Rozwód wspólnoty ze spółdzielnią nie taki prosty
- Czwartek, 22 luty 2018 14:52
Spółdzielcy podejmując decyzję o odłączeniu się od spółdzielni mieszkaniowej napotykają coraz więcej przeszkód na drodze do niezależności. Przepisy prawne nie są zbyt liberalne w tym względzie i wprowadzają pewne ograniczenia, jak chociażby uwarunkowanie możliwości utworzenia wspólnoty mieszkaniowej od podjęcia uchwały większością głosów właścicieli lokali. Ostatecznie jednak, jeżeli właścicielom naprawdę na tym zależy - wykażą się inicjatywą i doprowadzą do przegłosowania tej sprawy. O wiele poważniejszym problem jest brak regulacji prawnych normujących rozliczenia finansowe pomiędzy spółdzielniami i nowopowstałymi wspólnotami mieszkaniowym.
Od lat problematyczna jest kwestia funduszu remontowego – chodzi o roszczenia byłych członków spółdzielni o zwrot środków wpłacanych na fundusz remontowy w sytuacji, gdy nie zostały zainwestowane w nieruchomość wspólną.
Orzecznictwo jest obecnie w tej kwestii jednolite - kwestia ta wykracza poza zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Pogląd taki wyraził m.in. Sąd Najwyższy uzasadniając wyrok z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt: IV CSK 470/13, w którym wskazał, że dochodzone przez wspólnotę mieszkaniową od spółdzielni mieszkaniowej roszczenie dotyczące wpłat na fundusz remontowy przez uprawnionych do lokali w okresie kiedy to jeszcze ta wspólnota nie istniała nie ma związku z jej zakresem zdolności prawnej, skoro nie wynikało z wykonywanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną. Z kolei w wyroku z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13, OTK – S2015/2/11, Trybunał Konstytucyjny orzekł, że „obowiązek ewidencjonowania wpłat na fundusz remontowy w podziale na nieruchomości nie oznacza nakazu przeznaczania zgromadzonych środków na remonty wyłącznie tej nieruchomości, której lokatorzy dokonywali wpłat. Finansowanie remontów z tego funduszu odbywa się w sposób zbliżony do zasady solidarności i współdziałania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Może być także wspomagane zyskami spółdzielni, środkami z funduszy zewnętrznych lub kredytami. Spółdzielnia nie powinna uzależniać podejmowania prac w danej nieruchomości od zgromadzonych środków pochodzących z wpłat jej mieszkańców, lecz kierować się realnymi potrzebami i kolejnością prac przyjętą w planie remontów. Wynika stąd, że nakłady na remonty realizowane przez spółdzielnię w niektórych nieruchomościach mogą znacznie przekraczać środki zaewidencjonowane i pochodzące z wpłat jej mieszkańców. Środki zgromadzone na funduszu remontowym, niezależnie od przypisania do danej nieruchomości, mogą być angażowane w remonty innych nieruchomości. Wyłączona jest zasada pełnej ekwiwalentności dokonywanych wpłat do podjętych prac remontowych w danej nieruchomości”. Taki pogląd przedstawił Trybunał Konstytucyjny już wcześniej, a to w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07, OTK 2009, nr 7, poz. 110, w którym badając zgodność z Konstytucją art. 4 ust. 41 u.s.m. wyraźnie stwierdził, że artykuł ten nie odnosi się do zasad wydatkowania środków na remonty nieruchomości będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten dotyczy jedynie sposobu ewidencjonowania, tj. sporządzania wykazu wpływów i wydatków funduszu remontowego i nie zmienił on zasad finansowania remontów, a w wyniku jego wprowadzenia stosuje się jedynie bardziej przejrzyste - odrębnie dla każdej nieruchomości - zasady ewidencjonowania i wydatkowania tych środków.
Podsumowując powyższe, należałoby zadać zadać pytanie o sens i cel wprowadzenia przepisu art. 4 ust. 41 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.) stanowiącego, iż zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego z podziałem na poszczególne nieruchomości.
Kolejną kwestią, która budzi wątpliwości jest sprawa korzystania z infrastruktury spółdzielni przez członków wspólnoty mieszkaniowej, coraz częściej władze spółdzielni domagają się zapłaty za użytkowanie chodników placów zabaw, osiedlowych dróg. Mają miejsce sytuacje, gdy właściciele otrzymują wezwania do zapłaty za to, że użytkują spółdzielcze drogi – i to za okres 10 lat wstecz, bo tyle wynosi okres przedawnienia roszczeń o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. Z drugiej jednak strony rzeczywiście spółdzielcy inwestują w infrastrukturę, z której korzystają okoliczni mieszkańcy.
Na jednoznaczne rozwiązanie czeka też sprawa spłaty zobowiązań kredytowych w sytuacji, gdy spółdzielnia zaciągnie kredyt na remont budynku, który już po wykonaniu prac zostanie z niej „wyłączony” w konsekwencji ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej. Na gruncie obowiązującego prawa dłużnikiem wobec banku pozostanie oczywiście spółdzielnia, jako że zaciągnęła kredyt, przy czym nie przysługują tej spółdzielni roszczenia wobec wspólnoty, ponieważ zobowiązanie powstało przed jej powstaniem, jednak rozważenia wymagałoby czy w takiej sytuacji właściciele lokali w wyremontowanej nieruchomości nie zostaną uznani za bezpodstawnie wzbogaconych kosztem spółdzielni?
W konsekwencji braku jednoznacznych rozwiązań prawnych mamy taki oto paradoks – z jednej strony nie można domagać się zwrotu wpłat wniesionych na fundusz remontowy, które zostały przeznaczone na remonty innych nieruchomości a z drugiej - spółdzielnie domagają się zwrotu kosztów remontów budynków opierając swoje roszczenia na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Analizując problem nie sposób pominąć działalności spółdzielni zawiadujących kotłowniami, czy węzłami ciepłowniczymi – chodzi mianowicie o taką sytuację, gdy oto spółdzielnia pozostawiwszy w swoich zasobach pomieszczenie i urządzenia wymusza na wspólnocie mieszkaniowej zawieranie umów o dostawy ciepła na swoich własnych, narzuconych warunkach pod rygorem braku ogrzewania (więcej na ten temat na forum naszego czasopisma: zarzadca.eu).
Kwestie te wymagają pilnej ingerencji ustawodawcy, z czego ten ustawodawca (bez względu na opcję polityczną) doskonale zdaje sobie sprawę o czym świadczą wielokrotne i nieudolne próby zreformowania ustawy.
Problem polega na tym, że od lat zamiast stworzyć realistyczny projekt nowelizacji dotyczącej rozliczeń finansowych podejmowane są działania w stylu: wylać dziecko z kąpielą (słynny projekt PO, który mógł doprowadzić m.in. do pozbawienia wspólnoty mieszkaniowej zdolności prawnej w zakresie nabywanie praw do majątku odrębnego wspólnoty), albo wkładany jest kij w mrowisko (projekt Kukiz 15 z zapisem o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa, gdy w budynku udziały osób posiadających odrębną własność przekroczą 20%.).
Anna Kondrasiuk
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
