodnie z prawem żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

 

 

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl