21 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiMontaż wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej

Montaż wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej

 

 Montaż wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej

 Pytanie:

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w przedmiocie montażu wodomierzy w lokalach mieszkalnych,  ich  zakup zostanie sfinansowany ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Zarząd wspólnoty dokonał samodzielnie (bez uzgodnień ze wspólnotą) wyboru wykonawcy robót i nie wyraża zgody, aby jej członkowie montowali urządzenia we własnym zakresie (zgodnie z uchwałą), mimo że zostaną umiejscowione w lokalach za zaworem odcinającym wodę. Czy   można odmówić właścicielowi prawa do samodzielnego ich montażu? Czyją własność stanowią wodomierze: poszczególnych właścicieli czy własność wspólnoty.  

 

 

 

Odpowiedź

Z opisu sprawy wynika, że właściciele lokali podjęli uchwałę w przedmiocie zakupu instalacji wodomierzy w lokalach stanowiących odrębne nieruchomości, która to inwestycja zostanie sfinansowana ze środków zgromadzonych na tzw. funduszu remontowym, wiadomym jest również, iż zarząd w oparciu o nią dokonał wyboru firmy montażowej.

 

Przed przystąpieniem do szczegółowej odpowiedzi na postawione pytania należałoby zwrócić uwagę, że wybór osoby wykonawcy to podmiotowo istotny element uchwały, jeżeli zatem właściciele lokali nie wskazali jaki konkretnie podmiot będzie dokonywać prac instalacyjnych, to zarząd wspólnoty nie był uprawniony do dokonywania wyboru we własnym zakresie.

Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali „do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.”

 

Nieodzownym elementem uchwały jest zatem również i pełnomocnictwo dla zarządu, przy czym, jak przyjmuje się jednolicie w orzecznictwie w takim przypadku do czynienia mamy z pełnomocnictwem rodzajowym

 

W kwestii tej, na mocy odesłania zawartego w art. 1 ust. 2 uwl zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, a  zgodnie  z art. 98 kc „pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności."

Kodeks nie definiuje pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, jednak w nauce prawa za takie uważa się pełnomocnictwo   określające  rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

Przepis ten ma pełne odniesienie do uchwał we wspólnotach mieszkaniowych, np. w wyroku z dnia 17 marca 2009 roku (sygn. akt: I ACa 149/09) Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że „uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta".

Niedopuszczalne jest bowiem ograniczanie się wyłącznie do ogólnego określenia warunków umowy bez wskazania strony, z którą ma być zawarta, ponieważ prowadzi to do tego, że współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (por. uzasadnienie wyroku SA w Gdańsku z dnia 17.03.209 r., sygn. akt: I ACa 149/09).

Mając powyższe na uwadze wskazać zatem należy, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie był uprawniony do wyboru osoby wykonawcy (firmy montującej wodomierze), ponieważ kompetencja ta leży w gestii jej członków, którzy winni podjąć w tym przedmiocie stosowną uchwałę. To na jej podstawie zarząd mógłby dopiero zawrzeć umowę z wybranym podmiotem.

 

Odrębną kwestią jest to czy rzeczywiście właściciele lokali mogą skutecznie w drodze uchwały decydować o doposażaniu odrębnych lokali w urządzenia, czy też o osobie wykonawcy, który miałby taką usługę wykonać.

Przedmiotem działalności wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną i choć niekiedy dopuszcza się m.in. w orzecznictwie Sądu Najwyższego możliwość zarządzania  nieruchomością cudzą (tak Sąd Najwyższy uzasadniając wyrok  z dnia 26 czerwca 2015 r., Sygnatura :  I CSK 312/14 – w odniesieniu do możliwości zarządzania przez wspólnotę garażem wielostanowiskowym), to jednak zawsze wymagałoby to zgody właściciela tej nieruchomości.

 

Montaż wodomierza za zaworem odcinającym wodę w odrębnej nieruchomości lokalowej stanowi ingerencję w cudze prawo własności, dlatego też decyzję w tym przedmiocie podjąć może wyłącznie ten komu ta własność przysługuje a nie członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

W świetle powyższego stanowisko zarządu, który wyraża zgodę na montaż wodomierza wyłącznie przez wskazany przez ten zarząd podmiot narusza art. 140 kodeksu cywilnego stanowiący, żew granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

 

Uchwała wspólnoty dotycząca powierzenia montażu przedmiotowych wodomierzy nie ma mocy prawnej w tym znaczeniu, że nie można odmówić właścicielowi prawa do samodzielnego ich montażu.

 

Odnosząc się natomiast do kwestii prawa własności wodomierzy, to zauważyć wypada, że w sytuacji ich zakupu przez wspólnotę mieszkaniową ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, nie można przyjąć, że prawo własności tych urządzeń przysługuje poszczególnym właścicielom.

W orzecznictwie od wielu już lat ugruntowany jest bowiem pogląd, iż wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek, na który składają się w szczególności zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07).

 

Skoro zatem wodomierze zakupi wspólnota z własnego majątku (ze środków zgromadzone na tzw. funduszu remontowym), to urządzenia te nie są przedmiotem własności poszczególnych właścicieli lokali.

 

 

 

 



źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 

Komentarze  

#3 www.zarzadca.eu: Haneczka 2017-09-05 22:01
Mam pytanie: dlaczego Autorzy artykułów na portalu zarzadca.pl i osoby udzielające odpowiedzi w tych artykułach nie podpisują się swoim imieniem i nazwiskiem, ewentualnie jakimś pseudonimem artystycznym?
Zamiast tego widnieje tylko informacja o źródle. :confused: :sad:
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: tajfun 2017-09-05 21:22
Nieważne kto instaluje liczniki.Po ich zainstalowaniu koszty wody przestają być kosztami NW, a stają sią kosztami utrzymania lokalu.
A co jest z tym związane odpowiem po przesłuchaniu w Sadzie Okręgowym w Gdańsku 2 listopada.
Cytuj
#1 Zenon 2017-09-05 16:26
Właściciel może sobie sam zamontować wodomierz, ok, ale kto mu zwróci koszty, jeżeli pozostałe wodomierze były montowane na koszt wspólnoty?
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl