21 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiUmowa o zarządzanie nieruchomością

Umowa o zarządzanie nieruchomością

 

 

 umowa o zarządzanie nieruchomością

Umowa o zarządzanie nieruchomością powinna być zawarta na piśmie – jednak są wyjątki.

 

Wymóg zachowania takiej formy wynika bezpośrednio z brzmienia art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – należy jednak mieć na uwadze, że nie dotyczy on wszystkich zarządzających nieruchomościami.

 

 

Wyłączeni z tego obowiązku są ci zarządcy, którzy świadczyli swoje usługi na rzecz danej wspólnoty jeszcze przed dniem 15 lutego 2000 roku – to właśnie  wtedy wszedł w życie przepis wprowadzający dla  umowy o zarządzanie formę pisemną pod rygorem nieważności. Wcześniejszy przepis art. 185 ust. 2 tej ustawy w pierwotnym brzmieniu stanowił bowiem, że  „zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej”

 

Przed wejściem w życie tej regulacji nie było zatem  obowiązku zawarcia umowy o zarządzanie na piśmie, na co zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 lutego 2016 roku, sygnatura akt: I ACa 1686/16 (niepubl.).

 

Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym.  Wspólnota mieszkaniowa pozwała swojego byłego zarządcę o kwotę przeszło 268 tys. złotych, na którą składało się pobrane przez niego wynagrodzenie za usługę zarządzania w latach 2002 – 2005. W ocenie powódki kwoty te były wypłacone nienależnie, ponieważ między stronami nigdy nie doszło do zawarcia umowy o zarządzanie w formie pisemnej mimo, że taki wymóg przewiduje art. 185 ust. 2 u o.g.n.

 

 

Strona pozwana zarządzała obiektem nieprzerwanie od 1998 roku – początkowo zawarła umowy:  z deweloperem jako właścicielem nieruchomości i poszczególnymi nabywcami lokali. Następnie w aktach notarialnych w grudniu 1998 roku zarząd ten został określony przez samych właścicieli, przy czym wskazano w nich jako osobę zarządcy pozwaną i w kwestii wynagrodzenia przywołano zapisy tychże umów (o administrowanie zawartych przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej). Pozwana zarządzała przedmiotową nieruchomością do 2005 roku i pobierała ustalone w ten sposób wynagrodzenie, z którego opłacała ochronę fizyczną obiektu.

 

 

Pozwem z 2012 roku wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz przeszło 268 tys, zł. wraz z odsetkami ustawowymi wskazując, że  taka kwota została pobrana bez podstawy prawnej, ponieważ między stronami nie doszło do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością w formie pisemnej, mimo, że taki wymóg  istnieje od dnia 15 lutego 2000 roku. Roszczenie powódki opierało się zatem w całości na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 410  w zw. z art. 405 k.c. ).

 

 

Sąd Okręgowy rozpoznający sprawę w pierwszej instancji powództwo oddalił przyjmując za zasadny zarzut prekluzji. Zarządzanie było bowiem świadczone w ramach działalności gospodarczej pozwanej, dlatego też obowiązuje w takim przypadku trzyletni termin przedawnienia. Nadto, wynagrodzenie pozwanej było przeciętne na rynku, co potwierdziła opinia biegłej.

 

 

Sąd Apelacyjny, do którego odwołała się wspólnota mieszkaniowa nie podzielił jednak zapatrywania w zakresie dotyczącym prekluzji, wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem podmiotem gospodarczym, dlatego też  jej roszczenie nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie będzie miał do niego zastosowania trzyletni skrócony termin przedawnienia. Niezależnie od powyższej konstatacji  apelację powódki oddalił, przyjął bowiem, że przepis art. 185 ust. 2 wprowadzający obowiązek zawarcia umowy na piśmie pod rygorem nieważności wszedł w życiu  w dniu 15 lutego 2000 roku. Tymczasem pozwana zarządzała już nieruchomością, kiedy to takiego wymogu nie było. Tytuł prawny do zarządzania i pobierania wynagrodzenia wynikał natomiast z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

 

 

Kasację od tego orzeczenia wniosła wspólnota mieszkaniowa, jednak Sąd Najwyższy w pełni podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego wskazując, iż brak jest  podstaw do kwestionowania wiążącego Wspólnotę Mieszkaniową sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną po zmianie treści art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (od dnia 15 grudnia 2000 r.).

 

 

„Wspomniane ukształtowanie się umownego zarządu nieruchomością wspólną nastąpiło jeszcze przed taką zmianą i zgodnie z przepisami art. 18 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. Jeżeli do 2005 r. w powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej nie doszło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością w wyniku odpowiedniej uchwały i przy zachowaniu wymagań przewidzianych m.in. w art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., to wcześniej ukształtowany sposób zarządu mógł być kontynuowany także do 2005 r. ze wszystkimi wynikającymi stąd konsekwencjami prawnymi. „ (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8.06.2017 r. ., sygn. akt: V CSK 578/16, http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3049-wspolnota-mieszkaniowa-zarzadzanie-nieruchomosciami-v-csk-578-16-umowa-o-zarzadzanie ).

 

 

 

źródło:

 

 Anna Kondrasiuk

 

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#4 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-08-21 17:09
Adresatem są zarządcy - m.in. ci, którzy zarządzają wspólnotami mieszkaniowymi, dlatego pośrednio ustawa dotyczy wspólnot mieszkaniowych.
Cytuj
#3 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-08-21 08:23
Nie ma kwestii z licencją czy bez. Nadal nie ma licencji. Pieczątki zostały dla ozdoby.

Wspó lnota nie jest adresatem ani jednego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościam i. Nie stosuje tych przepisów i nigdy nie stosowała. Warto je tylko znać i wiedzieć kto te przepisy ma stosować.
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: kotek1 2017-08-20 15:37
Jestem jednym z właścicieli, którzy obserwują co dzieje się na rynku wspólnot i zarządców na ten moment uczę się wspólnot.
Myślę że to oczywiste, umowa o zarządzanie musi być na piśmie bo skąd wiadomo jakie obowiązki ma zarządca wobec właścicieli według mnie umowa ustna to umowa "tajna" w której nikt nic nie wie. Jednak zawód zarządca był miał licencje potem go nie było i od września się go przywraca pytanie z licencją czy bez, wielu zarządców posługuje się pieczątką zarządcy przez cały ten okres do dziś. Pisząc już o przy wróceniu zawodu otrzymałem odpowiedź, że nie dotyczy to wspólnot a kogo i że wspólnoty nie dotyczy ustawa o gospodarce nieruchomościam i jeśli idzie o umowy to wskazuje się właśnie na ową ustawę, przecież są wspólnoty w których swój udział ma PKP bądź inne podmioty z udziałem skarbu państwa. Pozdrawiam.
Cytuj
#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-20 08:21
Pierwszy komentarz do artykułu: Umowa o zarządzanie nieruchomością
Umowa o zarządzanie nieruchomością powinna być zawarta na piśmie – jednak są wyjątki.

Wymóg zachowania takiej formy wynika bezpośrednio z brzmienia art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościam i – należy jednak mieć na uwadze, że nie dotyczy on wszystkich zarządzających nieruchomościam i.

więcej: http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3050-nieruchomosci-zarzadzanie-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl