18 listopada (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiNaruszenie posiadania przez wspólnotę mieszkaniową

Naruszenie posiadania przez wspólnotę mieszkaniową

 

 naruszenie posiadania, wiata

 

Pytanie   

Zakupiłem lokal użytkowy od dewelopera.W aneksie do umowy deweloperskiej zleciłem deweloperowi odpłatne wykonanie dodatkowych prac  związanych z doposażeniem wykraczających poza standardową umowę, m.in. montaż szyb antywłamaniowych  w oknach i drzwiach, stolarki aluminiowej, a także inne roboty w celu poprawy  jego funkcjonalności,   jak wykonanie dodatkowego  dojścia  do schodów, pochylni zewnętrznej, daszku nad wejściem oraz  wiaty śmietnikowej.

 

Za wykonaną usługę zapłaciłem, wiatę postawiono na gruncie stanowiącym wspólną nieruchomość, służy ona wyłącznie mi do składowania odpadów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.    W umowie przenoszącej własność lokalu  brak postanowień dotyczących realizacji powyższego zlecenia, jak również o ustaleniu takiego sposobu korzystania z gruntu.

 

Stan ten był przez wspólnotę mieszkaniową akceptowany, jednak zarząd wezwał mnie do przekazania wiaty i wobec odmowy właściciele podjęli uchwałę  o przejęciu wiaty.

 

Wspólnota mieszkaniowa pisemnie wezwała mnie  do dobrowolnego wydania kluczy w terminie 3 dni – pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego oraz rozwiercenia zamków i opróżnienia wiaty. Czy wspólnota może zabrać mi wiatę?

 

 

 

Odpowiedź:

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że działania przedstawicieli wspólnoty mieszkaniowej polegające na żądaniu wydania kluczy pod rygorem rozwiercenia zamków są bezprawne. Zajęcie nieruchomości wspólnej bez zgody współwłaścicieli nie upoważnia do podejmowania działań faktycznych, które mają na celu przywrócenie posiadania (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 października 2011 roku, sygn. akt: V CA 1883/11).

Jeżeli  nawet władałby  Pn sporną wiatą nielegalnie, to mógłby zostać   tego władztwa pozbawiony, ale wyłącznie  w trybie przewidzianym przez ustawodawcę, tj.  przez właściwe organy egzekucyjne.  Nie wolno bowiem samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze, o czym przesądza treść art. 342 kodeksu cywilnego.

Jeżeli zatem rzeczywiście doszłoby do rozwiercenia zamków – tak jak to zapowiedział zarząd, to w oparciu o normę prawną zawartą w art. 343. § 1 kodeksu cywilnego może Pan   zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania,  czy przywrócić stan poprzedni (art. 343 § 2 kodeksu cywilnego).

Ponadto, przysługuje Panu roszczenie o ochronę naruszonego posiadania, ponieważ  posiadacz, którego posiadanie zostało naruszone korzysta z ochrony prawnej i przysługują mu roszczenia o przywrócenie stanu pierwotnego oraz o zaniechanie dalszych naruszeń; powód może wystąpić z nimi przeciwko każdej osobie, która albo samowolnie naruszyła jego posiadanie, albo też przeciwko osobie na rzecz której to naruszenie nastąpiło (art. 344 § 1 kodeksu cywilnego).

 

Nadto, wskazać należy, że  wiata została wybudowana z Pana środków, dlatego też przysługuje Panu w takiej sytuacji roszczenie o zwrot nakładów na wspólną nieruchomość  na podstawie art. 207 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Takie roszczenie mogłoby być dochodzenie w drodze powództwa na wskazanej powyżej podstawie prawnej (art. 207 k.c.).

 

Kolejną kwestią, którą należałoby w tym przypadku rozważyć jest  komu przysługuje prawo własności wiaty – wspólnocie mieszkaniowej, czy Panu.  O ile bowiem grunt, na którym została posadowiona  jest nieruchomością wspólną, to w przypadku samej wiaty decydujące jest, czy została trwale z nim związana. Budynki trwale związane z gruntem są jego częścią składową, o czym przesądza  art. 47 § 1 w związku z art. 48 kc i art. 191 kc., przepisy te odzwierciedlają  zasadę „superficies solo cedit”, która oznacza, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. W orzecznictwie przyjmuje się, że w ustaleniu czy dana konstrukcja jest trwale związana z gruntem decydujące znaczenie ma to, czy można   ją  przenieść w inne miejsce bez jej uszkodzenia  i naruszania substancji. Jeżeli wiata nie jest trwale z gruntem związana – stanowi zatem Pana własność, a wspólnocie nie przysługuje prawo rozporządzania nią, nieruchomość wspólna ograniczałaby się  w takim przypadku do gruntu, na którym jest zamontowana.

Na marginesie niniejszych rozważań należałoby wreszcie zauważyć, że dotychczasowy sposób korzystania z wiaty świadczy o tym, że we wspólnocie najprawdopodobniej doszło do zawarcia umowy quoad usum (przynajmniej co do korzystania gruntu).

„Nie ulega wątpliwości, że umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. ” (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.09.2015 r. (sygn. akt: III CSK 446/14, www.sn.pl). Właściciele lokali mogą w drodze uchwały zmienić dotychczasowy sposób korzystania, co nastąpiło w drodze uchwały podjętej w marcu 2017 roku.

 

Uchwałę tę jednak celem obrony swych interesów może Pan zaskarżyć w trybie art. 25 ustawy o własności lokali „z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy” Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

 

 

 

źródło:

 

www.prawo.eu

http://www.prawo.eu/dyskusja/52/naruszenie-posiadania-przez-wspolnote-mieszkaniowa/

 

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Komentarze  

#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-10 10:08
działania przedstawicieli wspólnoty mieszkaniowej polegające na żądaniu wydania kluczy pod rygorem rozwiercenia zamków są bezprawne. Zajęcie nieruchomości wspólnej bez zgody współwłaściciel i nie upoważnia do podejmowania działań faktycznych, które mają na celu przywrócenie posiadania (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 października 2011 roku, sygn. akt: V CA 1883/11).

więcej: http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3045-porada-prawna-naruszenie-posiadania-przez-wspolnote-mieszkaniowa
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl