16 listopada (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA NieruchomościZarządzanie nieruchomościamiUciążliwy sąsiad - co może wspólnota mieszkaniowa

Uciążliwy sąsiad - co może wspólnota mieszkaniowa

 uciążliwy sąsiad

 

Libacje do białego rano, zanieczyszczane klaki schodowe – to problemy, z jakimi  muszą się niekiedy zmierzyć sąsiedzi,  a przez lukę w przepisach prawnych wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych uprawnień, aby doprowadzić do eksmisji uciążliwego lokatora mieszkania gminnego.

 

W takich sytuacjach przedstawiciele gminy niechętnie podejmują jakieś działania, bo  sprawy o eksmisje ciągną się latami, z lokalami komunalnymi jest zawsze krucho, w dodatku jak się taki lokator już wyprowadzi, to problem będzie, ale w innym miejscu. Wspólnota mieszkaniowa do walki z patologią jest wyposażona w bardzo istotne narzędzie, gdyż może doprowadzić do sprzedaży mieszkania zajmowanego przez uciążliwych sąsiadów. Taką możliwość daje artykuł 16 ustawy o własności lokali, ponieważ: „ jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe

zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. „

Przytoczony przepis ze względu na jego sankcyjny charakter, statuuje podstawę prawną naruszenia konstytucyjnie chronionego prawa własności.

W przypadku lokalu gminnego wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła z takiej możliwości jednak skorzystać, ponieważ jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego stoi temu na przeszkodzie to, że lokal gminny to część nieruchomości, która choć należy do dotychczasowego właściciela, to nie jest wyodrębniona. Innymi słowy: taki lokal nie ma księgi wieczystej, dlatego nie można go sprzedać w drodze licytacji, „Art. 16 ust. 1 u.w.l. nie przyznaje zatem wspólnocie mieszkaniowej uprawnienia do żądania sprzedaży niewyodrębnionych lokali dotychczasowego właściciela” orzekł    Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 2009 r. Sygn. akt V CSK 442/08, www.sn.pl.

 

Zdarzały się oczywiście wcześniejsze orzeczenia sądów powszechnych, dopuszczające możliwość zlicytowania lokalu niewyodrębnionego, jednak zapadały we wcześniejszych okresach, na etapie, gdy ustawa o własności lokali była jeszcze stosunkowo nowym aktem, przynajmniej na tyle nowym, że w pewnych kwestiach orzecznictwo krystalizowało się.

Obecnie trudno już oczekiwać, aby uchwała o sprzedaży lokalu gminy w trybie licytacji utrzymała się w razie jej zaskarżenia.

 

 

Wspólnota mieszkaniowa nie ma również żadnych uprawnień, aby samodzielnie wystąpić z pozwem o eksmisję lokatora, ponieważ przepis art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowiący, że „jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”

 

Adresatem zawartej w nim normy prawnej są bowiem właściciele i inni lokatorzy, a nie wspólnota mieszkaniowa.

 

Było to zresztą wielokrotnie podkreślane w orzecznictwie, że wspólnota mieszkaniowa nie ma jednak legitymacji do wystąpienia z powództwem o eksmisję, ponieważ nie spełnia powyższych  kryteriów,  nie jest bowiem żadnym z wymienionych podmiotów określonych w art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

 

Z powództwem, o ile gmina nie podejmuje działań, mogą wystąpić  wspólnie sąsiedzi składając pozew przeciwko lokatorowi.

 

 

Należy mieć przy tym na uwadze, że kwestia spokojnego zamieszkiwania to sprawa  dóbr osobistych człowieka, jak np. prawo do życia w spokoju i mieszkanie jest właśnie takim miejscem, gdzie człowiek powinien czuć się bezpiecznie.

Wszelkie formy ingerencji jak hałas, nieprzyjemne zapachy, czy inne niedozwolone emisje stanowią zatem naruszenie tych dóbr osobistych, dlatego   sąsiedzi mogą wystąpić do sądu z roszczeniem o ochronę prawną i zadośćuczynienie. Wspólnocie mieszkaniowej nie przysługują jednak tutaj żadne uprawnienia, aby wyręczać właścicieli – nie ma legitymacji do wystąpienia w procesie.

 

 

Art. 16 ustawy o własności lokali jest skutecznym i najdalej idącym środkiem nacisku w przypadku, gdy inne formy oddziaływania nie skutkują wobec naruszyciela, jednak nie znajduje zastosowania do lokali, dla których nie założono jeszcze księgi wieczystej. Tego rodzaju luka prawna wymaga pilnej interwencji ustawodawczej, ponieważ pozbawia wspólnotę mieszkaniowej możliwości wyegzekwowania przestrzegania zasad porządku domowego i ochronę właścicieli czyni jedynie iluzoryczną. W takim przypadku przez wadliwą konstrukcję przepisów gmina uzyskuje pozycję uprzywilejowaną w stosunku do właścicieli lokali wyodrębnionych.

 

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl