19 października (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiRękojmia za wady - czy cesja praw wymaga uchwały?

Rękojmia za wady - czy cesja praw wymaga uchwały?

 

 

 rękojmia za wady

 

Wady i usterki w nieruchomości wspólnej to powszechny problem w nowych budynkach,  dlatego niektórzy deweloperzy decydują się zlecić budowę generalnemu wykonawcy -  wtedy przez jakiś okres, zwykle na rok, zatrzymywana jest tzw.  kaucja gwarancyjna. W tym czasie zbierane są   zgłoszenia od nabywców lokali, ponieważ deweloper stara się wychwycić jak najwięcej wad przed wypłatą ostatniej transzy. Takie rozwiązanie rzeczywiście  działa – zwykle wady występują rzadziej, a jeżeli się pojawią - to są usuwane  szybko i skutecznie.

 

 

 

Gorzej, gdy deweloper buduje sam – wtedy wyegzekwowanie napraw może być bardzo trudne, o czym przekonała się niejedna wspólnota mieszkaniowa. Batalia sądowa nie jest prosta już chociażby z powodu problemów z interpretacją prawa, nie do końca bowiem jest jasne, jak to ze wspólnotą jest: czy może pozywać dewelopera, a jeżeli tak, to w jakim zakresie.

 

 

Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem  uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w stosunku do dewelopera i to nawet takich, które dotyczą nieruchomości wspólnej, ponieważ to poszczególni właściciele byli stronami umów kupna – sprzedaży, przy czym poza lokalem lub udziałem w lokalu nabyli również udziały we wspólnej nieruchomości.

 

 

Roszczenia  te przysługują jedynie nabywcom lokali – i to wyłącznie pierwotnym a nie ich następcom prawnym. W uzasadnieniu uchwały z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03 (III CZP 96/03, BSN z 2003 nr 10, poz. 11) , Sąd Najwyższy wskazał, że  „sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.”

 

 

Skutecznej cesji może dokonać wyłącznie ten właściciel, który dokonał zakupu lokalu bezpośrednio od dewelopera, a  jego następca prawny wyłącznie wtedy, gdy uzyskał roszczenie w drodze przelewu od poprzednika, co zdarza się przecież zupełnie wyjątkowo (zwykle strony umowy kupna – sprzedaży nie zawierają takich postanowień).

 

 

Należy przy tym zauważyć, że przepisy kodeksu cywilnego regulujące odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne przewidują co do zasady takie roszczenia jak żądanie obniżenia ceny, usunięcia wady, a nawet odstąpienia od umowy.  To oczywiste, że właściciele będą zainteresowani tym, aby we własnym zakresie podjąć decyzję w jaki sposób rozwiążą problem, wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnień, aby ingerować uchwałami co do sposobu realizacji tych uprawnień.

 

 

W uchwale z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04, (OSNC 2005, nr 9, poz. 153), Sąd Najwyższy skonstatował, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

 

 

Ten kierunek wykładni został potwierdzony w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13 (OSNC 2014, nr 9, poz. 840), w której wyjaśniono, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

 

 

 

Jednak żądanie usunięcie wad może być skuteczne tylko w jednym przypadku – gdy wszyscy właściciele – nabywcy pierwotni – przelej  swoje roszczenia. Jednomyślność jest w tym przypadku niezbędna ze względu na niepodzielność roszczenia o usunięcia wady.

 

 

W praktyce, gdy mamy do czynienia ze wspólnotą licznych właścicieli skuteczny przelew będzie nierealny, szczególnie, gdy dojdzie do przeniesienia własności choćby jednego lokalu a sprzedający nie przeleje na kupującego swoich uprawnień. Jedynie roszczenie odszkodowawcze ma w takim przypadku rację bytu – jest bowiem niepodzielne, dlatego też wspólnota mieszkaniowa w celu jego częściowej realizacji nie musi posiadać 100% wierzytelności wszystkich swoich członków, może występować w procesie w charakterze strony powodowej również wtedy, gdy tylko niektórzy z nich przeleją na nią swoje uprawnienia.

 

 

Kolejną kwestią, którą należałoby rozważyć jest sprawa ewentualnej uchwały właścicieli w przedmiocie zawierania tego rodzaju umów, tj. czy czynność przekracza zarząd zwykły, czy też mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu. W wyroku z dnia 1 czerwca 2016 roku, sygn. akt: I CSK 657/16, Sąd Najwyższy wskazał, że wynikające z art. 22 u.w.l. umocowanie zarządu do dokonywania czynności zwykłego zarządu obejmuje dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od dewelopera.  „Za taką kwalifikacją tych czynności przemawia ich związek z podstawową działalnością wspólnoty mieszkaniowej (zarządzaniem), oraz niewielki wymiar majątkowy dokonanych czynności, a ściśle rzecz ujmując, niewielkie skutki finansowo - prawne tych czynności. W końcu należy zauważyć, że zaprezentowany kierunek wykładni był już zaaprobowany w judykaturze (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2015 r., IV CSK 189/14, LEX nr 1660669).”

 

 

 

 

Podstawa prawna:

 

- art. 6, art. 22 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.2004 r. (Dz. U. nr 80, poz. 903 z późn. zm.),

- art. 471, art. 556 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz.U. 2014 poz. 121).

 

 

 

Orzecznictwo:

 

-uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5.02.2004 r., III CZP 96/03, BSN z 2003 nr 10, poz. 11,

 

 

-uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.09.2004 r., III CZP 48/04, (OSNC 2005, nr 9, poz. 153),

 

-uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29.01. 2014 r., III CZP 84/13 (OSNC 2014, nr 9, poz. 840),

 

-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4.02.2015 r., IV CSK 189/14, LEX nr 1660669,

 

 

-wyroku Sądu Najwyższego z dnia 1.06. 2016 roku, sygn. akt: I CSK 657/16 (www.sn.pl)

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 

Komentarze  

#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-04 13:00
Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w stosunku do dewelopera i to nawet takich, które dotyczą nieruchomości wspólnej, ponieważ to poszczególni właściciele byli stronami umów kupna – sprzedaży, przy czym poza lokalem lub udziałem w lokalu nabyli również udziały we wspólnej nieruchomości.


Roszczenia te przysługują jedynie nabywcom lokali – i to wyłącznie pierwotnym a nie ich następcom prawnym. W uzasadnieniu uchwały z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03 (III CZP 96/03, BSN z 2003 nr 10, poz. 11) , Sąd Najwyższy wskazał, że „sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.”
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl