21 czerwca (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiPrawa autorskie do budynku wspólnoty mieszkaniowej

Prawa autorskie do budynku wspólnoty mieszkaniowej

 

 

 prawa autorskie do budynku 

Nieruchomość budynkowa może być uznana za utwór architektoniczny objęty prawami autorskimi twórcy. Oczywiście nie każda, ale taka, która posiada indywidualne cechy twórcze, co w razie sporu, twórca – w tym przypadku projektant - będzie musiał wykazać.

 

 

Pojęcie utworu definiuje art.  1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, zgodnie z nim utworem jest każdy przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażenia.

 

Utworem architektonicznym jest więc  twórcza wizja zorganizowania  przestrzeni wyrażona zarówno w projekcie, jak i  jego realizacji  , np. w budynku, o ile spełnia określone w w/w przepisie kryterium przejawu działalności twórczej o indywidualnym charakterze. I tu właśnie jest pewien problem – a mianowicie ocena co jest, a co nie jest takim przejawem. Aby odpowiedzieć na to pytanie - należałoby sięgnąć  do doktryny i orzecznictwa, jednak judykatów w tym zakresie nie ma wielu, ponieważ kwestia jest stosunkowo nowa. W czasach PRL-u  budowano i to nawet sporo, ale   nie było tam  miejsca na indywidualizm,  czy sztukę, która wymagałaby od odbiorcy wysiłku intelektualnego. Podstawowym wyzwaniem dla architekta, zgodnie z założeniami ideologicznymi miało być wyrażenie siły ludu, a nie wysublimowane piękno (wszak były to czasy, gdy freski w malborskim zamku jako niegodne nowej ideologii nakazano zamalować wapnem).

 

Orzecznictwo jest zatem dość skąpe, jednak wskazuje kierunek wykładni , z którego wynika, że ustawowym kryterium uznania dzieła człowieka za utwór na gruncie prawa jest jego indywidualny charakter, a zasadnicze znaczenie ma oryginalność obiektu, jego indywidualne cechy.

 

W tym miejscu należy zauważyć, że  ochroną praw autorskich objęte są tylko elementy obiektu a nie całość – chodzi o te fragmenty, które odbiegają od standardów, charakterystycznych dla większości budynków tego rodzaju. W wyroku z dnia 18 czerwca 2003 roku Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 510/03) wskazał, że takiej ochronie podlegają elementy estetyczne  a nie funkcjonalne utworu architektonicznego.

 

Każdy przypadek musi być zatem rozpatrywany oddzielnie, przepisy wkraczają bowiem w strefę związaną z takimi pojęciami jak estetyka, co jest przecież sprawą indywidualnej wrażliwości człowieka, dlatego konieczne jest odwołanie do ogólnych ocen wartościujących.

 

 

Pojęcie estetyki występuje zresztą również i na gruncie prawa budowlanego, np. art. 61 ten nakazuje bowiem utrzymanie obiektu w „należytym stanie estetycznym.” W wyroku z dnia 05.06.2002 r. , sygn. akt: SA/Rz 77/02 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „ przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka /art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126/.”

 

Elementy estetyczne to bez wątpienia wygląd obiektu i jego części  (np. kształt okien, elewacja) – jeżeli są oryginalne i można im przypisać cechy twórcze, to mogą być objęte prawem autorskim.

 

 

Każdy chyba przyzna,  że sopocki Krzywy Domek zaprojektowany przez architektów Szotyńskich i Zaleskiego, podobnie warszawski drapacz chmur „ZŁOTA 44”, zaprojektowany przez światowej sławy architekta Daniela Libeskinda są utworami w rozumieniu prawa autorskiego.

 

Przymiotu utworów  nie będą natomiast miały wieżowce z wielkiej płyty – choć może nie wszystkie -  przykładem betonowego bloku - utworu może być wrocławski „Manhattan” – kompleks budynków mieszkalno – usługowych o charakterystycznym kształcie okien (tzw. sedesowce) wzniesionym w latach 1970-1973, wpisany do rejestru zabytków województwa dolnośląskiego.

 

Nie można nie zgodzić się zatem z poglądem krakowskiego Sądu Apelacyjnego wyrażonym w wyroku z 29.10.1997 r., sygn. akt:  I ACa 477/97, że: „Nie da się generalnie oznaczyć minimum indywidualności, które stanowiłyby wartość progową dla uzyskania ochrony w prawie autorskim i pozwalałyby w sposób dostatecznie bezpieczny rozróżniać wytwory intelektualne zdatne i niezdatne do ochrony. W każdym wypadku budzącym wątpliwości, tj. wtedy, gdy indywidualność badanego wytworu intelektualnego nie jest intuicyjna, oczywista zachodzi konieczność odwołania się do ocen wartościujących. W ocenach tych należy kierować się dyrektywą nakazującą uwzględniać aksjologiczne uzasadnienie norm prawa autorskiego, jak i właściwości wytworów intelektualnych poddanych ocenom wartościującym”.

 

 

W sprawach spornych, przy ocenie czy wytwór stanowi utwór w rozumieniu prawa autorskiego stosuje się założenia tzw. statystycznej jednorazowości Kummera, która ma na celu ustalenie czy jest możliwe, aby dwie osoby, która są od siebie niezależne, ale znajdą się w podobnych warunkach mogą stworzyć takie samo dzieło – jeżeli tak,  to nie mamy do czynienia z utworem, tylko rezultatem pracy specjalistów. Utwór architektoniczny jest dziełem technicznym, w którym technika i sztuka są ze sobą powiązane, jednak elementy techniczne nie  podlegają  ochronie prawnej. Utworem technicznym nie będzie zatem rezultat pracy człowieka w takim zakresie, w jakim jest możliwy do zrealizowania przez specjalistę, który podejmie się tego samego zadania.

 

 

 

Jeżeli dany obiekt spełnia kryteria utworu architektonicznego,  inwestor musi się liczyć z prawami twórcy projektu architektonicznego unormowanymi w  ustawie z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 880 ze zm.; dalej: upa). Przysługują mu zatem prawa majątkowe oraz osobiste do utworu, przy czym w przypadku obiektu deweloperskiego, bo takich najczęściej dotyczy ta problematyka w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych – pierwsze z nich to element umowy pomiędzy inwestorem a architektem, a roszczenia z tytułu praw osobistych będą skuteczne także w stosunku do każdego właściciela obiektu -  również do wspólnoty mieszkaniowej. Są one niezbywalne, nie można się ich zrzec i wygasają dopiero  ze śmiercią twórcy.

 

Zaliczamy do nich prawo do oznaczenia utworu  nazwiskiem, pseudonimem, albo do udostępniania go anonimowo, nienaruszalności treści i formy utworu oraz jego rzetelnego wykorzystania, decydowania o pierwszym udostępnieniu utworu publiczności, a także do  nadzoru na sposobem korzystania.

 

Stosownie do brzmienia art. 49 prawa autorskiego, sposób korzystania z utworu, powinien  być zgodny z jego charakterem i przeznaczeniem oraz przyjętymi zwyczajami a następca prawny, choćby nabył całość autorskich praw majątkowych, nie może, bez zgody twórcy, czynić w nim zmian , chyba że są one spowodowane oczywistą koniecznością, a twórca nie miałby słusznej podstawy im się sprzeciwić.

 

Z cytowanych przepisów wynika, że twórca zachowuje przede wszystkim prawo do integralności obiektu – czyli do nienaruszalności jego formy (art. 16 pkt. 3 prawa autorskiego), jednak doznaje ono pewnych ograniczeń i sytuacje dopuszczalnej ingerencji przewiduje sama ustawa. Dopuszczalne są jednak zmiany utworu wywołane oczywistą koniecznością, którym  twórca nie miałby słusznej podstawy się sprzeciwić (art. 49 prawa autorskiego).

 

Zasadnie wskazuje się w literaturze, że przepis ten stanowi próbę pogodzenia przez ustawodawcę interesów nabywców autorskich praw majątkowych oraz interesów twórcy do nienaruszalności treści i formy utworu. Przyjmuje się, że chodzi o takie zmiany, które mają zapewnić możliwość korzystania z utworu z uwagi na dostosowania techniczne oraz dla zagwarantowania zgodności z wymaganiami technicznym i służą usunięciu błędów w nim występujących. W wyroku z dnia 29.10.1997 roku krakowski Sąd  Apelacyjny wskazał, że „nie każda zmiana dowolnego elementu treści lub formy utworu narusza prawo do jego integralności (art. 16 pkt 3 Pr.Aut.), lecz tylko taka jego zmiana, która zrywa lub osłabia więź twórcy z utworem, usuwa lub narusza więź między utworem a cechami  indywidualizującymi jego twórcę"

 

 

Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej musi się zatem często liczyć nie tylko ze swoimi sąsiadami, ale także z koncepcją architekta  i choć, np.  rzeczywiście "przestrzeń wewnętrzna" jego tarasu, czy balkonu wchodzi w zakres przysługującego mu prawa własności, to jednak nie może dowolnie ingerować w ład estetyczny i w zależności od swojego upodobania zabudowywać go, wieszać markiz, umieszczać dowolnie anten, itd.

 

 

 

A tak na marginesie: to chyba nikt nie chciałby oglądać  markiz, sznurków z bielizną, czy anten satelitarnych na wieżowcu   Daniela Libeskinda w Warszawie i to niezależnie czy zostały umieszczone w części wspólnej, czy w „przestrzeni wewnętrznej” właściciela.

 

 

 

Podstawa prawna:

 

ustawa z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych, Dzu. U. z 2016 r. poz. 666,

 

Orzecznictwo:

-wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 18 czerwca 2003 r., sygn. akt I ACa 510/03, LEX nr 124937.

- wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 9 listopada  2006 r., sygn. akt I ACa 490/06, LEX nr 298567.

-wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2002 r. , sygn. akt: SA/Rz 77/02

 

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl