21 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiWspólnota mieszkaniowa zamknęła parking

Wspólnota mieszkaniowa zamknęła parking

 

 parking wspólnoty mieszkaniowej

Pytanie:

 

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zlecił zamontowanie w bramie blokady na pilota - wyraziliśmy na to zgodę w drodze uchwały. Niestety, dostęp do blokady otrzymali wyłącznie właściciele samochodów. Ja nie mam samochodu, więc nie mam dostępu.

Nikt z moje rodziny nie może parkować nawet na chwilę, nie mogę przewieźć rzeczy.   Czy zarząd mógł tak postąpić?

 

 

 

Odpowiedź:

 

Z opisu sprawy wynika, że  we  wspólnocie mieszkaniowej doszło do takiej sytuacji, gdy właściciele będący posiadaczami samochodów mogą korzystać z parkingu z wyłączeniem tych jej członków, którzy samochodów nie posiadają.

 

Takie ograniczenie nastąpiło wskutek zamontowania blokady w bramie przejazdowej i przekazania pilotów do niej wyłącznie zmotoryzowanym członkom wspólnoty, przy czym urządzenie to zostało sfinansowane przez ogół właścicieli z zaliczek uiszczanych na utrzymanie nieruchomości wspólnej (koszt zarządu w rozumieniu art. 14 ustawy o własności lokali).

 

Z treści zapytania nie wynika natomiast tytuł prawny wspólnoty mieszkaniowej do korzystania z przedmiotowego parkingu, w szczególności czy stanowi nieruchomość wspólną, a  kwestii tej nie sposób pominąć, ponieważ  ma istotne znaczenie w sprawie. W   przypadku korzystania z cudzej nieruchomości w celu parkowania pojazdów wspólnota mieszkaniowa może bowiem zostać obciążona opłatami za bezumowne korzystanie.  W wyroku z dnia 23 stycznia 2013 roku, sygn. akt: I CSK 295/12, potwierdził, że zamontowanie szlabanu i urządzenie parkingu na terenie należącym do miasta Warszawa skutkuje roszczeniem właściciela terenu o zapłatę wynagrodzenia. Należałoby zatem w pierwszej kolejności wyjaśnić kwestię prawa własności nieruchomości, na której urządzono parking.

 

W odpowiedzi na postawione  pytanie przywołać należy art. 206 k.c.; zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony dowspółposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.  Podobnie  w art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazano, iż właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem

 

Obowiązujący model ustawowy przewiduje zatem takie uprawnienia właścicielskie, jak prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania z przedmiotu współwłasności. Nadal bowiem aktualny w tej kwestii pozostaje pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, iż jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Ponieważ zaś każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, wobec tego każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (zob. OSNCP 1974, nr 9, poz. 151).

 

Orzecznictwo i doktryna przyjmują dopuszczalność dokonania podziału rzeczy wspólnej do korzystania i może dotyczyć tych części nieruchomości wspólnej, które w taki sposób da się wydzielić, jako że nie są konieczne dla funkcjonowania wspólnej nieruchomości, np. miejsca parkingowe. Współwłaściciele mogą zatem modyfikować  ustawowy  model,  jednak w każdym przypadku czynność tego rodzaju jako przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga porozumienia w tym zakresie, w realiach funkcjonowania tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej (do siedmu lokali) konieczna byłaby umowa wszystkich właścicieli, w dużej - uchwała większości.

 

 

W realiach tej sprawy wjazd na parking jest zabezpieczony blokadą zamykaną automatycznie, której sterowanie odbywa się z pomoca pilota, z kolei  dostęp do pilota ma wyłącznie ta grupa właścicieli, która znajduje się w posiadaniu samochodów. Tym samym pozostali nie mogą korzystać z parkingu, co w sposób rażący narusza ich interesy pozostałych, jak również pozostaje w sprzeczności z zasadami zarządzania.

 

 

Zablokowanie dostępu do parkingu niektórym właścicielom spowodowało przeznaczenie tej zajętej części na potrzeby wyłącznie tych osób, które posiadają piloty. W konsekwencji uprzywilejowana w ten sposób grupa członków wspólnoty mieszkaniowej  posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele, co przejawia się w ograniczeniu dostępu do nieruchomości wspólnej pozostałym.

 

 

W takiej sytuacji może Pani wezwać zarząd wspólnoty mieszkaniowej o dopuszczenie do współposiadania poprzez wydanie klucza do blokady i jeżeli do porozumienia w tej kwestii nie dojdzie - przysługuje Pani na podstawie art. 222 kodeksu cywilnego roszczenie o dopuszczenie do współposiadania w trybie procesu.

 

 

 

 

źródło:

 

 

 

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#11 www.zarzadca.eu: elan124 2017-09-07 10:58
Blazejh: Zarządca [color=#00f]pro wadzi de facto ewidencję pojazdów [/color], czego robić mu nie wolno, bo auta są prywatne, a nie nw. Ciekaw jestem , czy on sam to wymyślił !
Cytuj
#10 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-09-07 08:40
Można podnosić że uchwała jest bezskuteczna jako sprzeczna z prawem i nadaje się do stwierdzenia jej nieistnienia od początku jej obowiązywania.
Łamie przepisy kc o współposiadaniu wspólnej własności, analogiczny przepis uowl o korzystaniu w odpowiednim zakresie z nw, a dodatkowo zarządca prowadzi de facto ewidencję pojazdów, czego robić mu nie wolno, bo auta są prywatne, a nie nw. Nie jego broszka kto ma ile pojazdów. Zarządu też nie.
Cytuj
#9 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-09-05 16:15
"Zablokowanie dostępu do parkingu niektórym właścicielom spowodowało przeznaczenie tej zajętej części na potrzeby wyłącznie tych osób, które posiadają piloty. W konsekwencji uprzywilejowana w ten sposób grupa członków wspólnoty mieszkaniowej posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciel e, co przejawia się w ograniczeniu dostępu do nieruchomości wspólnej pozostałym.

W takiej sytuacji może Pani wezwać zarząd wspólnoty mieszkaniowej o dopuszczenie do współposiadania poprzez wydanie klucza do blokady i jeżeli do porozumienia w tej kwestii nie dojdzie - przysługuje Pani na podstawie art. 222 kodeksu cywilnego roszczenie o dopuszczenie do współposiadania w trybie procesu."


http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3047-porada-prawna-wspolnota-mieszkaniowa-zamknela-parking
Cytuj
#8 www.zarzadca.eu: wp44 2017-09-05 16:09
Cytat:
elan124: Przecież to sąsiedzi
No właśnie! Sąsiedzi sąsiadom zgotowali ten los. A jeśli zarządca jest zewnętrzny, to już nie sąsiad.

Cytat:
elan124: Wspólnota Mieszkaniowa tak ustaliła.
Być może, ale tego nie wiemy. Nie sposób wyprowadzić takiego wniosku z jakiegokolwiek fragmentu wypowiedzi pytającej (Joka). Dopóki to nie jest jasno napisane, to tylko Twoja spekulacja. Przeczytaj też pierwszy wpis - tam jest wprost napisane, że "wyraziliśmy na to zgodę w drodze uchwały", tylko zwróć uwagę, na co dokładnie wyraziliśmy zgodę. : ) Nie napisano, że zgodziliśmy się, aby piloty dostali wyłącznie właściciele/uży tkujący/posiada cze pojazdów.

Ja przypuszczam, że wspólnota ustaliła montaż blokady/szlaban u, a temat pilotów został przemilczany, albo potraktowany po macoszemu i wypłynął dopiero przy rozdawaniu ich użytkownikom. Jeżeli jednak okazałoby się, że wspólnota tak ustaliła, to wylewanie teraz żalów na forum byłoby bezprzedmiotowe . Aczkolwiek, w takim przypadku zawsze można uruchomić opcję, o której napisał @man.

Pozdra wiam.
Cytuj
#7 www.zarzadca.eu: elan124 2017-09-05 13:57
Cytat:
wp44: Nie daj sobą pomiatać przez zarządzającego.
Przecież to sąsiedzi, Wspólnota Mieszkaniowa tak ustaliła. Można się było odwoływać... :wink:
Cytuj
#6 www.zarzadca.eu: wp44 2017-09-05 13:21
Cytat:
elan124: To podaj numery rejestracyjne samochodu, któregoś z członka rodziny. Powiedz, że jesteś użytkownikiem tego samochodu.
Nie uważam, żeby to było sensowne. Wg mnie, takie coś, to jest dziecinada. Jak napisałem poprzednio - po prostu stanowczo zażądaj pilota, który Ci się należy, bez żadnych sztuczek i pokrętnych wyjaśnień. Nie daj sobą pomiatać przez zarządzającego.
Cytuj
#5 www.zarzadca.eu: elan124 2017-09-04 16:57
Cytat:
Gość Zarzadca.pl (Joka): Ręce mi opadają.
To podaj numery rejestracyjne samochodu, któregoś z członka rodziny. Powiedz, że jesteś użytkownikiem tego samochodu.
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: wp44 2017-09-04 16:35
Cytat:
Zażądaj zniżki w opłatach za utrzymanie części wspólnej
Raczej jednak zażądaj pilota, tylko bardziej stanowczo. To nie jest problem zarządcy, czy Ty masz samochód, czy nie. Skoro jesteś współwłaściciel em i ogół zdecydował o montażu bramy na pilota (w tym również Ty), to piloty mają dostać wszyscy, niezależnie od stanu posiadania.

Czy ci, co mają po dwa samochody dostali po dwa piloty?
Cytuj
#3 www.zarzadca.eu: man 2017-09-04 13:23
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]Mam podobną sytuację, zarządca nie chce mi dać pilota, mówi, że nie mam samochodu. Ręce mi opadają.
Zażąd aj zniżki w opłatach za utrzymanie części wspólnej, ponieważ nie możesz z tej części korzystać.
Cytuj
#2 Joka 2017-09-04 13:09
Mam podobną sytuację, zarządca nie chce mi dać pilota, mówi, że nie mam samochodu. Ręce mi opadają.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl