ZARZĄDCA.pl

I ACa 286/09

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 22 lipca 2009 r.

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SA Waldemar Kryślak.

Sędziowie SA: Karol Ratajczak, Małgorzata Gulczyńska (spr.).

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2009 r. w Poznaniu na rozprawie sprawy z powództwa Miasta Poznań przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ul. C. w P. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w P. z dnia 13 lutego 2009 r., sygn. (...)

I. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1 i 3 i:

1. w punkcie 1 uchyla uchwałę nr 5/2008 z dnia 22 lipca 2008 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. C. w P.,

2. w punkcie 3 zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 457 zł tytułem kosztów postępowania,

II. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 380 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie

Powód, domagał się uchylenia uchwały nr 5/2008 podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. C. w P. w sprawie przyjęcia poprawionego operatu z inwentaryzacji budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. C. w P., wstrzymania wykonania uchwały, a nadto zasądzenia kosztów procesu.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu. Przyznała, że w operacie z inwentaryzacji budynku pomieszczenie numer 16 zostało zakwalifikowane jako część wspólna.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w P. oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.080 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. Podstawą powyższego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Budynek mieszkalny położony przy ul. C. w P. został wzniesiony w roku 1910. Na podstawie dokumentacji budowlanej dokonano wpisu do księgi wieczystej, w której określono wielkość powierzchni całkowitej - 1.774,93 m², powierzchni mieszkaniowej - 1.000,70 m² oraz powierzchni przynależnej - 113,2 m². Od tego czasu w księdze wieczystej nie były dokonywane żadne zmiany, również w zakresie wielkości wyżej wymienionych powierzchni.

Na powierzchnię mieszkalną składa się powierzchnia mieszkań od nr (...) do nr (...) oraz od nr (...) do nr (...). Lokal nr (...) o powierzchni 34,10 m² stanowił pomieszczenie na potrzeby właściciela kamienicy i nie był wliczany do powierzchni mieszkalnej.

W latach 1962-2005 część powierzchni strychu została wynajęta przez Dzielnicowy Zarząd Budynków Mieszkaniowych - P. państwu T. W wyniku zawarcia umowy do spisu lokali dodano lokal nr 16 i wprowadzono go do ewidencji. W umowie najmu przyjęto, że powierzchnia lokalu nr (...) wynosi 78,80 m². Obliczono ją odejmując łączny metraż powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych (przyjęty w zawartych wcześniej umowach najmu) od powierzchni mieszkalnej budynku określonej w księdze wieczystej. W efekcie powierzchnia mieszkania nr (...) została zaniżona o 15,9 m². Pierwotna powierzchnia mieszkalna lokali nr (...) i (...) zaliczona została do części wspólnej (obecnie lokale te są pomijane w spisie lokali), a na strychu wydzielono powierzchnię mieszkalną. Decyzja w sprawie zmiany użytkowania wyżej opisanych lokali nigdy nie została wydana.

W związku z faktem, że Wspólnota Mieszkaniowa po przejęciu zarządu nad budynkiem nie odnalazła żadnej dokumentacji w zakresie lokalu nr (...) (tj. decyzji o jego przekwalifikowaniu na lokal samodzielny), doszło do podjęcia uchwały nr 3/K/2007 z dnia 10 grudnia 2007 r. o sporządzeniu inwentaryzacji budynku.

W sporządzonym przez inż. A. K. operacie z inwentaryzacji budynku do powierzchni wspólnej budynku zaliczono piwnicę, klatki schodowe oraz poddasze, na powierzchnię którego składa się klatka schodowa - 13 m², lokal nr (...) - 53,6 m², korytarz 8 m², pralnia - 6,8 m², strych 59,3 m². Wspólnota Mieszkaniowa zleciła również sporządzenie opinii technicznej przez rzeczoznawcę budowlanego. Według ww. opinii lokal nr (...) nie spełnia wymogów lokalu samodzielnego.

Mając na uwadze powyższe opinie wydane przez ekspertów oraz fakt, że w odniesieniu do spornego lokalu nie była prowadza żadna odrębna dokumentacja, Wspólnota Mieszkaniowa w P. przy ul. C. podjęła w dniu 22 lipca 2008 r. uchwałę nr 5/08. Niniejsza uchwała w sprawie przyjęcia poprawionego operatu z inwentaryzacji budynku Wspólnoty Mieszkaniowej w P. przy ul. C., wykonanego zgodnie z uchwałą nr 3/K/2007 z dnia 10 grudnia 2007 r., została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przyjmując, że 1 właściciel dysponuje jednym głosem (na żądanie 5 właścicieli posiadających łącznie 36,4% udziałów w nieruchomości wspólnej). Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła przyjąć poprawiony operat z inwentaryzacji budynku jako prawidłowy, a zawarte w nim ustalenia uznała za właściwe i wiążące do określenia powierzchni lokali i pomieszczeń niewyodrębnionych oraz pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Za powyższą uchwałą głosowało 6 właścicieli, a jeden właściciel - Miasto Poznań przeciw.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzone w sprawie dokumenty, których wiarygodności żadna ze stron nie kwestionowała, również Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu.

Różnice w stanowiskach stron w niniejszej sprawie powstały na tle ustaleń, czy podjęta przez pozwaną uchwała nr 5/08 o przyjęciu poprawionego operatu z inwentaryzacji budynku narusza interes powoda, tj. ingeruje w jego prawo własności. Powód uważał bowiem, że pomieszczenie znajdujące się na strychu, o powierzchni 59,3 m² stanowi jego własność i jest samodzielnym lokalem mieszkalnym.

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Powód postępowaniu nie wykazał, że sporne pomieszczenie faktycznie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym i w związku z tym stanowi odrębną od części wspólnej nieruchomość. Gdyby powódka przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, zgodnie z kompetencjami, którymi dysponowała na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, dokonała adaptacji pomieszczeń na strychu przy uwzględnieniu wymogów, jakie musi spełniać oddzielny lokal oraz dokonała zmiany udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, to lokal taki stanowiłby własność gminy. W związku jednak z tym, że nie dokonano zmiany udziałów przed 1 stycznia 1995 r., sporny lokal po wejściu w życie ustawy o własności lokali nie był własnością gminy, lecz wchodził w skład nieruchomości wspólnej i stanowi, w odpowiednich ułamkowych częściach, współwłasność wszystkich właścicieli lokali w tej nieruchomości.

Powód nie wykazał, że przed 1 stycznia 1995 r. Zarząd Gminy wydał decyzję, podjętą w formie uchwały o zmianie wielkości udziałów w części wspólnej spornej nieruchomości, co więcej nie wykazał, aby kiedykolwiek w stosunku do pomieszczeń znajdujących się na strychu wydane zostało pozwolenie na jego przebudowę, na podstawie którego dokonano adaptacji strychu na samodzielny lokal mieszkalny. Nie do przyjęcia jest więc zarzut strony powodowej, że uchwała narusza jego interes, gdyż godzi w przysługujące mu prawo własności. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika, że sporny lokal nr 16 nigdy nie spełniał wymogów, jakim powinien odpowiadać lokal samodzielny.

Ustaleń faktycznych dokonano w oparciu o niekwestionowane przez strony dokumenty.

O kosztach orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Apelację od wyroku wniósł powód. Zaskarżając rozstrzygniecie Sądu Okręgowego w całości wniósł o jego zmianę poprzez uchylenie uchwały nr 5/2008 oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obydwie instancje według norm przepisanych.

Wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) i art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.) poprzez ustalenie, że mieszkanie nr (...) w budynku przy ul. C. w P. stanowi nieruchomość wspólną oraz naruszenie przepisów postępowania, poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie:

- art. 6 k.c., art. 232 k.p.c., art. 246 k.p.c., art. 229 k.p.c. w związku z art. 230 k.p.c., poprzez uznanie, że nie zakwestionowanie przez stronę powodową prywatnej opinii przedstawionej przez pozwaną powoduje, że opinia ta ma walor dowodu co do spełniania przez lokal nr 16 w budynku przy ul. C. w P. waloru samodzielności,

- art. 232 k.p.c. i art. 278 § 1 k.p.c. poprzez nie dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia, czy lokal nr (...) w budynku przy ul. C. w P. posiada walor samodzielności.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się zasadna.

Zgodnie z zasadą kontradyktoryjności ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one, a nie sąd, są wyłącznym dysponentem toczącego się procesu i ponoszą odpowiedzialność za jego wynik. Zarówno powód jak i pozwana byli w toku postępowania reprezentowani przez profesjonalnych pełnomocników. Sąd Okręgowy nie był więc zobowiązany do zwracania uwagi, jakie okoliczności miały istotne znaczenie dla jej rozstrzygnięcia. Apelujący nie może braku swojej aktywności zasłaniać adresowanym do sądu postulatem obowiązku działania z urzędu w kierunku wyjaśnienia sprawy. Żadna ze stron nie zgłosiła wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, a Sąd Okręgowy, wobec niezaprzeczenia przez powoda twierdzeń pozwanego odnośnie do braku spełniania kryterium samodzielności przez lokal nr 16, nie miał podstaw by dowód ten przeprowadzić z urzędu. Przepis art. 232 k.p.c. stwarza bowiem sądowi możliwość, a nie obowiązek dopuszczenia dowodu nie wskazanego przez stronę. Tylko w zupełnie szczególnych przypadkach można sądowi postawić skuteczny zarzut procesowy z powodu nie skorzystania z tego uprawnienia. Taka sytuacja w sprawie jednak nie zachodzi. Ponadto dowód ten nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W myśl obowiązującego obecnie art. 3 ust. 7 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej wł. lok.) jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości nie dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej to w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3 art. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Skoro powód nie zawarł z właścicielami wyodrębnionych lokali ww. umowy, to decydujące znaczenie miały postanowienia umowy ustanawiającej własność pierwszego lokalu. Okoliczność czy sporny lokal jest obecnie samodzielny, odmiennie niż przyjął to Sąd Okręgowy, nie miała tym samym znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Tej kwestii dotyczyła natomiast przedstawiona przez pozwanego prywatna opinia techniczna. Fakt stanu technicznego poszczególnych lokali będących obecnie przedmiotem najmu i ewentualna niemożliwość ich wyodrębnienia w wyniku złego stanu technicznego nie może powodować, że ta część nieruchomości staje się częścią wspólną członków wspólnoty, a dotychczasowy właściciel zostaje pozbawiony swojej własności. Wykonanie prac adaptacyjnych może pozwolić, by lokal w drodze decyzji Starosty został uznany za samodzielny.

Nieistotne jest również to czy lokal nr 16 istniał i spełniał przesłankę samodzielności już w chwili wybudowania kamienicy, tj. w 1910 r. Odwołanie się przez pozwaną do tego stanu jest o tyle niezrozumiałe, że nie było sporne, że lokal nr 9, który również znajduje się na strychu, został przystosowany i wyodrębniony po tej dacie.

O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Pojęcie "nieruchomość wspólna" pojawia się bowiem z chwilą prawnego wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębny przedmiot własności w rozumieniu art. 46 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z 22 października 2004 r., II CK 98/04). Jako pierwszy, w dniu 8 października 1990 r., na podstawie umowy został wyodrębniony lokal nr 7. Umowa dotyczącą wyodrębnienia tego lokalu nie została złożona przez żadną ze stron i nie znajduje się w aktach księgi wieczystej KW nr (...), z których dowód został przez Sąd przeprowadzony.

W chwili zawarcia ww. umowy obowiązywała ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99 ze zm.). Treść art. 21 ustawy, na który powołuje się skarżący, brzmiała: "oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie budynków i innych urządzeń". Przepis ten nie miał zatem istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zgodnie jednak z obowiązującym wówczas art. 24 ust. 1 ustawy lokale w małych domach mieszkalnych i w domach wielomieszkaniowych były sprzedawane wraz z udziałem we współużytkowaniu wieczystym gruntu w granicach określonych przez terenowy organ administracji państwowej i służącego do racjonalnego korzystania z budynku. Art. 24 ust. 2 stanowił natomiast, że części domów, o których mowa w ust. 1, oraz inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej domu; w tym samym stosunku określa się ułamkową część gruntu oddawanego we współużytkowanie wieczyste.

Celem instytucji własności lokali jest wyodrębnienie poszczególnych lokali, a więc utworzenie odrębnych nieruchomości, których właściciele połączeni są wspólnym prawem tylko w niezbędnym zakresie, wynikającym z konieczności o charakterze techniczno-budowlanym. Oczywiste jest, że również na gruncie ww. ustawy, która pojęcie tego, co mogło być traktowane jako element współwłasności wszystkich właścicieli regulowała analogicznie, jak art. 15 lit. a ust. 2 ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), należało przyjąć, iż za wspólne mogły być uznane tylko te części budynku, które nie mogły służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, jak: fundamenty, mury zewnętrzne, dachy, klatki schodowe, korytarze, itp. Jeśli natomiast w wielomieszkaniowym budynku stanowiącym własność Państwa (Gminy) - pozostały nie wyodrębnione jako oddzielne "własności lokalowe", powierzchnie użytkowe, nie służące wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to powierzchnie te nie stanowiły przedmiotu współwłasności, lecz pozostały własnością dotychczasowego właściciela, tj. Państwa (Gminy), który - jeśli są do tego podstawy - może działać w kierunku wyodrębniania własności dalszych lokali. Sąd Apelacyjny aprobuje w tej kwestii pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z 28 lutego 1996 r., sygn. III CZP 199/95 (OSNC z 1996 r., nr 7-8, poz. 96). Bezsporne jest, że w 1990 r. lokal nr 16 pozostawał do wyłącznego użytku powoda, który wynajmował go p. T. Dostępu do niego nie mieli natomiast pozostali mieszkańcy nieruchomości, w tym właściciel wyodrębnionego wówczas lokalu. Bez względu więc nawet na to czy lokal nr (...) spełniał wówczas wymóg samodzielności, nie mógł być on uznany za część wspólną właścicieli. Nie ma również podstaw prawnych, by wbrew woli powoda, jako dotychczasowego właściciela, sytuacja ta uległa zmianie.

Udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej jest stały i nie ulega zmianie na skutek wyodrębnienia własności kolejnego lokalu, przy zastosowaniu - podanego w wymienionych przepisach - sposobu określania wielkości tego udziału. W przedłożonym przez pozwanych "wyjaśnieniu dotyczącym kwalifikacji pomieszczeń w trakcie wykonywania dokumentacji inwentaryzacyjnej lokali w nieruchomości wspólnoty (...)" wskazano, że w dokumentacji budowlanej stanowiącej podstawę wpisu nieruchomości przy ul. C. do księgi wieczystej, powierzchnia mieszkalna została określona na 1.000,70 m² oraz 113,20 m² powierzchni przynależnej, a wielkości te określone podczas dokonywania wpisu nie zmieniły się. Choć pozwana podnosiła, że nie ulegała ona zmianie jedynie z uwagi na błędne pomięcie niektórych lokali, bądź też nieprawidłowe przyjęcie ich wielkości, to przyznała jednocześnie, że była obliczana przy uwzględnieniu lokal nr (...), który został wprowadzony do ewidencji. Z załączonej do akt księgi wieczystej (...) wynika, że wielkość udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej została wyrażona w ułamku (powierzchnia lokalu odrębnego)/1000. W chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu przyjęto zatem, że powierzchnia użytkowa wynosiła 1.000 m². Z powyższego wynika, że uwzględniono w niej również powierzchnię lokalu nr (...).

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że zaskarżona uchwała nie dotyczyła zarządu nieruchomością wspólną, lecz ingerowała w prawo własności powoda. Narusza zatem art. 3 ust. 7 wł. lok, a w konsekwencji art. 140 k.c. Dlatego na podstawie art. 25 ust. 1 wł. lok. oraz art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i powództwo uwzględnił.

Stosownie do zmienionego orzeczenia, zmianie uległo także rozstrzygnięcie odnośnie do kosztów postępowania. O kosztach tych, na które składała się opłata od pozwu w kwocie 200 zł i koszty zastępstwa procesowego stron, orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.