18 lipca (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiZaliczki na koszty zarządu - jak zaksięgować wpłaty?

Zaliczki na koszty zarządu - jak zaksięgować wpłaty?

 

 jak zaksięgować wpłaty

 

Właściciel nie płaci terminowo zaliczek na koszty zarządu, a jeżeli nawet, to jego wpłaty nie pokrywają się z należnościami – w  jaki sposób zaksięgować te kwoty?  Właściciel od lat nie płacił należności, teraz wnosi jedynie bieżące zaliczki i powołuje się na przedawnienie.

 

Tego rodzaju problemy są powszechne we wspólnotach mieszkaniowych (i nie tylko), dlatego poniżej przedstawiamy reguły, jakimi należy się kierować przy ewidencjonowaniu wpłat.

 

 

Kwestia ta nie została uregulowana w ustawie o własności lokali, dlatego na zasadzie wynikającej z art. 1 ust. 2 („w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego) zastosowanie będzie miał w takim przypadku art. 451 k.c.

 

 

Zgodnie z brzmieniem art. 451 § 1 k.c.  w sytuacji, gdy  dłużnik ma względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju, może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. W wyroku z dnia 16 lutego 2012 roku, sygn. akt: CSK 233 /2011, Sąd Najwyższy dokonując wykładni tego przepisu wskazał, że wola dłużnika zaliczenia spełnionego przez niego świadczenia na poczet określonych długów może być wyrażona w dowolny sposób, a jej interpretacja podlega zasadom określonym w art. 65 § 1 k.c.

 

Przykłady:

 

-właściciel lokalu wskazał, że wpłata dotyczy bieżącej zaliczki na poczet kosztów zarządu, tymczasem od kilku miesięcy nie reguluje opłat na fundusz remontowy, ponieważ nie zgadza się z jego utworzeniem – zarządca ma obowiązek zaksięgować wpłatę na poczet kosztów zarządu zgodnie z wolą właściciela,

 

-właściciel lokalu  od kilku miesięcy nie wnosił zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej – ostatecznie wpłacił kwotę,  która nie wystarczy na pokrycie zadłużenia i oznaczył ją jako wpłatę zaliczki za miesiąc bieżący.

 

Wierzyciel nie może decyzji dłużnika co prawda kwestionować, ale ma prawo zaliczyć wpłatę  na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne, o czym przesądza treść art. 451 § 2. Zarachowaniu takiemu dłużnik nie może się sprzeciwić.

 

Przykład:

Właściciel  ma zadłużenie za okres od 03 do 06 2015 roku oraz za okres od 01 do 04 2016 roku, dokonał wpłaty oznaczając, że dotyczy okresu od stycznia od 01 do 04 2016 – wspólnota może z tej kwoty pokryć należne odsetki dotyczące okresu 01-04 2016 – jeżeli wpłata nie wystarczy na zapłatę całego zobowiązania (zabraknie na odsetki) – na koncie dłużnika pozostanie niedopłata - właścicielowi należy przedłożyć pokwitowanie – np. rejestr wpłat. Nie można  zaliczyć tej wpłaty na wcześniejsze zobowiązania z tytułu kosztów zarządu, czyli za okres   od 03 do 06 2015 roku,  ponieważ należności z tytułu kosztów zarządu są niezależnymi od siebie świadczeniami okresowymi. W takiej sytuacji nie można przyjąć, że to „zalegające świadczenie główne”.

 

 

Reasumując -  nawet, jeżeli  dłużnik posiada  wielomiesięczne zadłużenie a dokonując wpłaty wskazuje jednoznacznie, iż dotyczy ona należności bieżących, wierzyciel musi zaliczyć tę wpłatę zgodnie z wolą dłużnika. Trzeba zachować czujność  w takich sytuacjach, ponieważ błędne księgowania wpłat na wcześniejsze okresy może doprowadzić do przedawnienia roszczenia – wspólnota zamiast go dochodzić pozostaje w błędnym przekonaniu, że zostało spłacone.

 

Jeżeli dłużnik nie wskaże za co płaci - to wspólnota  podejmuje decyzję o tym w jaki sposób zarachować wpłatę – w przeciwnym razie obowiązują reguły ustawowe.

 

Przesądza o tym treść  art. 452  § 2:  „Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu.”

 

 

Przykład:

Właściciel zalega z płatnościami za fundusz remontowy i koszty zarządu, ponadto nie opłacił zasądzonych kosztów przegranego procesu   – wspólnota może zaliczyć wpłatę, według swego uznania -  na koszty sądowe – powinna przedłożyć dłużnikowi pokwitowanie – np. rejestr należności i wpłat.

 

 

 

Jeżeli,  ani zadłużony właściciel , ani wspólnota mieszkaniowa  nie skorzystają z powyższych uprawnień – zastosowanie będzie miał art.  451 § 3: „w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych – na poczet najdawniej wymagalnego.”

 

 

Przykład:

 

Właściciel nie uiścił kosztów sądowych należnych wspólnocie  - jeżeli to dług wymagalny lub najbardziej wymagalny – wspólnota powinna zaewidencjonować wpłatę  na poczet tej zaległości.

 

 

 

 

Akty prawne:

 

 

-ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.),

 

-ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

 

Pomocne orzecznictwo:

 

-wyrok Sądu Apelacyjnego  w Poznaniu z dnia 11 października 2005 roku,  sygn. akt I ACa 746/05,

-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2002 r., sygn. akt I CKN 1331/00,

-wyrok  Sądu Najwyższego  z dnia 9 lutego 2005 roku, sygn. akt II CK 433/04,

-wyrok  Sądu Najwyższego  z dnia 16 lutego 2012 roku, sygn. akt IV CSK 233/11,

-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt III CNP 1/14.

 

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 

Komentarze  

#5 www.zarzadca.eu: KubaP 2017-08-02 23:57
Cytat:
Zaliczki na koszty zarządu - jak zaksięgować wpłaty?
zgodnie z podjęta uchwałą właścicielei lokal ws prowadzenia pozaksięgowej ewidencji .
W związku z tym ze wiele wspólnot prowadzi ewidencję memoriałową .

Do Sądu zgodnie z wolą wpłacającego.

W takim przypadku najlepiej jest jak WM prowadzi dwa konta: jedno na eksploatację, a drugie na FR.
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: kasander 2017-08-01 20:53
Cytat:
piszesz art. 451 par.2 ale czego?
Jak się zaczyna polemizować w dyskusji to trzeba zapoznać się ze wpisami a Ty nawet artykułu nie czytałeś (gdybyś czytał nie byłoby Twojego pytania).
To nie ja piszę.
Jak widać jest to cytat z linkowanego artykułu i nie widzę potrzeby cytować jeszcze brzmienia przepisu art. 451 par.2 kc.
:confused:
Cytuj
#3 www.zarzadca.eu: ijan 2017-08-01 17:27
piszesz " treść art. 451 par.2 ale czego?
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: kasander 2017-08-01 13:36
Zaległości właściciela w zaliczkach na koszty zarządu są oczywiste (jeden rodzaj długu) więc pytanie która z tych dwóch sprzecznych informacji z linkowanego artykułu jest prawdziwa?
Cytat:
Wierzyciel nie może decyzji dłużnika co prawda kwestionować, ale ma prawo zaliczyć wpłatę na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne, o czym przesądza treść art. 451 § 2
Cytat:
Reasumując - nawet, jeżeli dłużnik posiada wielomiesięczne zadłużenie a dokonując wpłaty wskazuje jednoznacznie, iż dotyczy ona należności bieżących, wierzyciel musi zaliczyć tę wpłatę zgodnie z wolą dłużnika.
Cytuj
#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-01 07:25
-właściciel lokalu wskazał, że wpłata dotyczy bieżącej zaliczki na poczet kosztów zarządu, tymczasem od kilku miesięcy nie reguluje opłat na fundusz remontowy, ponieważ nie zgadza się z jego utworzeniem – zarządca ma obowiązek zaksięgować wpłatę na poczet kosztów zarządu zgodnie z wolą właściciela
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl