Zarządzanie nieruchomościami

: Poniedziałek, 21 wrzesień 2020 08:45

Według rzymskiej zasady prawnej „superficies solo cedit”, co należy tłumaczyć „To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi”, własność budynku (oraz innych rzeczy połączonych z gruntem) wzniesionego na gruncie, związana jest z własnością tego gruntu. W obowiązującym prawie polskim zasada ta doznaje licznych wyjątków.

Dla przykładu, w myśl art. 46 § 1 ustawy kodeks cywilny (dalej: k.c.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) który stanowi, iż samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Aby jednak lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, mógł stać się przedmiotem odrębnej własności, musi spełnić przesłankę samodzielności, zdefiniowaną w art. 2 ust. 2 u.w.l.:

musi to być izba bądź zespół izb,
musi być wydzielony trwałymi ścianami,
powinien znajdować się w obrębie budynku,
musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu – odpowiednio spełniać wymogi niezbędne dla wykorzystania lokalu zgodnie z przeznaczeniem),
musi służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu – odpowiednio służyć zaspokajaniu innych potrzeb, zgodnie z przeznaczeniem lokalu).

Należy jednak mieć na uwadze, iż istniejące przepisy prawa ograniczają możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych. Innymi słowy, nie każdy lokal w domu jednorodzinnym będzie mógł stanowić przedmiot odrębnej własności. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ponadto kwestia dopuszczalnej ilości samodzielnych lokali w budynku mieszkalnym jednorodzinnym uregulowana została przez ustawodawcę w art. 2 ust. 1c u.w.l. Zgodnie ze wskazanym przepisem, odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

Wprowadzenie art. 2 ust. 1c do ustawy o własności lokali stanowiło próbę jednoznacznego rozstrzygnięcia problemów, które występują w praktyce i które są związane z budową domów faktycznie wielorodzinnych w miejscach, które są przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Co jednak istotne, ograniczenie powyższe nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. W tym właśnie dniu, tj. 11 lipca 2003 r., weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, którą w art. 3 pkt 2a wprowadzono do ustawy powyżej wskazaną definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Definicja ta została przeniesiona z rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14.12.1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 140 ze zm.), ponieważ zamieszczenie tej definicji w rozporządzeniu, zamiast w ustawie, było przekroczeniem delegacji ustawowej.

Obecnie przepisy jednoznacznie definiują, że budynki mieszkalne jednorodzinne, które zostały wybudowane na podstawie pozwoleń na budowę sprzed 11 lipca 2003 r., mogą być traktowane odmiennie niż takie budynki, które zostały wzniesione później. Zatem, jeżeli dany jednorodzinny budynek mieszkalny został wybudowany zgodnie z wówczas obowiązującym planem miejscowym (w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę, która została wydana przed ww. dniem 11.07.2003r.), to ograniczenie dotyczące maksymalnej liczby wyodrębnionych lokali w budynku nie ma zastosowania. W takim przypadku istnieje możliwość wyodrębnienia w budynku tylu samodzielnych lokali, ile dopuszczał ówcześnie obowiązujący plan miejscowy.

Wyodrębnienie lokali w budynku mieszkalnym jednorodzinnym

Z przepisu art. 2 ust. 1a u.w.l. wynika, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Powyższego nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).

Wobec wprowadzenia ww. przepisu ust. 1a, starosta, wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu, musi mieć wgląd we wszystkie decyzje wydane w toku procesu inwestycyjnego. Wydając ww. zaświadczenie, starosta powinien zbadać zgodność inwentaryzacji powykonawczej budynku z projektem architektonicznym, pozwoleniem na budowę oraz decyzją o warunkach zabudowy (w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) albo miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obecnie nie ma już wątpliwości, że organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu ma kompetencję do badania, czy oprócz kryteriów o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l, dana inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego (zob. Art. 2 WłLokU red. Osajda 2020, wyd. 8/Jelonek-Jarco, Legalis).

W sytuacjach, gdy dany lokal miał być wydzielony w budynku, który powstał przed dniem wejścia w życie tego przepisu, tj. przed 11.09.2017 r., a brak było dokumentacji planistyczno-budowlanej, badanie spełnienia przesłanek, określonych w art. 2 ust. 1a u.w.l., było w zasadzie niemożliwe. Dlatego też do art. 2 u.w.l. został dodany ust. 1b, z którego wynika, iż ww. przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków, które istniały przed dniem 01.01.1995 r. lub budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez tą datą. Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy nowelizującej, na mocy której wprowadzono ust. 1b, ww. utrudnienia w badaniu przesłanek z art. 2 ust. 1a były utrudnione z uwagi na fakt, iż „powszechny obowiązek przechowywania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego, w tym pozwoleń na budowę, istnieje od 1.1.1995 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z 7.7.1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.). (…) Powyższe pozwoli zagwarantować, że uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na nowych zasadach dotyczyć będzie wyłącznie budynków realizowanych na podstawie przepisów ustawy z 7.7.1994r. Prawo budowlane, tj. takich w stosunku do których istnieje obowiązek przechowywania dokumentacji budowlanej” (zob. Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali z dnia 10.04.2018 r., RPU VIII, poz. 2510).

Reasumując, co do zasady w budynku mieszkalnym jednorodzinnym można wydzielić maksymalnie dwa samodzielne lokale mieszkalne, przy czym zasada to doznaje istotnych wyjątków uregulowanych w ustawie o własności lokali.

Więcej... Dodaj komentarz