www.zarzadca.pl

Dewastacja łazienki po wymianie pionów przez wspólnotę

Dziury w ścianach, popękane kafle, skuta glazura – z tego rodzaju szkodami wiąże się zwykle wymiana pionów wodno – kanalizacyjnych. Właściciele  liczą straty w tysiącach złotych, mimo że za  uszkodzenia lokalu powstałe podczas remontów części wspólnych odpowiadają wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.

Zasadą jest, że zarządzający po przeprowadzeniu prac budowlanych zwykle nie przywracają lokalu do stanu pierwotnego argumentując, iż to obowiązek właściciela, który  zabudowując piony, czy kafelkując  balkon winien się liczyć z koniecznością zapewnienia dostępu do nieruchomości wspólnej. Za takim twierdzeniem powinien jednak stać kategoryczny   przepis, który pozwoliłby na wykreowanie normy prawnej zakazującej właścicielowi  zabudowanie pionu wodno – kanalizacyjnego kafelkami (lub innymi okładzinami) w jego  własnej łazience, albo kuchni. Ponieważ go brak, to często podejmowane są uchwały i tworzone regulaminy, w których wspólnoty (i spółdzielnie) próbują odżegnać się od odpowiedzialności za zniszczenie cudzego mienia podczas remontu. Tyle, że nie mają one tak naprawdę żadnej mocy prawnej, poza czysto psychologicznym oddziaływaniem – wszak z działalnością  uchwałodawczą nie można wkraczać w cudzą własność, trudno zatem, aby rodziła skutki prawne, nawet gdy nie zostanie zaskarżona do sądu. 

W moim budynku wymieniono rury pionu wodociągowego w łazience i kuchni, a ja  nie dalej jak dwa lata temu ukończyłam w mieszkaniu remont, położyłam kafle, jeszcze spłacam kredyt, który w tym celu zaciągnęłam. Prezes spółdzielni powiedział mi, że musieli wymienić piony, a ja miałam obowiązek je udostępnić, za nowe kafle mi pieniędzy nie zwrócą. Czy rzeczywiście spółdzielnia może zostawić mi rozkutą łazienkę? – pyta nasza Czytelniczka

Jestem właścicielem mieszkania, mam dwa ogromne tarasy (należą do lokalu), położyłem na nich włoską terakotę, teraz wspólnota mieszkaniowa  przeprowadziła remont izolacji, wszystkie kafle zostały skute, a zarządca twierdzi, że wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku przywracać stanu poprzedniego, a kafle położyłem na własne ryzyko – pisze Pan Stanisław.

Analizując oba przytoczone powyżej przypadki stwierdzić należy, że zarówno działanie spółdzielni, jak i wspólnoty mieszkaniowej jest bezprawne.

W tym pierwszym   zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa, dlatego też zastosowanie mają przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia  15 grudnia 2000 roku . Zgodnie art. 6 ¹ ust. 4  jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. 

W drugim zarządza wspólnota mieszkaniowa, a zgodnie z art. 13 ust. 2. ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku: na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe na mocy ustawy mają zatem skuteczne roszczenie w stosunku do właściciela, aby ten udostępnił swój lokal celem wykonania prac związanych z obsługą nieruchomości wspólnej, jednak nie zostały zwolnione przecież  z obowiązku doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego – innymi słowy: nie oznacza to, że mogą „zdemolować lokal” (por. uzasadnienie wyroku SO w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku, sygnatura akt:  II Ca 875/13).

Natomiast zgodnie z  § 8   ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać  budynki i ich usytuowania (Dz.U.205/2009 z późn. zm.) regulującym ogólne zasady prowadzenia remontu budynków zawarto dyrektywę: „wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.”

Żaden przepis prawa nie obliguje też właściciela do pozostawienia rur wodociągowych niezabudowanych, jest jedynie mowa o tym, iż należy zapewnić dostęp do wodomierzy, brak jest też jakichkolwiek podstaw do  zakazywania właścicielom położenia na nich warstwy terakoty, czy wykafelkowania balkonu stanowiącego element składowy nieruchomości lokalowej.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że naszym czytelnikom, których wypowiedzi przytoczyliśmy powyżej,  przysługują roszczenia względem spółdzielni mieszkaniowej (wspólnoty mieszkaniowej) o przywrócenie stanu poprzedniego, m.in. przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe,  albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu (por. uzasadnienie wyroku SO w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku, sygnatura akt:  II Ca 875/13).

Działanie obu zarządców budynków było zatem bezprawne i zawinione, spowodowało powstanie szkody, co wypełnia przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej w art. 415 k.c. 

W tej sytuacji właściciele lokali powinni wezwać swoich zarządców budynków (spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową) do zapłaty za szkody, a w razie braku porozumienia mogą egzekwować swoje roszczenie na drodze postępowania sądowego.

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

• « poprzednia
• następna »